Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören i Peab AB (publ) org.nr 556061-4330 avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2017.

NETTOOMSÄTTNING ¹⁾

Koncernens operativa nettoomsättning uppgick för 2017 till 50 267 Mkr (46 489), vilket var en ökning med åtta procent. Justerat för förvärvade och avyttrade enheter ökade omsättningen med sju procent. Justering av redovisningen för bostäder har påverkat nettoomsättningen med -177 Mkr (-152). Koncernens nettoomsättning för 2017 ökade till 50 090 Mkr (46 337).

Omsättningen har ökat inom alla affärsområden, mycket som en följd av en fortsatt gynnsam bygg- och anläggningsmarknad. Inom affärsområde Bygg ökade omsättningen med elva procent och ökningen fördelar sig över alla geografier. Affärsområde Anläggning ökade omsättningen med tio procent vilket framför allt beror på en ökad aktivitet inom Lokal marknad och Infrastruktur. Affärsområde Industri uppvisade en omsättningsökning på fem procent med ökningar i alla produktområden utom Transport och Maskin, som hade en oförändrad omsättning. I affärsområde Projektutveckling ökade omsättningen med 13 procent, där Bostadsutveckling ökade med 22 procent medan Fastighetsutveckling uppvisade en lägre omsättning. Inom Fastighetsutveckling genomfördes under första kvartalet 2017 försäljningen av ett antal tillgångar i Arenastaden och Ulriksdal i Solna till Fabege, vilket påverkade omsättningen med 577 Mkr. Under 2016 genomfördes delförsäljningar av fastigheter i Hyllie, Malmö, till ett värde om 777 Mkr.

Av årets nettoomsättning avsåg 9 089 Mkr (7 729) försäljning och produktion utförd utanför Sverige.

RESULTAT ¹⁾

Operativt rörelseresultat uppgick för 2017 till 2 425 Mkr (2 075) och den operativa rörelsemarginalen förbättrades till 4,8 procent (4,5).

Inom affärsområde Bygg uppgick rörelsemarginalen till 2,3 procent jämfört med 2,2 procent föregående år. Inom Anläggning uppgick rörelsemarginalen till 3,2 procent (3,3). Affärsområde Industri uppvisade en högre rörelsemarginal på 6,8 procent (6,2). Inom affärsområde Projektutveckling förbättrade både Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling rörelseresultatet under året. Inom Bostadsutveckling förbättrades rörelsemarginalen till 9,4 procent (8,5). I Fastighetsutveckling ingick en realisationsvinst från försäljning av joint venture bolag om 75 Mkr vilket inkluderade ett antal utvecklingsfastigheter i Skåne. Transaktionerna avseende Arenastaden och Ulriksdal, vilka genomfördes under första kvartalet 2017, hade netto ingen resultatpåverkan då försäljningarna i Ulriksdal påverkade rörelseresultatet positivt med 180 Mkr och försäljningen av tillgångarna i Arenastaden påverkade negativt med 180 Mkr. Under 2016 ingick en resultateffekt om 104 Mkr från delförsäljningarna av fastigheter i Hyllie.

Elimineringar och upplösningar av internvinster i projekt i egen regi har påverkat rörelseresultatet med netto -1 Mkr (-75). Elimineringen återläggs i samband med extern försäljning av projekten. Justering av redovisningen för bostäder har påverkat rörelseresultatet med -20 Mkr (23). Rörelseresultatet för 2017 uppgick till 2 405 Mkr (2 098) och rörelsemarginalen förbättrades till 4,8 procent (4,5).

Avskrivningar och nedskrivningar under året uppgick till -957 Mkr (-862).

Finansnettot uppgick till 40 Mkr (-48) varav räntenettot förbättrades till -44 Mkr (-71). I finansnettot ingick utdelning från Lemminkäinen Oyj med 16 Mkr (-) samt realisationsvinst om 93 Mkr vid försäljning av 2 458 447 aktier i Lemminkäinen Oyj.

Resultat före skatt uppgick till 2 445 Mkr (2 050). Årets skatt uppgick till -388 Mkr (-323), vilket motsvarar en skatt om 16 procent (16). Den låga skatten förklaras främst av försäljning av aktier där vinsten inte är skattepliktig.

Årets resultat förbättrades till 2 057 Mkr (1 727).

OMKLASSIFICERING AV FASTIGHETER

Efter en genomgång av fastighetsbeståndet har det beslutats att vissa fastigheter som tidigare har rapporterats som projekt- och exploateringsfastigheter, det vill säga lagerfastigheter, istället ska klassificeras som driftsfastigheter alternativt förvaltningsfastigheter i de fall det inte finns någon planerad avyttring och fastigheterna kan komma att finnas kvar i koncernen under en längre tid. Från och med 1 januari 2017 har därför fastigheter till ett bokfört värde om 619 Mkr omklassificerats till driftsfastigheter och fastigheter till ett värde om 629 Mkr har omklassificerats till förvaltningsfastigheter. Omklassificeringen av fastigheterna sker framåtriktat varför inga jämförelsetal har omräknats.

FINANSIELL STÄLLNING

Soliditeten uppgick den 31 december 2017 till 32,1 procent jämfört med 29,7 procent vid föregående årsskifte. Räntebärande nettoskuld uppgick till 1 216 Mkr jämfört med 1 862 Mkr vid föregående årsskifte. Den genomsnittliga räntan i låneportföljen inklusive räntederivat uppgick den 31 december 2017 till 2,6 procent (2,6).

Koncernens disponibla likvida medel, inklusive ej utnyttjade kreditlöften, uppgick vid årets slut till 5 145 Mkr jämfört med 6 062 Mkr den 31 december 2016.

Koncernens eventualförpliktelser, inklusive solidariskt ansvar i handels-och kommanditbolag, uppgick vid årets utgång till 10 502 Mkr (6 975). Av eventualförpliktelserna utgör borgensåtaganden för krediter i bostadsrättsföreningar under produktion 7 750 Mkr (4 498).

INVESTERINGAR OCH AVYTTRINGAR

Materiella och immateriella anläggningstillgångar samt förvaltningsfastigheter har under 2017 nettoinvesterats med 1 912 Mkr (1 449). I beloppet ingick nettoinvesteringar från rörelseförvärv inom affärsområde Industri och Anläggning med 154 Mkr (310). Liksom under föregående år är merparten av investeringarna hänförbara till maskininvesteringar. Inom affärsområde Industri har betydande investeringar gjorts under året, såväl kapacitetshöjande som ersättningsinvesteringar.

Projekt- och exploateringsfastigheter har under 2017 nettoinvesterats med 702 Mkr (324), varav förvärv av byggrätter på Kvarnholmen i Nacka uppgick till cirka 600 Mkr. Under 2017 genomfördes avyttringen av fastigheter i Ulriksdal, Solna. Under 2016 genomfördes delförsäljning av fastigheter i Hyllie.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 2 839 Mkr (3 455), varav betald skatt ingick med -651 Mkr (-19). Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital uppgick till 57 Mkr (552). I rörelsekapitalet ingick förvärv av byggrätter på Kvarnholmen i Nacka för cirka -600 Mkr.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -544 Mkr (-804). I kassaflödet från investeringsverksamheten ingick försäljning av anläggningstillgångar med 1 577 Mkr (865) som bestod av amortering av lånefordringar från delägda bolag, försäljning av aktier i Lemminkäinen Oyj samt försäljning av aktier i delägda bolag. Kassaflödet har till största delen använts till maskininvesteringar.

Kassaflödet före finansiering uppgick till 2 295 Mkr jämfört med 2 651 Mkr föregående år. Under första kvartalet genomfördes transaktionerna i Arenastaden, Solna vilka påverkade positivt med cirka 835 Mkr. Under 2016 ingick delförsäljningar av fastigheter i Hyllie med 508 Mkr.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -2 750 Mkr (-2 613) varav betald utdelning uppgick till -1 062 Mkr (-767) och återbetalning av lån uppgick till -1 688 Mkr (-1 846).

ORDERINGÅNG OCH ORDERSTOCK

Orderingången för 2017 uppgick till 45 247 Mkr jämfört med 41 445 Mkr föregående år. Orderingången har ökat inom samtliga affärsområden. För affärsområde Industri redovisas ingen orderingång eller orderstock.

I orderingången för 2017 är det fortsatt stor andel bostadsprojekt med en bra geografisk spridning. I jämförelseåret ingick två större vägprojekt om cirka 1 miljard kronor vardera i affärsområde Anläggning.

Orderstock kvar att producera vid utgången av året ökade till 38 491 Mkr jämfört med 33 572 Mkr vid utgången av föregående år. Av total orderstock förväntas 34 procent (34) att produceras efter 2018 (2017). I orderstocken är det en bra balans mellan mindre, medelstora och större projekt. Den svenska verksamheten svarade för 86 procent (84) av orderstocken.

REDOVISNING I AFFÄRSOMRÅDENA OCH KONCERNGEMENSAMMA FUNKTIONER

Peabkoncernen rapporteras i fyra affärsområden; Bygg, Anläggning, Industri och Projektutveckling. Affärsområdena motsvaras av rörelsesegment.

Redovisning av interna projekt mellan affärsområdena Bygg och Projektutveckling

I affärsområde Bygg redovisas omsättning och resultat hänförligt till entreprenaddelen i egenutvecklade bostadsprojekt, i hyresrättsprojekt samt i övriga fastighetsprojekt till affärsområde Projektutveckling. Redovisning sker enligt successiv vinstavräkning. I affärsområde Projektutveckling redovisas omsättning för både entreprenaddelen och byggherredelen i egenutvecklade bostadsprojekt. Redovisat resultat utgörs av resultatet i byggherredelen redovisad enligt successiv vinstavräkning.

Redovisning av fastighetsprojekt i egen balansräkning

För fastighetsprojekt i egen balansräkning som redovisas som projekt- och exploateringsfastigheter och som säljs i bolagsform via aktier redovisas underliggande försäljningsvärde på fastigheten som omsättning och bokfört värde i balansräkningen som kostnad. Vid försäljningen av fastighetsprojekt som redovisas som driftsfastigheter eller förvaltningsfastigheter redovisas resultateffekten netto som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad.

Koncerngemensamma funktioner

Utöver affärsområdena redovisas som Koncerngemensamt centrala företag, vissa dotterföretag samt övriga innehav. Centrala företag består framför allt av moderbolaget Peab AB, Peab Finans AB samt Peab Support (Shared service center). Peab ABs verksamhet består av koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Inom internbanken Peab Finans AB hanteras koncernens likviditets- och skuldförvaltning samt finansiella riskexponeringar. Företaget är även en servicefunktion åt koncernens dotterföretag och utarbetar lösningar avseende lån och placeringar, projektrelaterade finansieringar samt valutasäkringar. Peab Support levererar tjänster inom de processorienterade personal- och systemintensiva verksamhetsområdena Ekonomi, Lön/System och IT till koncernens samtliga verksamheter.

Rörelseresultatet för Koncerngemensamt uppgick under året till -228 Mkr (-122).

Mer om Peabs affärsområden återfinns här.

¹⁾ Peab tillämpar IFRIC 15, Avtal för uppförande av fastigheter, i den legala redovisningen. För Peabs bostadsprojekt i Finland och Norge samt egna hem i Sverige innebär denna princip att IAS 18, Intäkter, tillämpas och att projekten vinstavräknas först vid överlämnandet av bostaden till köparen. Segmentsredovisningen sker utifrån successiv vinstavräkning för alla våra projekt då det speglar hur koncernledningen och styrelsen följer verksamheten. I segmentsredovisningen upprättas en brygga mellan operativ redovisning enligt successiv vinstavräkning och legal redovisning. Med operativ nettoomsättning och operativt rörelseresultat menas således redovisning enligt successiv vinstavräkning. Med nettoomsättning och rörelseresultat avses legal redovisning.

¹⁾ Inkl. projekt- och exploateringsfastigheter samt aktier och andelar.

Peab fick under 2017 uppdrag av byggherren Västfastigheter att bygga om och till delar av Södra Älvsborgs sjukhus. Kontraktssumman uppgår till totalt 1 025 Mkr och hela projektet förväntas stå klart under 2021.