Affärsområde projektutveckling
Stark utveckling trots osäkert läge
Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, skapar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.
Nyckeltal
| 2020 | 2019 | ||
| 2020 | 2019 | ||
| Net sales, MSEK | Nettoomsättning, Mkr | 7 500 | 9 125 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 375 | 786 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 7 125 | 8 339 |
| Operating profit, MSEK | Rörelseresultat, Mkr | 1 669 | 1 015 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 982 | 300 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 687 | 715 |
| Operating margin, % | Rörelsemarginal, % | 22,3 | 11,1 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 261,9 | 38,2 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 9,6 | 8,6 |
| Capital employed on 31 December, MSEK | Sysselsatt kapital per 31 december, Mkr | 12 189 | 16 679 |
| Orders received, MSEK | Orderingång, Mkr | 6 940 | 6 164 |
| Order backlog on 31 December, MSEK | Orderstock per 31 december, Mkr | 5 151 | 5 027 |
| Number of employees on 31 December | Antal anställda per 31 december | 248 | 343 |
Affärsområde Projektutveckling ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.
Peab är en av de största bostadsutvecklarna i Sverige och har en stark position på marknaden. Verksamheten har en rikstäckande geografisk spridning som ger god lokal och regional kännedom om de skilda marknadsförutsättningarna. I Finland finns Peab i Helsingfors och ett flertal större regionstäder och i Norge finns verksamheten i Stor-Oslo, Tromsø och Ålesund.
Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i hela Norden.
Nettoomsättning och resultat
Under 2020 minskade nettoomsättningen inom Projektutveckling till 7 500 Mkr (9 125). Minskningen förklaras främst av en lägre nettoomsättning inom Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 1 669 Mkr (1 015), varav effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr. Under föregående år ingick resultatbidrag om 170 Mkr från försäljning av fastigheter i det delägda bolaget Acturum.
Sysselsatt kapital i Projektutveckling har minskat under året och uppgick vid årets slut till 12 189 Mkr (16 679). Bostadsutveckling har ett lägre sysselsatt kapital till följd av fler sålda bostäder än produktionsstartade. Vid motsvarande tidpunkt föregående år ingick även Annehem Fastigheter i Fastighetsutveckling med 1 927 Mkr.
Sysselsatt kapital
| MSEK | Dec 31‚ 2020 | Dec 31‚ 2019 | |
| Mkr | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 | |
| Operations property | Driftsfastigheter | 161 | 1 226 |
| Investment property | Förvaltningsfastigheter | 112 | 500 |
| Project and development property | Projekt- och exploateringsfastigheter | 9 060 | 11 850 |
| of which housing development rights | varav bostadsbyggrätter | 4 819 | 5 674 |
| of which commercial development rights | varav kommersiella byggrätter | 585 | 556 |
| of which unsold part of ongoing housing projects | varav osåld del pågående bostadsprojekt | 1 730 | 3 520 |
| of which ongoing rental projects in Sweden | varav pågående hyresrättsprojekt i Sverige | 1 100 | 846 |
| of which ongoing commercial projects | varav pågående kommersiella projekt | 226 | 445 |
| of which completed property | varav färdigställda fastigheter | 311 | 391 |
| of which other | varav övrigt | 289 | 418 |
| Participation in joint ventures | Andelar i joint ventures | 1 873 | 2 019 |
| Loans to joint ventures | Utlåning till joint ventures | 1 213 | 1 106 |
| Working capital and other | Rörelsekapital och övrigt | -230 | -22 |
| Total | Summa | 12 189 | 16 679 |
Nettoomsättning
Brf Fyrskeppet i Malmö blir ett av Peabs mest klimatsmarta bostadskvarter hittills, med hjälp av Peabkoncernens egna ECO-produkter.
Bostadsutveckling
Bostadsbehovet är fortsatt stort på de marknader där Peab verkar. Peabs utbud av boendeformer på den nordiska bostadsmarknaden är brett: flerfamiljshus som bostadsrätter, ägarlägenheter och hyresrätter samt småhus som äganderätter och bostadsrätter.
Efterfrågan under 2020 var inledningsvis hög i alla tre nordiska länder. I samband med utbrottet av covid-19 avstannade dock marknaderna, men återhämtade sig under sommaren och sammantaget blev utvecklingen god i samtliga tre länder.
Peabs mål är att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling, vilket bland annat innebär fokus på trygga boendemiljöer, levande områden och mötesplatser i bostadsområdet. Våra nyproducerade egenutvecklade flerbostadshus i Sverige certifieras enligt miljömärkningen Svanen. Även i Norge fattade verksamheten beslut under 2020 att certifiera sina nyproduktioner enligt Svanen. I Finland görs motsvarande insatser för att öka energieffektiviteten och minska klimatavtrycket.
Peabs position på den svenska bostadsmarknaden är stark. Byggrättsportföljen har en bra geografisk spridning och Peab startar årligen flera projekt runt om i landet. Flera större bostadsprojekt ingår i stadsutvecklingsprojekt där samverkan mellan flera samarbetsparters är en framgångsfaktor.
Byggrättsportföljen har en bra geografisk spridning och Peab startar årligen flera projekt runt om i landet.
I stadsutvecklingsprojektet Varvsstaden i Malmö, som Peab samäger med Balder, uppförs det totalt cirka 2 500 nya bostäder. Utveckling sker i nära samarbete med Malmö stad. Projekten i Varvsstaden har en tydlig hållbarhets- och klimatprofil där återbruk av material är en viktig komponent. Bland projektstarterna återfinns Svanenmärkta Brf Varvskajen med totalt 128 lägenheter. Ett annat Svanenmärkt bostadsprojekt är Vélo på Dockan i Malmö med 81 lägenheter där planeringen har skett utifrån cyklistens perspektiv för att främja miljö och hälsa.
Under året har vi märkt av en ökad efterfrågan på bostäder i Stockholmsområdet och bland de större projektstarterna återfinns Teleterassen i Farsta utanför Stockholm, där 186 lägenheter uppförs i tre etapper. På centralt belägna Kvarnholmen i Nacka, nära natur och vatten, uppförs Solvändan och Solhatten med 143 lägenheter. Samtliga projekt är Svanenmärkta och kvalitetsmärkta enligt Trygg BRF.
Den finska bostadsmarknaden utvecklades positivt trots mer dystra prognoser, och antalet sålda bostäder var nästan i nivå med 2019. Totala antalet byggstarter minskade dock något i Finland. Peab sålde fler bostäder än någonsin under 2020. Utvecklingsprojektet i Dickursby centrum i Vanda byggstartade med projektet Stuiveri och likaså fortsatte projektet Spinnu i Tammerfors. Andra projektstarter under året var Sumppari, Avalon och Jousenportti i Helsingforsregionen, som tillsammans utgör 240 lägenheter. Samtliga bostadsprojekt förses med grön el och mäts på koldioxidavtryck.
Bostadsmarknaden i Norge utvecklades väl under 2020 med en bra prisutveckling, framför allt i Osloområdet. Peab startade många nya bostadsprojekt, och färdigställde ett flertal under året. Miljö- och hållbarhetsfrågorna står högt på agendan, både i utveckling och genomförande. Ett exempel är Carl Berner Torg i Oslo med 111 bostäder och kommersiella lokaler som färdigställdes och överlämnades under 2020. Hela projektet ska miljöcertifieras enligt BREEAM Very Good. Under året utvecklades delar av den nya stadsdelen Sandefjord Hageby där Peab planerar totalt 800 bostäder, med ambitionen att skapa en framtidsinriktad och miljöanpassad stadsdel. I Tromsø bygger Peab 180 bostäder i projektet Skir med fokus på lokala insatsvaror, lokalt anställda och lokala underentreprenörer.
Bostadsbyggrätter
| Number, approx. | 31 Dec‚ 2020 | 31 Dec‚ 2019 | |
| Antal, cirka | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 | |
| Development rights on our own balance sheet | Byggrätter i egen balansräkning | 18 900 | 20 300 |
| Development rights via joint ventures | Byggrätter via joint ventures | 4 400 | 4 600 |
| Development rights via options etc. | Byggrätter via optioner m.m. | 9 700 | 9 500 |
| Total | Totalt | 33 000 | 34 400 |
Egenutvecklad bostadsproduktion
| 2020 | 2019 | ||
| 2020 | 2019 | ||
| Number of housing starts during the year | Antal under året produktionsstartade bostäder | 2 291 | 2 067 |
| Number of sold homes during the year | Antal under året sålda bostäder | 2 682 | 2 709 |
| Total number of homes under construction, at year-end | Totalt antal bostäder i produktion vid årets slut | 4 014 | 4 616 |
| Share of sold homes under construction, at year-end | Andel sålda bostäder i produktion vid årets slut | 73% | 69% |
| Number of repurchased homes on the balance sheet, at year-end | Återköpta bostäder i egen balansräkning vid årets slut | 222 | 253 |
Nettoomsättning och resultat
Nettoomsättningen minskade till 7 125 Mkr (8 339) och minskningen är främst relaterad till Sverige. Rörelseresultatet uppgick till 687 Mkr (715). Rörelsemarginalen förbättrades till 9,6 procent (8,6).
Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 2 291 enheter (2 067) varav merparten var i Sverige. De produktionsstartade bostäderna har haft en bra geografisk spridning i Sverige, Norge och Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 2 682 (2 709). Försäljningen av bostäder var hög under inledningen av året men bromsades upp i samband med coronapandemins utbrott under våren. Under sommaren och inledningen av hösten ökade efterfrågan på våra bostäder och sammantaget var försäljningen god under året i alla tre länderna. Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 4 014 (4 616). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 73 procent (69). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2020 uppgick till 222 (253) varav två tredjedelar är i Sverige, ett fåtal i Norge och resterande i Finland. Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder.
Nedanstående diagram visar när i tiden de egenutvecklade bostadsprojekten är färdigställda och ska överlämnas till slutkunden.
Pågående egenutvecklade bostadsprojekt 1)
Sysselsatt kapital vid utgången av året har minskat jämfört med år 2019. Minskningen beror till största delen på lägre kapitalbindning avseende osålda bostäder. Under de senaste åren har vi färdigställt fler bostäder än vi har produktionsstartat varför beloppet har minskat samtidigt som vi har haft en god försäljningstakt, vilket gjort att kapitalbindningen för osålda bostäder har minskat. I sysselsatt kapital inkluderas även hyresrättsprojekt i Sverige, vilka kan komma att konverteras till bostadsrätter eller säljas till investerarmarknaden.
Under oktober 2020 tecknades avtal om försäljning av tre hyresrättsprojekt och ett vårdboende som kommer att uppföras i egen balansräkning och färdigställas och frånträdas under 2022-2024. Totalt rör det sig om 280 lägenheter och försäljningsvärdet uppgår till 775 Mkr. Ett hyresrättsprojekt i Malmö och ett i Partille säljs till Annehem Fastigheter, ett hyresrättsprojekt i Örebro säljs till en lokal aktör och ett vårdboende säljs till SPP Fastigheter (publ). Resultatavräkning kommer att ske vid frånträde av fastigheterna.
Under december 2020 tecknades avtal om försäljning av fyra hyresrättsprojekt om totalt 312 lägenheter till ett totalt värde av 824 Mkr. De fyra projekten avser lägenheter i Botkyrka, Västerås, Eskilstuna och Trollhättan. Projektet Flottiljen i Botkyrka såldes till Niam, projekten Poseidon i Västerås och Fristaden i Eskilstuna såldes till Podium Fastigheter AB och projektet Traversen i Trollhättan såldes till Fortinova Fastigheter AB. Samtliga hyresrättsprojekt kommer att uppföras i egen balansräkning och resultatavräknas vid frånträde under 2023.
I Tromsø har Peab utvecklat projektet Norheim med totalt 122 bostäder. Miljöaspekten är en viktig parameter i projektet, som ska miljömärkas med Svanen. Byggstart var under 2020 och hela projektet ska stå klart 2023.
As Oy Vantaas Stuiveris tolv våningar ger en magnifik utsikt och finns i direkt anslutning till det snabbt renoverade centrumdelarna. Projektet består av 72 lägenheter.
Brf Ängen i Vänersborg består av 32 bostäder bestående av småskaliga flerbostadshus och radhus. Byggstart var i augusti 2020 och tillträde sker hösten 2021.
Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling förädlar och utvecklar områden och mark för kommersiella fastigheter.
Den huvudsakliga ambitionen är att bedriva utvecklingsprojekt med utgångspunkt i byggrätter i egen balansräkning. Samarbete med partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt eller omfatta en långsiktig utveckling av ett område.
Hyresmarknaden för kontorsfastigheter i de svenska storstadsregionerna har trots covid-19 varit relativt stabil under året. Hyresnivåerna har i stort legat kvar på samma nivå som under 2019.
Utvecklingen av stadsdelen Hyllie i Malmö fortgår, där året inleddes med invigningen av kontorsprojektet The Point. I Hyllie färdigställdes även det första kontorshuset av totalt fem i projektet The Gate där Peab har ett eget kontor. I Varvsstaden i Malmö projektstartades det K-märkta Gjuteriet, en ombyggnad på 4 600 kvadratmeter med Oatly som hyresgäst. Fasaderna och stålkonstruktionen ska bevaras i husets nya utformning, vilket ger en tydlig miljövinst. I Solna pågår Ledvolten, ett kontorsprojekt som uppgår till 4 500 kvadratmeter och är avtalat att avyttras till Annehem Fastigheter under 2021.
Under året beslutade Peab att dela ut och börsnotera Annehem Fastigheter, som tidigare varit en del av affärsområde Projektutveckling. Fastighetsportföljen bestod huvudsakligen av moderna och miljöriktiga kontorsfastigheter belägna i de nordiska storstadsregionerna, som Peab utvecklat och byggt de senaste åren.
Nettoomsättning och resultat
Under 2020 uppgick nettoomsättningen till 375 Mkr (786) och rörelseresultatet till 982 Mkr (300), varav effekten av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr. Vissa verksamheter med koppling till flyg och turism har under året påverkats negativt till följd av coronapandemin, vilket påverkat rörelseresultatet med -64 Mkr. I beloppet ingår Ängelholm Helsingborgs Flygplats med -44 Mkr, varav -20 Mkr är kopplat till nedskrivning av goodwill. Ängelholm Helsingborgs flygplats har avyttrats under året. Fastighetsutveckling har även under året avyttrat sitt 50-procentiga ägande i Nya Bara Utvecklings AB till Brinova med en positiv resultateffekt om 30 Mkr. Under föregående år ingick ett resultatbidrag om 170 Mkr från försäljning av fastigheter i det delägda bolaget Acturum.
Sysselsatt kapital har minskat vid utgången av året till följd av överföring av färdigförädlade fastigheter till Annehem Fastigheter. Vid motsvarande tidpunkt föregående år ingick Annehem Fastigheter med 1 927 Mkr.
I det sysselsatta kapitalet för Fastighetsutveckling ingår från och med 2020 främst kommersiella byggrätter, pågående fastighetsprojekt, andelar i delägda bolag samt utlåning till delägda bolag.
Under andra kvartalet 2020 avyttrades en fastighet avseende kontor och parkering i Solna till Annehem Fastigheter och under fjärde kvartalet avyttrades ytterligare en fastighet i Oslo. Peab har tecknat avtal med Annehem Fastigheter om avyttring av ytterligare två fastighetsprojekt under 2021 belägna i Solna respektive Helsingborg. Nedanstående tabell visar de större pågående fastighetsprojekten per 31 december 2020.
Ultimes Business Garden II i Helsingfors är en kontorsbyggnad på sju våningar med en uthyrningsbar kontorsyta på cirka 7 900 kvm samt 150 parkeringsplatser. Fastigheten färdigställdes och förvärvades av Annehem Fastigheter under 2020.
The Nest förgyller Ulriksdal i Solna med sin innovativa arkitektur och tydliga närvaro och inrymmer friskvårdskedjan Actics huvudkontor och ett toppmodernt gym. Fastigheten färdigställdes och förvärvades av Annehem Fastigheter under 2020.
I Varvsstaden i Malmö omvandlas den ikoniska byggnaden Gjuteriet, där man tidigare gjöt fartygsdelar, till en modern och hållbar mötesplats. Projektet färdigställs under 2023 och sker genom det med Balder samägda bolaget Centur.
Fastighetsprojekt
| Type of project | Location | Area in m2 | Degree rented, % | Recognized value, MSEK | Total investment at completion, MSEK | Timepoint of completion | Level of completion, % | ||
| Typ av projekt | Ort | Uthyrningsbar yta, m2 | Uthyrningsgrad, % | Bokfört värde, Mkr | Beslutad investering, Mkr | Tidpunkt färdigställande | Färdigställande-grad, % | ||
| Office building | Helsingborg | Kontor | Helsingborg | 2 900 | 88 | 92 | 106 | Q2-2021 | 87 |
| Office building | Solna | Kontor | Solna | 4 300 | 89 | 111 | 194 | Q3-2021 | 57 |
| Sports hall | Sundsvall | Idrottshall | Sundsvall | 14 700 | 100 | 78 | 212 | Q2-2022 | 37 |
| Total | Summa | 281 | |||||||
| of which operations property | varav driftsfastigheter | 92 | |||||||
| of which project and development property | varav projekt- och exploateringsfastigheter | 189 | |||||||
Väsentliga joint ventures
Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.
Tornet Bostadsproduktion AB
Utveckla, äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.
Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 1): 5 019 Mkr (4 300)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 357 Mkr (260)
Större pågående projekt: LP Parken, Göteborg 15 000 m2 uthyrningsbar yta, Tallbohov, Järfälla 10 500 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare två hyresrättsprojekt i Helsingborg
Fastighets AB Centur
Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 1): 7 103 Mkr (6 621)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 427 Mkr (421)
Större pågående projekt: Gjuteriet Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av cirka 4 600 m2 (hyresgäst Oatly)
Fastighets AB ML4
Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 : 1 956 Mkr (1 870)
Större pågående projekt: Forskningsbyggnad 6 400 m2
Point Hyllie Holding AB
Äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020: 1 356 Mkr (1 279)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Nyckeltal 2020 väsentliga joint ventures 1)
| MSEK | Fastighets AB Centur | Tornet Bostadsproduktion AB | Fastighets AB ML4 | Point Hyllie Holding AB | |
| Mkr | Fastighets AB Centur | Tornet Bostadsproduktion AB | Fastighets AB ML4 | Point Hyllie Holding AB | |
| Net sales | Nettoomsättning | 408 | 188 | 101 | 43 |
| Profit for the year | Årets resultat | 179 | 282 | 16 | -23 |
| Total assets | Balansomslutning | 7 332 | 5 163 | 2 180 | 1 426 |
| – of which recognized value of properties | – varav bokfört värde fastigheter | 7 103 | 5 019 | 1 956 | 1 356 |
| Peab’s portion of unrecognized fair value exclusive tax | Peabs del av oredovisade verkliga värden exklusive skatt | 427 | 357 |