Affärsområde projektutveckling 2023

Inbromsning på bostadsmarknaden

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, utvecklar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.

Nyckeltal

2023 2022
2023 2022
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 5 722 8 661
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 534 494
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 5 188 8 167
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 304 1 127
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 107 187
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 197 940
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 5,3 13,0
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 20,0 37,9
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 3,8 11,5
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 18 093 15 632
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 136 6 019
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 1 620 5 447
Operating cash flow, MSEK Operativt kassaflöde, Mkr -2 254 -690
Average number of employees Medeltal antal anställda 222 243

Affärsområde Projektutveckling ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling, vilket genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Peabs ambition är att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling. Det innebär bland annat ett fokus på trygga boendemiljöer, klimat- och miljöanpassade fastigheter, hållbara kommunikationer, levande områden och mötesplatser i bostadsområdet. Det handlar om att förbättra och förenkla vardagen för de som bor och verkar där genom att göra det lätt att leva hållbart. Våra nyproducerade egenutvecklade flerbostadshus i Sverige certifieras enligt miljömärkningen Svanen. I Finland och Norge görs motsvarande insatser för att öka energieffektiviteten och minska klimatavtrycket. Vidare bedriver koncernen utvecklingsarbete inom energi, byggmaterial och byggtekniska lösningar för att kunna erbjuda produkter och tjänster som minskar klimatpåverkan.

Peab är en av de största bostadsutvecklarna i Sverige och har en stark position på marknaden. Verksamheten har en rikstäckande geografisk spridning som ger en god lokal och regional kännedom om de skilda marknadsförutsättningarna i Sverige. I Finland finns Peab i Helsingfors och ett flertal större regionstäder och i Norge finns verksamheten i Stor-Oslo, Tromsø och Ålesund.

Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i Norden.

Nettoomsättning och resultat

Under året minskade nettoomsättningen med 34 procent inom Projektutveckling och uppgick till 5 722 Mkr (8 661). Minskningen förklaras av den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden, vilket har påverkat omsättningen inom Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 304 Mkr (1 127) och rörelsemarginalen uppgick till 5,3 procent (13,0).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 18 093 Mkr (15 632). Ökningen förklaras främst av investeringar i byggrätter och i hyresrättsprojekt samt i osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.

Sysselsatt kapital

MSEK Dec 31
2023		 Dec 31
2022
Mkr 31 dec
2023		 31 dec
2022
Operations property Driftsfastigheter 146 83
Investment property Förvaltningsfastigheter 36 36
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 14 603 12 943
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 7 981 7 246
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 901 739
of which unsold part of ongoing housing projects varav osåld del av pågående bostadsprojekt  2 461 2 493
of which ongoing rental projects
varav pågående hyresrättsprojekt 
 1 712 1 422
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 489 462
of which completed property varav färdigställda fastigheter 165 173
of which other varav övrigt 894 408
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 2 820 2 573
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 498 1 494
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -1 010 -1 497
Total Summa 18 093 15 632
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 5 034 4 585
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 13 059 11 047

Nettoomsättning

Per geografisk marknad, 2023

Bostadsutveckling

Peab erbjuder ett brett utbud av boendeformer, bland annat i form av flerfamiljshus i upplåtelseformerna bostadsrätt, ägarlägenheter och hyresrätt. Bostadsmarknadens kraftiga inbromsning präglas fortsatt av osäkerhet till följd av inflation och högre räntor. Även de höga byggpriserna har dämpat efterfrågan på marknaden. Försäljningen av bostäder till konsumenter och investerare har varit låg under året i samtliga regioner och länder.

Behovet av bostäder bedöms vara stort i Norden men de högre räntorna och hög inflation gör det svårare att få ihop kalkyler. Vi ser ett fortsatt intresse för våra egenutvecklade bostäder men höga byggkostnader, ränteuppgångar och en allmän konjunkturoro gör den fortsatta utvecklingen svårbedömd, speciellt i projekt med lång tid till inflyttning.

Vi har en väldimensionerad byggrättsportfölj i attraktiva geografiska lägen. Vi startar årligen flera projekt runt om i Norden, även om marknaden stannat av det senaste året. I avvaktan på en mer stabil marknadsutveckling vidareutvecklar och förbereder vi nya projekt.

En stor del av våra större pågående bostadsprojekt ingår i olika stadsutvecklingsprojekt där samverkan med samarbetspartners är en framgångsfaktor och skapar mervärden där våra övriga affärsområden involveras. I Sverige pågår bland annat stadsutvecklingsprojektet Varvsstaden i Malmö, som Peab samäger med Balder i bolaget Fastighets AB Centur. Här ska det bli cirka 2 500 nya bostäder och utveckling sker i nära samarbete med Malmö stad. Den här typen av stadsutvecklingsprojekt ger verksamheten möjligheter att erbjuda marknaden nya bostäder i attraktiva områden under flera år. Projekten i Varvsstaden har en tydlig hållbarhets- och klimatprofil där återbruk av material från den gamla varvstiden är en viktig del.

I Järfälla pågår utvecklingen av Veddesta, ett projekt med flera boendeformer och kommersiella lokaler på en begränsad yta, samtidigt som platsen ska vara en knutpunkt för kollektivtrafik.

Under året har produktionsstarterna i Sverige i huvudsak varit i form av hyresrättsprojekt där vi bygger i egen balansräkning. Bostäderna byggs med tydliga miljö- och klimatkrav och har fokus på att göra det lätt för de boende att leva mer hållbart. I Bergahöjden i Österåker byggs en fastighet med 121 bostäder. Fastigheten blir Svanenmärkt och byggs med solpaneler på taken, cykelpool med lådcyklar samt bilpool med elbil. I Umeå byggs en Svanenmärkt fastighet som omfattar 64 bostäder. Hela projektet har fokus på åtgärder för energieffektivitet, miljömärkt el, solpaneler samt hållbara materialval. För gjutning av bottenplattan används Peabs ECO-Betong. I Göteborg produktionsstartade vi 40 bostäder, som kommer att certifieras enligt Svanen. Husen byggs med ECO-Prefab där armeringen görs av återvunnet stål och vid tillverkningen används grön el.

Exempel på produktionsstarter i Norge var Tunkvartalet i Oslo, som Peab äger tillsammans med USBL, där den femte etappen startades med 72 bostäder av totalt 405. I Finland har vi de senaste åren startat och haft en hög produktionstakt av egenutvecklade bostäder, men till följd av den svaga marknaden under 2023 startades inga nya projekt. Under 2022 etablerade vi ett samägt bolag med Slätto som utvecklar och förvaltar nyproducerade gröna bostadsfastigheter i Finland. De första bostadsfastigheterna färdigställdes och överlämnades i Vanda och Åbo.

Peab Bostad har fortsatt hög kundnöjdhet när branschorganisationen Prognoscentret frågade inflyttade bostadsköpare hur nöjda de är med utvecklare, bostad och området. Undersökningen från 2023 visar att Peab Bostads värde i ett sammanvägt index uppgår till 77, vilket är över branschsnittet på 73.

Peab tecknade i december avtal om att förvärva Folksams aktier i Sicklaön Bygginvest AB som hel- och deläger byggrätter på Kvarnholmen i Nacka. Förvärvet slutfördes under januari 2024 och innebar att Peab ökade sin ägarandel från 50 till 100 procent. Peab har utvecklat bostäder på Kvarnholmen sedan 2013. Sicklaön Bygginvest AB har drygt 270 detaljplanelagda helägda byggrätter om 26 000 kvadratmeter bruttoarea. Dessutom äger bolaget 50 procent av aktierna i Kvarnholmen Utveckling AB som har en pågående detaljplaneprocess om drygt 120 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter där hälften av dessa kommer att tillföras Peab.

Nettoomsättning och resultat

Den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden bidrog till färre sålda bostäder och igångsättningar av egenutvecklade bostadsprojekt under året. Nettoomsättningen minskade och uppgick till 5 188 Mkr (8 167). Minskningen är relaterad till samtliga länder. Rörelseresultatet uppgick till 197 Mkr (940) och rörelsemarginalen uppgick till 3,8 procent (11,5).

Totalt har vi produktionsstartat 727 (2 336) egenutvecklade bostäder. Av produktionsstarterna var 121 (1 810) bostadsrätter/ägarlägenheter, där 36 (1 607) var nyproduktion och 85 (203) var konvertering från tidigare påbörjade hyresrätter, och 606 (526) var bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick totalt till 934 (1 709) varav 542 (1 643) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 392 (66) var bostäder i hyresrättsprojekt.

Totalt antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 3 694 (5 718) varav 2 392 (4 539) vara bostadsrätter/ägarlägenheter och 1 302 (1 179) var bostäder i hyresrättsprojekt. Försäljningsgraden i pågående produktion för bostadsrätter/ägarlägenheter uppgick till 68 procent (69). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2023 uppgick till 252 (105), varav merparten var i Finland.

Sysselsatt kapital har ökat vid utgången av året jämfört med 2022 och uppgick till 13 059 Mkr (11 047). Ökningen beror främst på investeringar i byggrätter, byggnation av fler hyresrättsprojekt samt osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Dec 31
2023		 Dec 31
2022
Antal, cirka 31 dec
2023		 31 dec
2022
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 22 000 21 800
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 4 700 4 700
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 7 400 8 900
Total Totalt 34 100 35 400

Egenutvecklad bostadsproduktion

Jan-Dec
2023		 Jan-Dec
2022
Jan-dec
2023		 Jan-dec
2022
Tenant-​owner associations, ownership and residential limited companies Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag
Number of production-started homes during the year
Antal under året produktionsstartade bostäder
 121 1) 1 810 1)
Number of sold homes during the year
Antal under året sålda bostäder
 542 1 643
Total number of homes under production, at the end of the year
Totalt antal bostäder i produktion, vid årets slut
 2 392 4 539
Portion of sold homes under production, at the end of the year
Andel sålda bostäder i produktion, vid årets slut
 68% 69%
Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the year
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid årets slut
 252 105
Rentals Hyresrätter
Number of production-started homes during the year
Antal under året produktionsstartade bostäder
 606 526
Number of sold homes during the year
Antal under året sålda bostäder
 392 66
Number converted to tenant-owner associations during the year
Antal under året konverterade till bostadsrätter
 85 203
Total number of homes in production, at the end of the year
Totalt antal bostäder i produktion, vid årets slut
 1 302 2) 1 179 2)

1) Inkluderar 85 (203) bostäder som har konverterats från hyresrätter

2) Varav 365 (866), motsvarande 28 procent (73), är avtalade om försäljning vid färdigställande

Tidpunkt för färdigställande av pågående egenutvecklade bostadsprojekt

1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag.

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling förädlar och utvecklar områden och mark för kommersiella fastigheter. Den huvudsakliga ambitionen är att bedriva utvecklingsprojekt med utgångspunkt i byggrätter i egen balansräkning. Samarbete med partners via samägda bolag kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt eller omfatta en långsiktig utveckling av ett område. Fastighetsutveckling utvecklar också samhällsfastigheter av olika slag, oavsett om investeraren är offentlig, privat eller en förening (exempelvis idrottsanläggningar).

Hyresmarknaden för kontorsfastigheter i de nordiska storstadsregionerna har varit avvaktande på grund av osäkerheten på många marknader och det högre ränteläget. Det finns dock fortsatt en efterfrågan på kontor med hög flexibilitet och med fokus på goda mötesplatser för utbyte av idéer och samarbeten.

Under året har ett antal fastighetsutvecklingsprojekt påbörjats och färdigställts. I bland annat Malmö har projektet The Corner färdigställts. Kontorsfastigheten omfattar drygt 7 400 kvadratmeter och såldes till Annehem Fastigheter. I Göteborg fortsatte utvecklingen av kontorsfastigheten Gamlestads Smedja, som omfattar 13 000 kvadratmeter. Där har vi under året tecknat hyresavtal med bland annat Nordic Wellness och Swedbank. I Karlskoga projektstartade ett vårdboende med 80 lägenheter som är uthyrt till Karlskoga kommun. Logistikfastigheter med fokus på ”last mile” fortsätter att vara en stark marknad och inom segmentet har vi startat byggnationen av en logistikfastighet i Almnäs, Södertälje. Logistikfastigheterna såldes under året till den internationella logistikinvesteraren URBZ Capital.

Vidare fortsätter utvecklingen av fastigheter i svenska och norska fjällmiljöer tillsammans med SkiStar, där vi samäger fastigheter i bolaget Skiab Invest AB. Under året färdigställdes Sadelbyn 7 i Åre med 42 lägenheter och Timmerbyn i Sälen med 20 lägenheter.

Peab tecknade i december avtal om att avyttra sin ägarandel om 33,3 procent i Tornet Bostadsproduktion till de två andra delägarna Folksam och Fastighets AB Balder. Peab har varit delägare i Tornet Bostadsproduktion sedan 2009. Bolaget äger och förvaltar cirka 2 200 hyreslägenheter och har cirka 650 hyreslägenheter i produktion i ett antal städer i Sverige. Affären slutfördes och resultatavräknades i januari 2024 och innebar ett realisationsresultat på 220 Mkr.

Nettoomsättning och resultat

Nettoomsättningen uppgick under året till 534 Mkr (494) och rörelseresultatet uppgick till 107 Mkr (187). Rörelsemarginalen uppgick till 20,0 procent (37,9). Omsättning och rörelseresultat påverkades positivt av försäljning av kontorsfastighet i Malmö till Annehem Fastigheter under fjärde kvartalet. Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick under året totalt till 96 Mkr (85). Resultatbidrag från delägda bolag minskade och uppgick till 77 Mkr jämfört med 134 Mkr föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen.

Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 5 034 Mkr (4 585) vid utgången 2023. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i delägda bolag samt utlåning till delägda bolag.

Nedanstående tabell visar pågående fastighetsprojekt i helägda bolag per 31 december 2023. Under tredje kvartalet har vi produktionsstartat en logistikfastighet på 23 900 kvadratmeter i Södertälje. Fastigheten är såld till extern part och frånträde kommer att ske under fjärde kvartalet 2024.

Fastighetsprojekt

Type of project Location Kontor Rentable area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Typ av projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-
grad, %
Office building Kontor Jönköping Jönköping 3 200 100 104 106 Färdigställd Completed 98
Office building Kontor Gothenburg Göteborg 13 100 11 410 557 Q3-2024 Q3-2024 74
Logistic facility Logistikfastighet Södertälje Södertälje 23 900 0 77 372 Q4-2024 Q4-2024 21
Total Summa 591

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB, Skiab Invest AB och Tornet Bostadsproduktion AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella-​ som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 7 889 Mkr (7 872)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1):  519 Mkr (653)
Större pågående projekt: Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av Snickeriet om cirka 2 500 m2 (hyresgäst Lindahls)

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023: 1 890 Mkr (1 940)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Point Hyllie Holding AB

Äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023: 1 379 Mkr (1 403)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Skiab Invest AB

Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.

Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 2 149 Mkr (2 526)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 40 Mkr (56)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Tornet Bostadsproduktion AB

Utveckla, äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige. Under december 2023 tecknades avtal om att avyttra Peabs andel i Tornet Bostadsproduktion AB till de andra delägarna. Affären slutfördes i januari 2024.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 6 258 Mkr (5 748)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 365 Mkr (350)
Större pågående projekt: Tamarinden, Örebro med 11 000 m2 uthyrningsbar yta, Rödängs Trädgårdar, Umeå med 12 600 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Helsingborg och Lund

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. Tidpunkten för när marknadsvärderingarna sker kan skilja sig mellan bolagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning. 

Nyckeltal 2023 väsentliga joint ventures 1)

MSEK Fastighets AB Centur Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB Skiab Invest AB Tornet Bostadsproduktion AB
Mkr Fastighets AB Centur Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB Skiab Invest AB Tornet Bostadsproduktion AB
Net sales Nettoomsättning 495 189 105 180 268
Profit for the year Årets resultat -93 32 -11 29 132
Total assets Balansomslutning 7 956 2 186 1 398 2 302 6 643
– of which recognized value of properties – varav bokfört värde fastigheter 7 889 1 890 1 379 2 149 6 258
Peab’s portion of unrecognized fair value exclusive tax Peabs del av oredovisade verkliga värden exklusive skatt 519 40 365

1)  Avser joint venture företagens bokförda värden för januari – december 2023 samt per 31 december 2023. Då Fastighets AB Centur, Skiab Invest AB och Tornet Bostadsproduktion AB tillämpar marknadsvärdering av fastigheter skiljer sig värdena i tabellen ovan gentemot de redovisade värdena i Peabkoncernen för joint ventureföretagen enligt not 19.