Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören i Peab AB (publ) org.nr 556061-​4330 avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023.

Koncernen har olika redovisningsprinciper i segmentsredovisningen jämfört med redovisning enligt IFRS för egenutvecklade bostadsprojekt och för IFRS 16 (tidigare operationella leasingavtal). För mer information om redovisningsprinciper samt skillnader mellan segmentsredovisning och redovisning enligt IFRS, se not 1 och 4. För information om alternativa nyckeltal, se avsnitt Alternativa nyckeltal och definitioner.

Nettoomsättning

Koncernens nettoomsättning enligt IFRS uppgick för 2023 till 61 600 Mkr (61 933). Justerat för förvärvade och avyttrade enheter samt valutakurseffekter minskade nettoomsättningen med två procent. Justering av egenutvecklade bostäder till färdigställandemetoden påverkade nettoomsättningen med 2 779 Mkr (-1 202). Under året har fler bostäder färdigställts och överlämnats än vad som har produktionsstartats.

Koncernens nettoomsättning enligt segmentsredovisning minskade under 2023 med sju procent och uppgick till 58 821 Mkr (63 135). Justerat för förvärvade och avyttrade enheter samt valutakurseffekter minskade omsättningen med åtta procent. Av årets nettoomsättning avsåg 16 740 Mkr (18 892) försäljning och produktion utförd utanför Sverige. Av nettoomsättningen har andelen till offentliga kunder ökat och stod för 48 procent (43) medan privata kunder stod för 52 procent (57).

I affärsområde Bygg har nettoomsättningen minskat med fyra procent jämfört med föregående år. Den lägre efterfrågan på nyproduktion av bostäder har inte kunnat kompenseras fullt ut av andra typer av projekt, vilket märkts i samtliga våra verksamhetsländer. För affärsområde Anläggning har aktiviteten varit på en fortsatt hög nivå och nettoomsättningen ökade något i jämförelse med föregående år. I affärsområde Industri minskade nettoomsättningen med sju procent vilket främst förklaras av en lägre omsättning inom produktområdena beläggning och betong. I affärsområde Projektutveckling minskade nettoomsättningen med 34 procent under 2023. Minskningen förklaras av den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden, vilket påverkade omsättningen inom Bostadsutveckling medan Fastighetsutveckling hade en nettoomsättning i nivå med föregående år.

Resultat

Rörelseresultat enligt IFRS uppgick för 2023 till 2 586 Mkr (2 557) och rörelsemarginalen uppgick till 4,2 procent (4,1). Justering av egenutvecklade bostadsprojekt till färdigställandemetoden påverkade rörelseresultatet med 696 Mkr (-219).

Den 30 juni 2023 meddelades skiljedom i målet mellan Peab och Unibail Rodamco Westfield avseende entreprenaden Mall of Scandinavia (MoS) i Solna. Domen innebar en positiv effekt i rörelseresultatet om 400 Mkr i andra kvartalet 2023. För mer information om skiljedomen, se avsnitt Övriga upplysningar och vinstdisposition på sidan 89.

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisning uppgick för 2023 till 1 853 Mkr (2 741) och rörelsemarginalen uppgick till 3,2 procent (4,3). Exkluderat effekt av skiljedomen avseende Mall of Scandinavia uppgick rörelseresultatet till 1 453 Mkr och rörelsemarginalen till 2,5 procent.

För att kunna möta den försämrade bostadsmarknaden anpassas verksamheten inom byggproduktion, bostadsutveckling, uthyrningsverksamhet samt centrala stödfunktioner. Det har medfört omstruktureringskostnader, men också sänkta omkostnader framöver. Inom affärsområde Bygg har vi gjort projektnedskrivningar av dels bostadsprojekt som är erhållna före krigsutbrottet i Ukraina som påverkats av prisökningar och nu närmar sig sitt slut, dels av ett antal projekt i den norska verksamheten. Sammantaget uppgår reserveringar, nedskrivningar och omstruktureringskostnader till 525 Mkr, varav nedskrivning av goodwill uppgick till 125 Mkr. Av totala beloppet om 525 Mkr har 465 Mkr belastat affärsområde Bygg och 60 Mkr Koncerngemensamt. Efter dessa åtgärder står vi väl rustade att hantera både en fortsatt svag bostadsmarknad och att möta en uppåtgående marknad.

I affärsområde Bygg uppgick rörelsemarginalen exkl. MoS till 0,1 procent (2,2). I affärsområde Anläggning var rörelsemarginalen oförändrad på 3,3 procent (3,3). Trots påverkan av de höga kostnaderna för material och energi på kontrakt erhållna före krigsutbrottet i Ukraina, uppvisade Anläggning en hög och stabil rörelsemarginal. Sammantaget uppgick rörelsemarginalen för entreprenadverksamheterna till 1,3 procent (2,6). I affärsområde Industri var rörelsemarginalen högre under året och uppgick till 4,8 procent (3,5), vilket i huvudsak förklaras av ökad intjäning inom beläggning. Uthyrning hade ett lägre rörelseresultat under året till följd av en svagare byggmarknad. I affärsområde Projektutveckling var rörelseresultatet väsentligt lägre på grund av den svaga efterfrågan på bostäder där Bostadsutveckling hade färre sålda bostäder och igångsatta bostadsprojekt, vilket har påverkat rörelseresultatet negativt. Rörelsemarginalen i Bostadsutveckling uppgick till 3,8 procent (11,5). I Fastighetsutveckling var resultatbidrag från delägda bolag lägre jämfört med föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen. Realisationsvinster från fastighetstransaktioner uppgick till 96 Mkr (85).

Elimineringar och upplösningar av internvinster i projekt i egen regi har under året påverkat rörelseresultatet netto med -56 Mkr (-58).

Avskrivningar och nedskrivningar enligt IFRS uppgick till -1 904 Mkr (-1 713).

Avskrivningar och nedskrivningar enligt segmentsredovisning uppgick till -1 532 Mkr (-1 349). I beloppet ingår nedskrivning av goodwill med -125 Mkr (-1).

Finansnettot enligt IFRS uppgick till 0 Mkr (-117), varav räntenettot uppgick till -458 Mkr (-340). En stor del av räntekostnaderna avser finansiering av egenutvecklade bostadsprojekt, vilka aktiveras på fastigheterna och får därför en positiv påverkan på finansnettot.

Finansnettot enligt segmentsredovisning uppgick till 42 Mkr (-71) varav räntenettot uppgick till -30 Mkr (-120). En högre nettoskuldsnivå och högre räntor har haft en negativ påverkan på räntenettot under året. I räntenettot ingick en positiv effekt om 390 Mkr till följd av skiljedomen i Mall of Scandinavia.

Resultat före skatt enligt IFRS uppgick till 2 586 Mkr (2 440). Årets skatt uppgick till -598 Mkr (-609) och motsvarar en skatt om 23 procent (25).

Resultat före skatt enligt segmentsredovisning uppgick till 1 895 Mkr (2 670). Årets skatt uppgick till -481 Mkr (-633) och motsvarar en skatt om 25 procent (24). Den höga skattesatsen förklaras främst av ej aktiverade underskott.

Årets resultat enligt IFRS uppgick till 1 988 Mkr (1 831).

Årets resultat enligt segmentsredovisning uppgick till 1 414 Mkr (2 037).

Finansiell ställning

Balansomslutning enligt IFRS uppgick per den 31 december 2023 till 49 176 Mkr (51 011). Justering av skillnader i redovisningsprinciper gentemot segmentsredovisningen har påverkat balansomslutningen enligt IFRS med 4 881 Mkr (7 791) och merparten utgörs av justering avseende egenutvecklade bostadsprojekt. Eget kapital enligt IFRS uppgick till 14 470 Mkr (13 786), vilket gav en soliditet på 29,4 procent (27,0). Räntebärande nettoskuld enligt IFRS uppgick till 14 537 Mkr (16 681).

Balansomslutningen enligt segmentsredovisning uppgick per den 31 december 2023 till 44 295 Mkr (43 220). Eget kapital uppgick till 15 082 Mkr (14 978), vilket gav en soliditet på 34,0 procent (34,7). Räntebärande nettoskuld uppgick till 8 676 Mkr (6 899). Den ökade nettoskulden förklaras av ökad rörelsekapitalbindning inom främst affärsområde Projektutveckling. I nettoskulden ingår projektfinansiering för osåld del av egenutvecklade bostadsprojekt så länge de är under produktion. Den osålda delen uppgick till 2 685 Mkr (2 209). Räntebärande fordringar uppgick till 2 638 Mkr (1 617) och ökningen förklaras i huvudsak av kapitalfordran uppgående till 1 067 Mkr på Unibail Rodamco Westfield enligt utfall i skiljedom, vilken meddelades den 30 juni 2023. Den genomsnittliga räntan i låneportföljen, inklusive räntederivat, uppgick den 31 december 2023 till 5,7 procent (3,3).

Koncernens disponibla likvida medel enligt IFRS, inklusive ej utnyttjade kreditlöften men exklusive projektfinansiering, var vid årets slut 6 410 Mkr jämfört med 7 640 Mkr den 31 december 2022.

Som en konsekvens av att Peab från och med 1 januari 2020 konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar enligt IFRS, tas borgensåtaganden inte upp för bostadsrättsföreningar under produktion. När bostadsrättsköparna tillträder bostäderna och bostadsrättsföreningarna inte längre konsolideras i Peabs räkenskaper, tar Peab upp borgensåtaganden till den del det finns osålda bostäder. Peab har ett garantiåtagande att förvärva osålda bostäder sex månader efter färdigställande. Koncernens eventualförpliktelser, inklusive solidariskt ansvar i handels-​ och kommanditbolag, uppgick vid årets utgång till 2 468 Mkr jämfört med 2 843 Mkr den 31 december 2022. Av eventualförpliktelserna utgör borgensåtaganden för krediter i bostadsrättsföreningar avseende osåld del efter dekonsolideringen 328 Mkr jämfört med 97 Mkr den 31 december 2022.

Investeringar och avyttringar

Materiella och immateriella anläggningstillgångar enligt IFRS har under 2023 nettoinvesterats med 1 702 Mkr (2 529 Mkr).

Materiella och immateriella anläggningstillgångar enligt segmentsredovisning har under 2023 nettoinvesterats med 1 488 Mkr (2 152). Investeringarna avser i huvudsak maskininvesteringar samt byggnation av produktionsanläggningar för betongelement inom affärsområde Industri.

Projekt-​ och exploateringsfastigheter enligt IFRS, har under 2023 nettoavyttrats med 1 096 Mkr. Under föregående år nettoinvesterades projekt- och exploateringsfastigheter för 2 945 Mkr.

Projekt-​ och exploateringsfastigheter har under året nettoinvesterats med 1 608 Mkr (2 268). Investeringarna avser i huvudsak byggrätter, byggnation av hyresrättsprojekt samt ökad kapitalbindning av osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS uppgick till 3 916 Mkr (-1 556), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 631 Mkr (-4 920).

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning uppgick till -56 Mkr (-352). Kassaflödet har belastats med ökade kostnader för räntor. Utdelning från delägda bolag påverkade positivt med 84 Mkr (185). Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital uppgick till -2 357 Mkr (-3 521). Det negativa kassaflödet från rörelsekapitalförändringar är främst relaterat till affärsområde Projektutveckling där ökade investeringar i hyresrättsprojekt samt ökad kapitalbindning av osålda bostäder i egenutvecklade bostadsprojekt binder mycket rörelsekapital.

Kassaflödet från investeringsverksamheten enligt IFRS uppgick till -1 261 Mkr (-1 603).

Kassaflödet från investeringsverksamheten enligt segmentsredovisning uppgick till -1 261 Mkr (-1 603). Investeringarna bestod under året i huvudsak av maskininvesteringar och investeringar i produktionsanläggningar inom Byggsystem i affärsområde Industri, samt ökat engagemang och utlåning till delägda bolag inom Projektutveckling. Under föregående år ingick, förutom investeringar i maskiner och produktionsanläggningar inom Industri, även rörelseförvärv inom Anläggning samt ökat engagemang och utlåning till delägda bolag inom Projektutveckling.

Kassaflöde före finansiering enligt IFRS uppgick till 2 655 Mkr (-3 159).

Kassaflöde före finansiering enligt segmentsredovisning uppgick till -1 317 Mkr (-1 955).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten enligt IFRS uppgick till -2 921 Mkr (1 687).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten enligt segmentsredovisning uppgick till 1 051 Mkr (483), varav betald utdelning uppgick till -1 150 Mkr (-1 475) och upptagande av lån uppgick till 2 201 Mkr (2 458). Under föregående år genomfördes återköp av egna aktier med -500 Mkr.

Orderläge

Orderingången för 2023 minskade och uppgick till 45 108 Mkr (53 259). Minskningen är till största delen relaterad till affärsområdena Bygg och Projektutveckling där den svaga efterfrågan på bostäder har haft en negativ påverkan på orderingången. Inom affärsområde Industri har vi också varit mer selektiva vid lämnande av anbud inom beläggning i Norge. I affärsområde Anläggning har orderingången ökat något under året. I koncernens orderingång är det en stor andel projekt till offentliga beställare.

Orderstock kvar att producera vid utgången av året uppgick till 39 060 Mkr jämfört med 44 389 Mkr vid utgången av föregående år. Av total orderstock förväntas 35 procent (35) att produceras efter 2024 (2023). Den svenska verksamheten svarade för 82 procent (78) av orderstocken.