Affärsområde Projektutveckling
Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, utvecklar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.
Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling, vilket genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures. Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.
Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder på den nordiska bostadsmarknaden såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.
Fastighetsutveckling förädlar och utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i Norden.
Nettoomsättning och resultat
Juli – september 2023
Nettoomsättningen inom Projektutveckling minskade under kvartalet och uppgick till 856 Mkr (2 234). Minskningen är i huvudsak relaterad till Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 46 Mkr (265) och rörelsemarginalen uppgick till 5,4 procent (11,9).
Januari – september 2023
Under perioden minskade nettoomsättningen med 36 procent inom Projektutveckling och uppgick till 4 266 Mkr (6 675). Minskningen är hänförbar både till Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 287 Mkr (818) och rörelsemarginalen uppgick till 6,7 procent (12,3).
Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid periodens slut till 18 017 Mkr (14 173). Ökningen förklaras främst av investeringar i byggrätter och i hyresrättsprojekt samt ökad kapitalbindning av osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.
Sysselsatt kapital
| MSEK | Sep 30 2023 | Sep 30 2022 | Dec 31 2022 | |
| Mkr | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 31 dec 2022 | |
| Operations property | Driftsfastigheter | 149 | 55 | 83 |
| Investment property | Förvaltningsfastigheter | 36 | 36 | 36 |
| Project and development property | Projekt- och exploateringsfastigheter | 15 068 | 11 545 | 12 943 |
| of which housing development rights | varav bostadsbyggrätter | 7 767 | 6 669 | 7 246 |
| of which commercial development rights | varav kommersiella byggrätter | 902 | 710 | 739 |
| of which unsold part of ongoing housing projects | varav osåld del av pågående bostadsprojekt | 2 755 | 1 971 | 2 493 |
| of which ongoing rental projects | varav pågående hyresrättsprojekt | 1 752 | 1 246 | 1 422 |
| of which ongoing commercial projects | varav pågående kommersiella projekt | 393 | 447 | 462 |
| of which completed property | varav färdigställda fastigheter | 409 | 129 | 173 |
| of which other | varav övrigt | 1 090 | 373 | 408 |
| Participation in joint ventures | Andelar i joint ventures | 2 700 | 2 581 | 2 573 |
| Loans to joint ventures | Utlåning till joint ventures | 1 519 | 1 285 | 1 494 |
| Working capital and other | Rörelsekapital och övrigt | -1 455 | -1 329 | -1 497 |
| Total | Summa | 18 017 | 14 173 | 15 632 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 5 188 | 4 415 | 4 585 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 12 829 | 9 758 | 11 047 |
Nyckeltal
| Jul-Sep 2023 | Jul-Sep 2022 | Jan-Sep 2023 | Jan-Sep 2022 | Oct-Sep 2022/2023 | Jan-Dec 2022 | ||
| Jul-sep 2023 | Jul-sep 2022 | Jan-sep 2023 | Jan-sep 2022 | Okt-sep 2022/2023 | Jan-dec 2022 | ||
| Net sales, MSEK | Nettoomsättning, Mkr | 856 | 2 234 | 4 266 | 6 675 | 6 252 | 8 661 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 7 | 304 | 81 | 483 | 92 | 494 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 849 | 1 930 | 4 185 | 6 192 | 6 160 | 8 167 |
| Operating profit, MSEK | Rörelseresultat, Mkr | 46 | 265 | 287 | 818 | 596 | 1 127 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 21 | 91 | 44 | 168 | 63 | 187 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 25 | 174 | 243 | 650 | 533 | 940 |
| Operating margin, % | Rörelsemarginal, % | 5,4 | 11,9 | 6,7 | 12,3 | 9,5 | 13,0 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 300,0 | 29,9 | 54,3 | 34,8 | 68,5 | 37,9 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 2,9 | 9,0 | 5,8 | 10,5 | 8,7 | 11,5 |
| Capital employed at the end of the period, MSEK | Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr | 18 017 | 14 173 | 18 017 | 14 173 | 18 017 | 15 632 |
| Orders received, MSEK | Orderingång, Mkr | 84 | 1 541 | 287 | 5 566 | 740 | 6 019 |
| Order backlog, MSEK | Orderstock, Mkr | 2 362 | 6 505 | 2 362 | 6 505 | 2 362 | 5 447 |
| Operating cash flow, MSEK | Operativt kassaflöde, Mkr | -672 | 55 | -2 041 | 397 | -3 128 | -690 |
| Average number of employees | Medeltal antal anställda | 211 | 246 | 230 | 241 | 235 | 243 |
Bostadsutveckling
Juli – september 2023
Den fortsatt svaga efterfrågan på bostadsmarknaden bidrog till få sålda bostäder och igångsättningar av egenutvecklade bostadsprojekt under tredje kvartalet 2023. Nettoomsättningen minskade och uppgick till 849 Mkr (1 930). Rörelseresultatet uppgick till 25 Mkr (174) och rörelsemarginalen till 2,9 procent (9,0).
Vi ser en fortsatt avvaktande marknad för alla typer av bostäder till följd av stigande räntor, inflation och konjunkturosäkerhet, vilket påverkar förutsättningarna för produktionsstarter negativt. Totalt produktionsstartades 165 (470) egenutvecklade bostäder under tredje kvartalet. Av produktionsstarterna utgjorde 40 (428) bostadsrätter/ägarlägenheter, varav 40 (56) konverterats från hyresrätter, och 125 (42) utgjorde bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick totalt till 153 (257) där samtliga var bostadsrätter/ägarlägenheter. Under kvartalet såldes inga bostäder i hyresrättsprojekt. Inte heller i jämförelsekvartalet såldes några bostäder i hyresrättsprojekt.
Januari – september 2023
Den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden bidrog till färre sålda bostäder och igångsättningar av egenutvecklade bostadsprojekt under perioden. Nettoomsättningen minskade och uppgick under perioden till 4 185 Mkr (6 192), minskningen är relaterad till samtliga länder. Rörelseresultatet uppgick till 243 Mkr (650) och rörelsemarginalen uppgick till 5,8 procent (10,5).
Vi ser en fortsatt avvaktande marknad för alla typer av bostäder till följd av stigande räntor, inflation och konjunkturosäkerhet, vilket påverkar förutsättningarna för produktionsstarter negativt. I Finland har vi noterat en tydlig försämring under perioden. Totalt har vi produktionsstartat 648 (2 022) egenutvecklade bostäder. Av produktionsstarterna var 121 (1 680) bostadsrätter/ägarlägenheter, där 36 (1 477) var nyproduktion och 85 (203) var konvertering från tidigare påbörjade hyresrätter, och 527 (342) var bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick totalt till 604 (1 502) varav 341 (1 502) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 263 (–) var bostäder i hyresrättsprojekt. Av de sålda bostäderna i hyresrättsprojekt ingick ett projekt med 60 bostäder i Malmö som avyttrats till Annehem Fastigheter.
Totalt antal egenutvecklade bostäder i produktion vid periodens utgång uppgick till 4 237 (6 107) varav 2 879 (5 046) bostadsrätter/ägarlägenheter och 1 358 (1 061) bostäder i hyresrättsprojekt. Försäljningsgraden i pågående produktion för bostadsrätter/ägarlägenheter uppgick till 67 procent (72). Antalet återköpta bostäder per 30 september 2023 uppgick till 301 (103), varav merparten var i Finland.
Behovet av bostäder bedöms vara stort i Norden men de högre räntorna och hög inflation gör det svårare att få ihop kalkyler. Vi ser ett fortsatt intresse för våra egenutvecklade bostäder men höga byggkostnader, ränteuppgångar och en allmän konjunkturoro gör den fortsatta utvecklingen svårbedömd, speciellt i projekt med lång tid till inflyttning. För Peabs del kan vi konstatera att vi har en väldimensionerad byggrättsportfölj i attraktiva lägen och i avvaktan på att marknaden återvänder vidareutvecklar och förbereder vi projekt inför framtida starter.
Sysselsatt kapital har ökat vid utgången av perioden jämfört med motsvarande tidpunkt 2022 och uppgick till 12 829 Mkr (9 758). Ökningen beror främst på investeringar i byggrätter, byggnation av fler hyresrättsprojekt samt ökad kapitalbindning av osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.
Nettoomsättning
per geografisk marknad, rullande 12 månader
Bostadsbyggrätter
| Number, approx. | Sep 30 2023 | Sep 30 2022 | Dec 31 2022 | |
| Antal, cirka | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 31 dec 2022 | |
| Development rights on our own balance sheet | Byggrätter i egen balansräkning | 21 700 | 21 400 | 21 800 |
| Development rights via joint ventures | Byggrätter via joint ventures | 4 600 | 4 500 | 4 700 |
| Development rights via options etc. | Byggrätter via optioner m.m. | 8 200 | 9 000 | 8 900 |
| Total | Totalt | 34 500 | 34 900 | 35 400 |
Egenutvecklad bostadsproduktion
| Jul-Sep 2023 | Jul-Sep 2022 | Jan-Sep 2023 | Jan-Sep 2022 | Oct-Sep 2022/2023 | Jan-Dec 2022 | ||
| Jul-sep 2023 | Jul-sep 2022 | Jan-sep 2023 | Jan-sep 2022 | Okt-sep 2022/2023 | Jan-dec 2022 | ||
| Tenant-owner associations, ownership and residential limited companies | Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag | ||||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | 40 1) | 428 1) | 121 2) | 1 680 2) | 251 | 1 810 |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | 153 | 257 | 341 | 1 502 | 482 | 1 643 |
| Total number of homes under production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 2 879 | 5 046 | 2 879 | 5 046 | 2 879 | 4 539 |
| Portion of sold homes under production, at the end of the period | Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut | 67% | 72% | 67% | 72% | 67% | 69% |
| Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the period | Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut | 301 | 103 | 301 | 103 | 301 | 105 |
| Rentals | Hyresrätter | ||||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | 125 | 42 | 527 | 342 | 711 | 526 |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | – | – | 263 | – | 329 | 66 |
| Number converted to tenant-owner associations during the period | Antal under perioden konverterade till bostadsrätter | 40 | 56 | 85 | 203 | 85 | 203 |
| Total number of homes under production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 1 358 | 1 061 | 1 358 3) | 1 061 3) | 1 358 | 1 179 |
1) Inkluderar 40 (56) bostäder som har konverterats från hyresrätter
2) Inkluderar 85 (203) bostäder som har konverterats från hyresrätter
3) Varav 603 (932), motsvarande 44 procent (88), är avtalade om försäljning vid färdigställande
Tidpunkt för färdigställande av pågående egenutvecklade bostadsprojekt
1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag
Brf Varvsporten
Malmö
Fastighetsutveckling
Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.
Juli – september 2023
Nettoomsättningen uppgick under tredje kvartalet till 7 Mkr (304) och rörelseresultatet till 21 Mkr (91). Under kvartalet har inga fastighetsförsäljningar genomförts. Under tredje kvartalet föregående år uppgick realisationsvinster från fastighetsförsäljningar till 61 Mkr. Resultatbidrag från delägda bolag uppgick till 27 Mkr jämfört med 38 Mkr motsvarande kvartal föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen.
Januari – september 2023
Nettoomsättningen uppgick under perioden januari-september till 81 Mkr (483) och rörelseresultatet till 44 Mkr (168). Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 8 Mkr (83). Under jämförelseperioden avyttrades bland annat en logistikanläggning i Södertälje till Annehem Fastigheter. Resultatbidrag från delägda bolag minskade och uppgick till 70 Mkr jämfört med 109 Mkr motsvarande period föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen.
Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 5 188 Mkr (4 415) vid utgången av tredje kvartalet 2023. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i delägda bolag samt utlåning till delägda bolag.
Nedanstående tabell visar pågående fastighetsprojekt per 30 september 2023. Under tredje kvartalet har vi produktionsstartat en logistikfastighet på 23 900 m2 i Södertälje. Fastigheten är såld till extern part och frånträde kommer att ske under fjärde kvartalet 2024. Under andra kvartalet 2023 färdigställdes en kontorsfastighet i Malmö med 7 400 m2 uthyrningsbar yta.
Pågående fastighetsprojekt
| Type of project | Location | Rentable area in m2 | Degree rented, % | Recognized value, MSEK | Total investment at completion, MSEK | Timepoint of completion | Level of completion, % | |||
| Typ av projekt | Ort | Uthyrningsbar yta, m2 | Uthyrningsgrad, % | Bokfört värde, Mkr | Beslutad investering, Mkr | Tidpunkt färdigställande | Färdigställande-grad, % | |||
| Office building | Malmö | Kontor | Malmö | 7 400 | 76 | 288 | 341 | Färdigställd | Completed | 84 |
| Office building | Jönköping | Kontor | Jönköping | 3 200 | 100 | 88 | 103 | Q4-2023 | Q4-2023 | 86 |
| Office building | Gothenburg | Kontor | Göteborg | 13 100 | 11 | 360 | 555 | Q3-2024 | Q3-2024 | 65 |
| Logistic facility | Södertälje | Logistikfastighet | Södertälje | 23 900 | 0 | 33 | 360 | Q4-2024 | Q4-2024 | 9 |
| Total | Summa | 769 |
Väsentliga joint ventures
Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB, Skiab Invest AB och Tornet Bostadsproduktion AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.
Fastighets AB Centur
Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2023 1): 7 991 Mkr (7 866)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 613 Mkr (656)
Större pågående projekt: Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av Snickeriet om cirka 2 500 m2 (hyresgäst Lindahls)
Fastighets AB ML4
Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2023 : 1 904 Mkr (1 952)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Point Hyllie Holding AB
Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2023: 1 388 Mkr (1 397)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Skiab Invest AB
Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.
Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2023 1): 2 204 Mkr (2 494)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 34 Mkr (50)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Tornet Bostadsproduktion AB
Utveckla, äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.
Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2023 1): 6 248 Mkr (6 142)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 421 Mkr (432)
Större pågående projekt: Tamarinden, Örebro med 11 000 m2 uthyrningsbar yta, Rödängs Trädgårdar, Umeå med 12 600 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Helsingborg och Lund
1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. Tidpunkten för när marknadsvärderingarna sker kan skilja sig mellan bolagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.