Affärsområde Projektutveckling
Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, skapar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.
Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder på den nordiska bostadsmarknaden såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus. Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i hela Norden.
Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.
Nettoomsättning och resultat
Oktober – december 2021
Under fjärde kvartalet 2021 ökade nettoomsättningen inom Projektutveckling med 73 procent och uppgick till 3 117 Mkr (1 804). Rörelseresultatet uppgick till 446 Mkr (1 195). Under 2020 ingick effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter med 896 Mkr.
Januari – december 2021
Under 2021 ökade nettoomsättningen inom Projektutveckling med 27 procent och uppgick till 9 497 Mkr (7 500). Ökningen är främst hänförbar till Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 1 237 Mkr (1 669). Under 2020 ingick effekt av utdelning av Annehem Fastigheter med 896 Mkr. Rörelsemarginalen uppgick till 13,0 procent (22,3). Exkluderat effekten av Annehem Fastigheter uppgick rörelsemarginalen under 2020 till 10,3 procent.
Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 13 523 Mkr (12 189). Ökningen förklaras i huvudsak av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt ett ökat värde av andelar i joint venturebolag.
Brf Solgårdsterassen
Stenungsund
Sysselsatt kapital
| MSEK | Dec 31 2021 | Dec 31 2020 | |
| Mkr | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | |
| Operations property | Driftsfastigheter | 52 | 161 |
| Investment property | Förvaltningsfastigheter | 36 | 112 |
| Project and development property | Projekt- och exploateringsfastigheter | 10 628 | 9 060 |
| of which housing development rights | varav bostadsbyggrätter | 6 629 | 4 819 |
| of which commercial development rights | varav kommersiella byggrätter | 613 | 585 |
| of which unsold part of ongoing housing projects | varav osåld del av pågående bostadsprojekt | 1 549 | 1 730 |
| of which ongoing rental projects in Sweden | varav pågående hyresrättsprojekt i Sverige | 727 | 1 100 |
| of which ongoing commercial projects | varav pågående kommersiella projekt | 483 | 226 |
| of which completed property | varav färdigställda fastigheter | 123 | 311 |
| of which other | varav övrigt | 504 | 289 |
| Participation in joint ventures | Andelar i joint ventures | 2 371 | 1 873 |
| Loans to joint ventures | Utlåning till joint ventures | 1 177 | 1 213 |
| Working capital and other | Rörelsekapital och övrigt | -741 | -230 |
| Total | Summa | 13 523 | 12 189 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 4 265 | 3 766 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 9 258 | 8 423 |
Nyckeltal
| Oct-Dec 2021 | Oct-Dec 2020 | Jan-Dec 2021 | Jan-Dec 2020 | ||
| Okt-dec 2021 | Okt-dec 2020 | Jan-dec 2021 | Jan-dec 2020 | ||
| Net sales, MSEK | Nettoomsättning, Mkr | 3 117 | 1 804 | 9 497 | 7 500 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 425 | 71 | 521 | 375 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 2 692 | 1 733 | 8 976 | 7 125 |
| Operating profit, MSEK | Rörelseresultat, Mkr | 446 | 1 195 | 1 237 | 1 669 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 122 | 961 | 231 | 982 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 324 | 234 | 1 006 | 687 |
| Operating margin, % | Rörelsemarginal, % | 14,3 | 66,2 | 13,0 | 22,3 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 28,7 | 1 353,5 | 44,3 | 261,9 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 12,0 | 13,5 | 11,2 | 9,6 |
| Capital employed at the end of the period, MSEK | Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr | 13 523 | 12 189 | 13 523 | 12 189 |
| Orders received, MSEK | Orderingång, Mkr | 3 085 | 2 211 | 9 981 | 6 940 |
| Order backlog, MSEK | Orderstock, Mkr | 6 555 | 5 151 | 6 555 | 5 151 |
| Average number of employees 1) | Medelantalet anställda 1) | 242 | 290 | 242 | 290 |
1) Beräknat på rullande 12 månader
Bostadsutveckling
Oktober – december 2021
Nettoomsättningen ökade med 55 procent och uppgick till 2 692 Mkr (1 733). Ett ökat antal produktionsstarter av bostadsprojekt samt en hög försäljning av bostäder har haft en positiv påverkan i kvartalet. Rörelseresultatet ökade till 324 Mkr (234) och rörelsemarginalen uppgick till 12,0 procent (13,5).
Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under fjärde kvartalet till 895 (679), och fördelar sig främst mellan Sverige och Finland. Av produktionsstarterna har 89 (41) konverterats från hyresrättsprojekt. Det är en bra geografisk spridning av produktionsstarter i båda länderna. Antalet sålda bostäder uppgick till 846 (664) varav merparten var i Sverige och Finland. Under fjärde kvartalet produktionsstartades 288 bostäder (303) i hyresrättsprojekt i egen balansräkning i Sverige.
Januari – december 2021
Nettoomsättningen ökade med 26 procent till 8 976 Mkr (7 125) och ökningen är relaterad till Sverige och Finland. Rörelseresultatet ökade och uppgick till 1 006 Mkr (687) och rörelsemarginalen förbättrades till 11,2 procent (9,6). Samtliga länder hade en förbättrad rörelsemarginal i jämförelse med föregående år.
Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 3 020 enheter (2 291) varav 426 (228) har konverteras från hyresrätter. I produktionsstarterna är det en bra geografisk spridning. Antalet sålda bostäder uppgick till 3 047 (2 682). Under året har försäljningen varit god i alla tre länderna. Antalet egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 4 702 (4 014). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 76 procent (73). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2021 har minskat under året och uppgick till 144 (222), varav merparten är i Sverige. Under året har 676 bostäder (502) produktionsstartats i hyresrättsprojekt i egen balansräkning och 91 bostäder (4) har sålts. Antalet bostäder i hyresrättsprojekt under produktion uppgick vid årets utgång till 922 (763). Av dessa är 638 sålda till investerare och kommer att resultatavräknas vid frånträdet.
Sysselsatt kapital har ökat vid utgången av året och uppgick till 9 258 Mkr (8 423). Ökningen förklaras i huvudsak av investeringar i bostadsbyggrätter. Under december 2021 förvärvades del av fastigheten Stockholm Primus 1 på Lilla Essingen i Stockholm med en byggrättsvolym om drygt 40 000 kvadratmeter BTA (bruttoarea) och ett underliggande fastighetsvärde om 1 167 Mkr.
Nettoomsättning
Bostadsbyggrätter
| Number, approx. | Dec 31 2021 | Dec 31 2020 | |
| Antal, cirka | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | |
| Development rights on our own balance sheet | Byggrätter i egen balansräkning | 19 500 | 18 900 |
| Development rights via joint ventures | Byggrätter via joint ventures | 4 600 | 4 400 |
| Development rights via options etc. | Byggrätter via optioner m.m. | 10 500 | 9 700 |
| Total | Totalt | 34 600 | 33 000 |
Egenutvecklad bostadsproduktion
| Oct-Dec 2021 | Oct-Dec 2020 | Jan-Dec 2021 | Jan-Dec 2020 | ||
| Okt-dec 2021 | Okt-dec 2020 | Jan-dec 2021 | Jan-dec 2020 | ||
| Tenant-owner associations, ownership and residential limited companies | Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag | ||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | 895 1) | 679 1) | 3 020 2) | 2 291 2) |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | 846 | 664 | 3 047 | 2 682 |
| Total number of homes under production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 4 702 | 4 014 | 4 702 | 4 014 |
| Portion of sold homes under production, at the end of the period | Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut | 76% | 73% | 76% | 73% |
| Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the period | Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut | 144 | 222 | 144 | 222 |
| Rentals | Hyresrätter | ||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | 288 | 303 | 676 | 502 |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | – | 4 | 91 | 4 |
| Number converted to tenant-owner associations during the period | Antal under perioden konverterade till bostadsrätter | 89 | 41 | 426 | 228 |
| Total number of homes in production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 922 | 763 | 922 3) | 763 |
1) Inkluderar 89 (41) bostäder som har konverterats från hyresrätter
2) Inkluderar 426 (228) bostäder som har konverterats från hyresrätter
3) Varav 638, motsvarande 69 procent, är avtalade om försäljning vid färdigställande
Tidpunkt för färdigställande av egenutvecklade pågående bostäder 1)
1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag
Fastighetsutveckling
Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.
Oktober – december 2021
Under fjärde kvartalet 2021 ökade omsättningen till 425 Mkr (71) och rörelseresultatet uppgick till 122 Mkr (961). Under föregående år ingick i rörelseresultatet effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter med 896 Mkr. Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 151 Mkr (8). Under kvartalet har bland annat en kontorsfastighet i Solna avyttrats till Annehem Fastigheter. Resultatbidrag från delägda bolag är lägre under fjärde kvartalet jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Januari – december 2021
Under 2021 ökade nettoomsättningen till 521 Mkr (375) och rörelseresultatet uppgick till 231 Mkr (982). Under föregående år ingick i rörelseresultatet effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter med 896 Mkr. Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 218 Mkr (51) där bland annat avyttring av kontor i Helsingborg och Solna till Annehem Fastigheter ingick. Resultatbidrag från delägda bolag har varit något lägre jämfört med 2020. Till följd av coronapandemin har vissa verksamheter med koppling till resande och turism påverkats negativt vilket har belastat rörelseresultatet i Fastighetsutveckling med -20 Mkr (-64). I jämförelseperioden ingick -44 Mkr relaterat till Ängelholm-Helsingborg Flygplats där -20 Mkr avsåg nedskrivning av goodwill.
Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 4 265 Mkr (3 766) vid utgången av 2021. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i delägda bolag och utlåning till delägda bolag.
Peab och SkiStars hälftenägda bolag Skiab Invest AB ingick i maj 2021 avtal om förvärv av tre lodger med ett fastighetsvärde om 737 Mkr och byggrätter med ett värde om 305 Mkr från SkiStar. Peab och SkiStar har ägt och förvaltat tre lodger på svenska och norska fjällorter genom olika delägda bolag. Dessa har nu samlats i det hälftenägda bolaget Skiab Invest AB.
Därutöver förvärvade bolaget tre nya lodger belägna i Hemsedal i Norge, Lindvallen i Sälen och Hundfjället i Sälen samt byggrätter om cirka 60 000 BTA i Sälen, Vemdalen, Åre och Duved. I samband med transaktionen tecknade SkiStar nya hyresavtal på såväl de nya förvärvade fastigheterna som de tidigare gemensamt ägda fastigheterna. Hyresavtalen, av så kallad triple-net-karaktär, har en löptid på mellan 12-25 år och en genomsnittlig löptid på 17 år. Hyresintäkten uppgår till 93 Mkr. Avtalen var villkorade av att en bolagsstämma i SkiStar godkände försäljningen och tecknandet av hyresavtalen, samt att befintlig finansiering kunde bibehållas eller att ny finansiering erhölls senast den 15 september. Efter att villkoren uppfyllts genomfördes samtliga transaktioner under juli 2021.
Nedanstående tabell visar de större pågående fastighetsprojekten per 31 december 2021. Under året har avtal tecknats om försäljning av logistikanläggningen i Almnäs, Södertälje till Annehem Fastigheter och det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 96 Mkr. Fastigheten ska miljöklassas enligt Miljöbyggnad Silver. Avyttring av den färdigställda fastigheten planeras till det andra kvartalet 2022.
Peab har under året tagit beslut om att uppföra kontorshuset The Corner i Hyllie, Malmö. Huset kommer att ha 7 100 kvadratmeter flexibla kontorsytor fördelat på sju våningar med co-working och restaurang på bottenvåningen. Fastigheten ska certifieras med Miljöbyggnad och WELL för att garantera bästa möjliga förutsättningar både för människa och miljö. Peab har även tagit beslut under året om att uppföra kontorshuset Gamlestaden Smedjan i Göteborg. Fastigheten ligger i ett mycket kommunikativt läge, inom ett av Göteborgs utvecklingsområden. Byggnaden inrymmer en total uthyrningsbar yta om cirka 13 100 kvadratmeter fördelat på åtta våningar. Fastigheten ska miljöcertifieras enligt Breeam Excellent och för att ytterligare bidra till en hållbar utveckling, installeras solceller i kombination med energilagringsystem inom byggnaden.
I december 2021 tecknades avtal med Corem om att förvärva köpcentret Knallerian med fyra fastigheter och en total area på 15 165 kvadratmeter i handelsområdet Knalleland i Borås till ett underliggande fastighetsvärde om 110 Mkr. Den uthyrningsbara ytan uppgår till närmare 23 000 kvadratmeter och har idag omkring 40 hyresgäster. Peab kommer att driva köpcentret parallellt med utvecklingen av området. Tillträde och betalning genomfördes den 1 februari 2022.
Pågående fastighetsprojekt
| Type of project | Location | Rentable area in m2 | Degree rented, % | Recognized value, MSEK | Total investment at completion, MSEK | Timepoint of completion | Level of completion, % | ||
| Typ av projekt | Ort | Uthyrningsbar yta, m2 | Uthyrningsgrad, % | Bokfört värde, Mkr | Beslutad investering, Mkr | Tidpunkt färdigställande | Färdigställande-grad, % | ||
| Sports hall | Sundsvall | Idrottshall | Sundsvall | 14 700 | 100 | 195 | 223 | Q2-2022 | 88 |
| Logistic facility | Södertälje | Logistikanläggning | Södertälje | 2 200 | 100 | 60 | 67 | Q2-2022 | 90 |
| Padel hall | Trollhättan | Padelhall | Trollhättan | 3 900 | 100 | 16 | 52 | Q4-2022 | 31 |
| Office building | Malmö | Kontor | Malmö | 7 100 | 28 | 98 | 296 | Q1-2023 | 33 |
| Office building | Gothenburg | Kontor | Göteborg | 13 100 | 25 | 101 | 516 | Q1-2024 | 20 |
| Other ongoing projects | Övriga pågående projekt | 13 | |||||||
| Total | Summa | 483 |
Väsentliga joint ventures
Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB, Skiab Invest AB och Tornet Bostadsproduktion AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.
Fastighets AB Centur
Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2021 1): 7 497 Mkr (7 103)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 573 Mkr (427)
Större pågående projekt: Gjuteriet Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av cirka 4 600 m2 (hyresgäst Oatly)
Fastighets AB ML4
Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2021 : 1 991 Mkr (1 956)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Point Hyllie Holding AB
Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2021: 1 385 Mkr (1 356)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Skiab Invest AB
Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.
Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2021 1): 2 093 Mkr (41)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 16 Mkr (–)
Större pågående projekt: Sadelbyn 7 med 42 Brf lägenheter i Åre, Butik Concept Store med 2 500 m2 i Lindvallen, Sälen som är uthyrd till Skistar.
Tornet Bostadsproduktion AB
Utveckla, äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.
Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2021 1): 5,649 Mkr (5 019)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 417 Mkr (357)
Större pågående projekt: LP Parken, Göteborg 15 000 m2 uthyrningsbar yta, Tallbohov, Järfälla 10 500 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Helsingborg, Lund och Umeå
1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.