Affärsområde Projektutveckling

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, utvecklar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter. 

Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling, vilket genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures. Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder på den nordiska bostadsmarknaden såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

Fastighetsutveckling förädlar och utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i Norden.

Nettoomsättning och resultat

Oktober – december 2023

Nettoomsättningen inom Projektutveckling minskade under kvartalet och uppgick till 1 456 Mkr (1 986). Minskningen är relaterad till Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 17 Mkr (309) och rörelsemarginalen uppgick till 1,2 procent (15,6).

Januari – december 2023

Under året minskade nettoomsättningen med 34 procent inom Projektutveckling och uppgick till 5 722 Mkr (8 661). Minskningen förklaras av den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden, vilket har påverkat omsättningen inom Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 304 Mkr (1 127) och rörelsemarginalen uppgick till 5,3 procent (13,0).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 18 093 Mkr (15 632). Ökningen förklaras främst av investeringar i byggrätter och i hyresrättsprojekt samt i osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.

Sysselsatt kapital

MSEK Dec 31
2023		 Dec 31
2022
Mkr 31 dec
2023		 31 dec
2022
Operations property Driftsfastigheter 146 83
Investment property Förvaltningsfastigheter 36 36
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 14 603 12 943
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 7 981 7 246
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 901 739
of which unsold part of ongoing housing projects varav osåld del av pågående bostadsprojekt  2 461 2 493
of which ongoing rental projects
varav pågående hyresrättsprojekt 
 1 712 1 422
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 489 462
of which completed property varav färdigställda fastigheter 165 173
of which other varav övrigt 894 408
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 2 820 2 573
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 498 1 494
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -1 010 -1 497
Total Summa 18 093 15 632
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 5 034 4 585
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 13 059 11 047

Nyckeltal

Oct-Dec
2023		 Oct-Dec
2022		 Jan-Dec
2023		 Jan-Dec
2022
Okt-dec
2023		 Okt-dec
2022		 Jan-dec
2023		 Jan-dec
2022
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 456 1 986 5 722 8 661
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 453 11 534 494
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 003 1 975 5 188 8 167
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 17 309 304 1 127
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 63 19 107 187
of which Housing Development varav Bostadsutveckling -46 290 197 940
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 1,2 15,6 5,3 13,0
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 13,9 172,7 20,0 37,9
of which Housing Development varav Bostadsutveckling -4,6 14,7 3,8 11,5
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 18 093 15 632 18 093 15 632
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr -151 453 136 6 019
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 1 620 5 447 1 620 5 447
Operating cash flow, MSEK Operativt kassaflöde, Mkr -213 -1 087 -2 254 -690
Average number of employees Medeltal antal anställda 199 248 222 243

 

Bostadsutveckling

Oktober – december 2023

Den fortsatt svaga efterfrågan på bostadsmarknaden bidrog till färre sålda bostäder under fjärde kvartalet och få igångsättningar av nya bostadsprojekt. Nettoomsättningen minskade och uppgick till 1 003 Mkr (1 975). I omsättningen påverkade försäljning av hyresrättsprojekt positivt. Rörelseresultatet uppgick till -46 Mkr (290) och rörelsemarginalen till -4,6 procent (14,7). Den lägre aktivitetsnivån av pågående egenutvecklade projekt bidrog till ett lägre rörelseresultatet. Resultat från försäljning av hyresrättsprojekt hade marginell påverkan på rörelseresultatet i kvartalet.

Vi ser en fortsatt avvaktande marknad för alla typer av bostäder till följd av stigande räntor, inflation och konjunkturosäkerhet, vilket påverkar förutsättningarna för produktionsstarter negativt. Totalt produktionsstartades 79 (314) egenutvecklade bostäder under fjärde kvartalet. Av produktionsstarterna utgjorde 79 (184) bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Under motsvarande kvartal föregående år produktionsstartades 130 bostadsrätter/ägarlägenheter. Antalet sålda bostäder uppgick totalt till 330 (207) varav 201 (141) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 129 (66) var bostäder i hyresrättsprojekt.

Januari – december 2023

Den svaga efterfrågan på bostäder i hela Norden bidrog till färre sålda bostäder och igångsättningar av egenutvecklade bostadsprojekt under året. Nettoomsättningen minskade och uppgick under året till 5 188 Mkr (8 167). Minskningen är relaterad till samtliga länder. Rörelseresultatet uppgick till 197 Mkr (940) och rörelsemarginalen uppgick till 3,8 procent (11,5).

Vi ser en fortsatt avvaktande marknad för alla typer av bostäder till följd av stigande räntor, inflation och konjunkturosäkerhet, vilket påverkar förutsättningarna för produktionsstarter negativt. I Finland har vi noterat en tydlig försämring under året. Totalt har vi produktionsstartat 727 (2 336) egenutvecklade bostäder. Av produktionsstarterna var 121 (1 810) bostadsrätter/ägarlägenheter, där 36 (1 607) var nyproduktion och 85 (203) var konvertering från tidigare påbörjade hyresrätter, och 606 (526) var bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick totalt till 934 (1 709) varav 542 (1 643) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 392 (66) var bostäder i hyresrättsprojekt.

Totalt antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 3 694 (5 718) varav 2 392 (4 539) vara bostadsrätter/ägarlägenheter och 1 302 (1 179) var bostäder i hyresrättsprojekt. Försäljningsgraden i pågående produktion för bostadsrätter/ägarlägenheter uppgick till 68 procent (69). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2023 uppgick till 252 (105), varav merparten var i Finland.

Behovet av bostäder bedöms vara stort i Norden men de högre räntorna och hög inflation gör det svårare att få ihop kalkyler. Vi ser ett fortsatt intresse för våra egenutvecklade bostäder men höga byggkostnader, ränteuppgångar och en allmän konjunkturoro gör den fortsatta utvecklingen svårbedömd, speciellt i projekt med lång tid till inflyttning. För Peabs del kan vi konstatera att vi har en väldimensionerad byggrättsportfölj i attraktiva lägen och i avvaktan på att marknaden återvänder vidareutvecklar och förbereder vi projekt inför framtida starter.

Sysselsatt kapital har ökat vid utgången av året jämfört med 2022 och uppgick till 13 059 Mkr (11 047). Ökningen beror främst på investeringar i byggrätter, byggnation av fler hyresrättsprojekt samt osålda lägenheter i våra egenutvecklade bostadsprojekt.

Peab tecknade i december avtal om att förvärva Folksams aktier i Sicklaön Invest AB som hel- och deläger byggrätter på Kvarnholmen i Nacka. Förvärvet slutfördes under januari 2024 och innebar att Peab ökade sin ägarandel från 50 till 100 procent. Peab har utvecklat bostäder på Kvarnholmen sedan 2013. Sicklaön Invest AB har drygt 270 detaljplanelagda helägda byggrätter om 26 000 kvadratmeter bruttoarea. Dessutom äger bolaget 50 procent av aktierna i Kvarnholmen Utveckling AB som har en pågående detaljplaneprocess om drygt 120 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter där hälften av dessa kommer att tillföras Peab.

Nettoomsättning

per geografisk marknad, 2023

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Dec 31
2023		 Dec 31
2022
Antal, cirka 31 dec
2023		 31 dec
2022
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 22 000 21 800
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 4 700 4 700
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 7 400 8 900
Total Totalt 34 100 35 400

Egenutvecklad bostadsproduktion

Oct-Dec
2023		 Oct-Dec
2022		 Jan-Dec
2023		 Jan-Dec
2022
Okt-dec
2023		 Okt-dec
2022		 Jan-dec
2023		 Jan-dec
2022
Tenant-​owner associations, ownership and residential limited companies Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag
Number of production-started homes during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 – 130 121 1) 1 810 1)
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 201 141 542 1 643
Total number of homes under production, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 2 392 4 539 2 392 4 539
Portion of sold homes under production, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 68% 69% 68% 69%
Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 252 105 252 105
Rentals Hyresrätter
Number of production-started homes during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 79 184 606 526
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 129 66 392 66
Number converted to tenant-owner associations during the period
Antal under perioden konverterade till bostadsrätter
 – – 85 203
Total number of homes under production, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 1 302 1 179 1 302 2) 1 179 2)

1) Inkluderar 85 (203) bostäder som har konverterats från hyresrätter

2) Varav 365 (866), motsvarande 28 procent (73), är avtalade om försäljning vid färdigställande

Tidpunkt för färdigställande av pågående egenutvecklade bostadsprojekt

1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag

Postterminal

Stokke, Norge

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Oktober – december 2023

Nettoomsättningen uppgick under fjärde kvartalet till 453 Mkr (11) och rörelseresultatet till 63 Mkr (19). Omsättning och rörelseresultat påverkades positivt av försäljning av kontorsfastighet i Malmö till Annehem Fastigheter. Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick totalt till 87 Mkr (2). Resultatbidrag från delägda bolag uppgick till 7 Mkr jämfört med 25 Mkr motsvarande kvartal föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen.

Januari – december 2023

Nettoomsättningen uppgick under året till 534 Mkr (494) och rörelseresultatet till 107 Mkr (187). Omsättning och rörelseresultat påverkades positivt av försäljning av kontorsfastighet i Malmö till Annehem Fastigheter under fjärde kvartalet. Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick under året till 96 Mkr (85). Resultatbidrag från delägda bolag minskade och uppgick till 77 Mkr jämfört med 134 Mkr föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av ökade räntekostnader i de delägda bolagen.

Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 5 034 Mkr (4 585) vid utgången 2023. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i delägda bolag samt utlåning till delägda bolag.

Nedanstående tabell visar pågående fastighetsprojekt per 31 december 2023. Under tredje kvartalet har vi produktionsstartat en logistikfastighet på 23 900 m2 i Södertälje. Fastigheten är såld till extern part och frånträde kommer att ske under fjärde kvartalet 2024.

Peab tecknade i december avtal om att avyttra sin ägarandel om 33,3 procent i Tornet Bostadsproduktion till de två andra delägarna Folksam och Fastighets AB Balder. Peab har varit delägare i Tornet Bostadsproduktion sedan 2009. Bolaget äger och förvaltar cirka 2 200 hyreslägenheter och har cirka 650 hyreslägenheter i produktion i ett antal städer i Sverige. Affären slutfördes i januari 2024 och innebar ett realisationsresultat på 220 Mkr.

Pågående fastighetsprojekt

Type of project Location Rentable
area in m2		 Degree rented, % Recognized
value, MSEK		 Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of
completion, %
Typ av projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad
investering, Mkr		 Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Office building Jönköping Kontor Jönköping 3 200 100 104 106 Färdigställd Completed 98
Office building Gothenburg Kontor Göteborg 13 100 11 410 557 Q3-2024 Q3-2024 74
Logistic facility Södertälje Logistikfastighet Södertälje 23 900 0 77 372 Q4-2024 Q4-2024 21
Total Summa 591

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB, Skiab Invest AB och Tornet Bostadsproduktion AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 7 889 Mkr (7 872)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1):  519 Mkr (653)
Större pågående projekt: Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av Snickeriet om cirka 2 500 m2 (hyresgäst Lindahls)

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 : 1 890 Mkr (1 940)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023: 1 379 Mkr (1 403)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Skiab Invest AB

Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.

Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 2 149 Mkr (2 526)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 40 Mkr (56)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Tornet Bostadsproduktion AB

Utveckla, äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige. Under december 2023 tecknades avtal om att avyttra Peabs andel i Tornet Bostadsproduktion AB till de andra delägarna. Affären slutfördes i januari 2024.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2023 1): 6 258 Mkr (5 748)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 365 Mkr (350)
Större pågående projekt: Tamarinden, Örebro med 11 000 m2 uthyrningsbar yta, Rödängs Trädgårdar, Umeå med 12 600 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Helsingborg och Lund

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. Tidpunkten för när marknadsvärderingarna sker kan skilja sig mellan bolagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.