Affärsområde Projektutveckling
Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, utvecklar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.
Affärsområde Projektutveckling ansvarar för koncernens förvärv och avyttringar av fastigheter samt projektutveckling, vilket genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.
Bostadsutveckling erbjuder ett brett utbud av boendeformer, bland annat i form av flerfamiljshus i upplåtelseformerna bostadsrätt, ägarlägenheter och hyresrätt.
Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i Norden.
Nettoomsättning och resultat
Oktober – december 2024
Nettoomsättningen inom Projektutveckling ökade med 19 procent under fjärde kvartalet och uppgick till 1 737 Mkr (1 456). Rörelseresultatet uppgick till 521 Mkr (17) och rörelsemarginalen uppgick till 30,0 procent (1,2).
Januari – december 2024
Nettoomsättningen inom Projektutveckling minskade under 2024 och uppgick till 4 270 Mkr (5 722). Minskningen är relaterad till Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 728 Mkr (304) och rörelsemarginalen uppgick till 17,0 procent (5,3).
Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 19 767 Mkr (18 093).
Sysselsatt kapital
| MSEK | Dec 31 2024 | Dec 31 2023 | |
| Mkr | 31 dec 2024 | 31 dec 2023 | |
| Operations property | Driftsfastigheter | 34 | 146 |
| Investment property | Förvaltningsfastigheter | 36 | 36 |
| Project and development property | Projekt- och exploateringsfastigheter | 17 017 | 14 603 |
| of which housing development rights | varav bostadsbyggrätter | 9 344 | 7 981 |
| of which commercial development rights | varav kommersiella byggrätter | 1 671 | 901 |
| of which unsold part of ongoing housing projects | varav osåld del av pågående bostadsprojekt | 1 979 | 2 461 |
| of which ongoing rental projects | varav pågående hyresrättsprojekt | 761 | 1 712 |
| of which ongoing commercial projects | varav pågående kommersiella projekt | 115 | 489 |
| of which completed property | varav färdigställda fastigheter | 2 212 | 165 |
| of which other | varav övrigt | 935 | 894 |
| Participation in joint ventures | Andelar i joint ventures | 2 880 | 2 820 |
| Loans to joint ventures | Utlåning till joint ventures | 484 | 1 498 |
| Working capital and other | Rörelsekapital och övrigt | -684 | -1 010 |
| Total | Summa | 19 767 | 18 093 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 6 165 | 5 034 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 13 602 | 13 059 |
Nyckeltal
| Oct-Dec 2024 | Oct-Dec 2023 | Jan-Dec 2024 | Jan-Dec 2023 | ||
| Okt-dec 2024 | Okt-dec 2023 | Jan-dec 2024 | Jan-dec 2023 | ||
| Net sales, MSEK | Nettoomsättning, Mkr | 1 737 | 1 456 | 4 270 | 5 722 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 636 | 453 | 686 | 534 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | 1 101 | 1 003 | 3 584 | 5 188 |
| Operating profit, MSEK | Rörelseresultat, Mkr | 521 | 17 | 728 | 304 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 533 | 63 | 823 | 107 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | -12 | -46 | -95 | 197 |
| Operating margin, % | Rörelsemarginal, % | 30,0 | 1,2 | 17,0 | 5,3 |
| of which Property Development | varav Fastighetsutveckling | 83,8 | 13,9 | 120,0 | 20,0 |
| of which Housing Development | varav Bostadsutveckling | -1,1 | -4,6 | -2,7 | 3,8 |
| Capital employed at the end of the period, MSEK | Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr | 19 767 | 18 093 | 19 767 | 18 093 |
| Orders received, MSEK | Orderingång, Mkr | 1 246 | -151 | 2 213 | 136 |
| Order backlog, MSEK | Orderstock, Mkr | 1 536 | 1 620 | 1 536 | 1 620 |
| Operating cash flow, MSEK | Operativt kassaflöde, Mkr | 204 | -213 | 422 | -2 254 |
| Average number of employees | Medeltal antal anställda | 139 | 199 | 155 | 222 |
Bostadsutveckling
Oktober – december 2024
Nettoomsättningen uppgick under kvartalet till 1 101 Mkr (1 003). Rörelseresultatet uppgick till -12 Mkr (-46) och rörelsemarginalen till -1,1 procent (-4,6). Det negativa rörelseresultatet förklaras i huvudsak av att det är få bostadsprojekt i pågående produktion.
Efterfrågan på nyproducerade bostäder med långt kvar till inflyttning är fortsatt låg. Under fjärde kvartalet produktionsstartades sammantaget 370 (79) egenutvecklade bostäder där samtliga var bostadsrätter/ägarlägenheter. Av dessa var 167 konverterade från hyresrätter. Under föregående år produktionstartades 79 bostäder i hyresrättsprojekt. Antal sålda bostäder uppgick totalt till 267 (330) där samtliga var bostadsrätter/ägarlägenheter (201). Under föregående år såldes även 129 bostäder i hyresrättsprojekt.
Januari – december 2024
Den fortsatt svaga efterfrågan på bostadsmarknaden i hela Norden har märkts tydligt inom Bostadsutveckling. Nettoomsättningen minskade till 3 584 Mkr (5 188). Rörelseresultatet uppgick till -95 Mkr (197) och rörelsemarginalen till -2,7 procent (3,8).
Totalt startades 615 (727) egenutvecklade bostäder under året, samtliga av dessa var bostadsrätter/ägarlägenheter där 167 var konverterade från hyresrätter. Under föregående år produktionsstartades 121 bostadsrätter/ägarlägenheter där 85 var konverterade från hyresrätter, och 606 var bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 008 (934) varav 710 (542) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 298 (392) var bostäder i hyresrättsprojekt.
Totalt antal bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 1 550 (3 694), varav 1 056 (2 392) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 494 (1 302) var bostäder i hyresrättsprojekt. Försäljningsgraden i pågående produktion för bostadsrätter/ägarlägenheter uppgick till 45 procent (68). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2024 uppgick till 224 (252), varav cirka hälften var i Finland.
Produktionsstarter och försäljningar av egenutvecklade bostäder var under året på fortsatt låga nivåer, även om vi säljer i jämn takt. Under fjärde kvartalet både startade vi nya projekt och konverterade hyresrättsprojekt från egen balansräkning till bostadsrätter/ägarlägenheter. Det visar på den fortsatta trenden att möjligheterna till försäljning ökar i takt med att projekten närmar sig färdigställande. Vi arbetar därför vidare med strategin att starta projekt i egen balansräkning för att sedan konvertera dem till bostadsrätter, vilket medför högre kapitalbindning och förskjutna resultateffekter jämfört med vår traditionella hantering med förhandsförsäljning innan produktionsstart av egenutvecklade projekt.
Det finns ett underliggande behov av nyproducerade bostäder, även om faktorer som höga byggkostnader och nedjusterade prognoser för befolkningstillväxt gör efterfrågan svårare att analysera i det medellånga perspektivet. För Peabs del kan vi konstatera att vi har en väldimensionerad byggrättsportfölj i attraktiva lägen och i avvaktan på att marknaden återvänder vidareutvecklar och förbereder vi projekt inför framtida starter.
Sysselsatt kapital har ökat och uppgick till 13 602 Mkr (13 059) vid utgången av året. Ökningen beror främst på investeringar i byggrätter i bland annat Kvarnholmen i Nacka samt Varvsstaden i Malmö.
Peab tecknade i december 2023 avtal om att förvärva Folksams aktier i Sicklaön Bygg Invest AB som hel- och deläger byggrätter på Kvarnholmen i Nacka. Förvärvet slutfördes under januari 2024 och innebar att Peab ökade sin ägarandel från 50 till 100 procent. Peab har utvecklat bostäder på Kvarnholmen sedan 2013. Sicklaön Bygg Invest AB har drygt 270 detaljplanelagda helägda byggrätter om 26 000 kvadratmeter bruttoarea. Dessutom äger bolaget 50 procent av aktierna i Kvarnholmen Utveckling AB som har en pågående detaljplaneprocess om drygt 120 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter där hälften av dessa kommer att tillföras Peab.
Under fjärde kvartalet förvärvade Peab bland annat exploateringsfastigheter med cirka 280 000 kvadratmeter planerade byggrätter i Malmö från joint venture bolaget Fastighets AB Centur, vilket innebar att antalet bostadsbyggrätter i egen balansräkning ökade med cirka 1 700. För mer information, se avsnitt Fastighetsutveckling nedan.
Nettoomsättning
per geografisk marknad, 2024
Bostadsbyggrätter
| Number, approx. | Dec 31 2024 | Dec 31 2023 | |
| Antal, cirka | 31 dec 2024 | 31 dec 2023 | |
| Development rights on our own balance sheet | Byggrätter i egen balansräkning | 24 000 | 22 000 |
| Development rights via joint ventures | Byggrätter via joint ventures | 3 700 | 4 700 |
| Development rights via options etc. | Byggrätter via optioner m.m. | 7 400 | 7 400 |
| Total | Totalt | 35 100 | 34 100 |
Egenutvecklad bostadsproduktion
| Oct-Dec 2024 | Oct-Dec 2023 | Jan-Dec 2024 | Jan-Dec 2023 | ||
| Okt-dec 2024 | Okt-dec 2023 | Jan-dec 2024 | Jan-dec 2023 | ||
| Tenant-owner associations, ownership and residential limited companies | Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag | ||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | 3701) | – | 615 2) | 121 2) |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | 267 | 201 | 710 | 542 |
| Total number of homes under production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 1 056 | 2 392 | 1 056 | 2 392 |
| Portion of sold homes under production, at the end of the period | Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut | 45% | 68% | 45% | 68% |
| Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the period | Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut | 224 | 252 | 224 | 252 |
| Rentals | Hyresrätter | ||||
| Number of production-started homes during the period | Antal under perioden produktionsstartade bostäder | – | 79 | – | 606 |
| Number of sold homes during the period | Antal under perioden sålda bostäder | – | 129 | 298 | 392 |
| Number converted to tenant-owner associations during the period | Antal under perioden konverterade till bostadsrätter | 167 | – | 167 | 85 |
| Total number of homes under production, at the end of the period | Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut | 494 | 1 302 | 494 3) | 1 302 3) |
| Number of homes completed, at the end of the period | Antal färdigställda bostäder, vid periodens slut | 306 | – | 306 | – |
1) Inkluderar 167 (–) bostäder som har konverterats från hyresrätter
2) Inkluderar 167 (85) bostäder som har konverterats från hyresrätter
3) Varav 80 (365), motsvarande 16 (28) procent, är avtalade om försäljning vid färdigställande
Tidpunkt för färdigställande av pågående egenutvecklade bostadsprojekt
1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag
Hyresfastighet Bara Centrum
Svedala
Fastighetsutveckling
Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från joint venture bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i joint venture bolag.
Oktober – december 2024
Under fjärde kvartalet 2024 uppgick nettoomsättningen till 636 Mkr (453) och rörelseresultatet till 533 Mkr (63). Realisationsvinster från fastighetsförsäjlningar uppgick till 169 Mkr (88). Under kvartalet avyttrades bland annat en logistikfastighet i Södertälje. Resultatbidrag från joint venture bolag uppgick till 385 Mkr jämfört med 7 Mkr motsvarande kvartal föregående år, varav resultatbidrag från Fastighets AB Centur uppgick till 375 Mkr.
Under fjärde kvartalet förvärvade Peab fyra förvaltningsfastigheter i Varvsstaden, Malmö, med ett driftsnetto på 43 Mkr, för 784 Mkr och exploateringsfastigheter med cirka 280 000 kvadratmeter planerade byggrätter i Malmö för 1 239 Mkr från joint venture bolaget Fastighets AB Centur. I förvärvet ingick också ett pågående utvecklingsprojekt, Hall 259 med 11 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta samt 550 p-platser, som färdigställs 2027. Peab förvärvade dessutom en förvaltningsfastighet i området Kirseberg-Östervärn i Malmö för 68 Mkr. Detaljplaneprocess pågår med ambitionen att utveckla cirka 55 000 kvadratmeter byggrätt för såväl bostäder som kontor på området. Sammantaget uppgick förvärven till 2 091 Mkr. Samtidigt avyttrade Fastighets AB Centur förvaltningsfastigheter till den andre delägaren, Fastighets AB Balder, för totalt 5 228 Mkr. Transaktionerna gav en positiv effekt på rörelseresultatet om 367 Mkr och är inkluderad i joint venture resultat från Fastighets AB Centur. Peab har under flera år utvecklat bostäder och kontor i Varvsstaden och kommer att bedriva verksamhet i området under lång tid framöver.
Januari – december 2024
Under 2024 uppgick nettoomsättningen till 686 Mkr (534) och rörelseresultatet till 823 Mkr (107). Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick totalt till 440 Mkr (96), varav försäljning av andelarna i Tornet Bostadsproduktion bidrog med 220 Mkr. Resultatbidrag från joint venture bolag uppgick till 441 Mkr jämfört med 77 Mkr föregående år, varav resultatbidrag från Fastighets AB Centur uppgick till 417 Mkr.
Peab tecknade i december 2023 avtal om att avyttra sin ägarandel om 33,3 procent i Tornet Bostadsproduktion till de två andra delägarna Folksam och Fastighets AB Balder. Peab har varit delägare i Tornet Bostadsproduktion sedan 2009. Bolaget äger och förvaltar cirka 2 200 hyreslägenheter och har cirka 650 hyreslägenheter i produktion i ett antal städer i Sverige. Affären slutfördes i januari 2024 och innebar ett realisationsresultat på 220 Mkr.
Transaktionerna avseende Tornet Bostadsproduktion och Fastighets AB Centur innebar större resultateffekter under 2024. De är inga årligen återkommande transaktioner, men visar på vår förmåga att över tid bygga värden inom Fastighetsutveckling, såväl i egen balansräkning som tillsammans med partners i joint venture bolag.
Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 6 165 Mkr (5 034) vid utgången av 2024. Ökningen förklaras av förvärv av fastigheter från Fastighets AB Centur. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i joint venture bolag samt utlåning till joint venture bolag.
Nedanstående tabell visar större fastighetsprojekt per 31 december 2024.
Fastighetsprojekt
| Type of project | Location | Rentable area in m2 | Degree rented, % | Recognized value, MSEK | Adopted investment, MSEK | Completion time point | Completion level, % | |||
| Typ av projekt | Ort | Uthyrningsbar yta, m2 | Uthyrningsgrad, % | Bokfört värde, Mkr | Beslutad investering, Mkr | Tidpunkt färdigställande | Färdigställande-grad, % | |||
| Ongoing | Pågående | |||||||||
| Retail, office building and parking | Malmö | Handel, kontor och parkering | Malmö | 11 000 | 13 | 79 | 592 | Q3-2027 | Q3-2027 | 13 |
| Completed | Färdigställda | |||||||||
| Office building | Gothenburg | Kontor | Göteborg | 12 900 | 40 | 532 | ||||
| Apartment hotel | Malmö | Lägenhetshotell | Malmö | 4 200 | 100 | 138 | ||||
| Office building | Malmö | Kontor | Malmö | 2 500 | 100 | 145 | ||||
| Office building | Malmö | Kontor | Malmö | 3 600 | 100 | 135 | ||||
| Office building | Malmö | Kontor | Malmö | 4 900 | 100 | 267 |
Väsentliga joint ventures
Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB och Skiab Invest AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.
Fastighets AB Centur
Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder. Under november 2024 har Peab och den andra ägaren, Fastighets AB Balder, förvärvat merparten av det befintliga fastighetsbeståndet från Centur. Kvar i Fastighets AB Centur efter detta är endast ett fåtal fastigheter. Efter transaktionerna är inte Fastighets AB Centur klassificerat som ett väsentligt joint venture bolag i Peab. För mer information se Fastighetsutveckling ovan samt avsnitt Övriga upplysningar, Väsentliga händelser under rapportperioden.
Fastighets AB ML4
Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024: 1 840 Mkr (1 890)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Point Hyllie Holding AB
Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024: 1 344 Mkr (1 379)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
Skiab Invest AB
Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.
Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024 1): 2 157 Mkr (2 149)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 59 Mkr (40)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt
1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. Tidpunkten för när marknadsvärderingarna sker kan skilja sig mellan bolagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.