Affärsområde projektutveckling 2024

Svag efterfrågan på bostadsmarknaden i Norden

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, utvecklar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.

Nyckeltal

2024 2023
2024 2023
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 4 270 5 722
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 686 534
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 3 584 5 188
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 728 304
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 823 107
of which Housing Development varav Bostadsutveckling -95 197
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 17,0 5,3
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 120,0 20,0
of which Housing Development varav Bostadsutveckling -2,7 3,8
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 19 767 18 093
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 2 213 136
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 1 536 1 620
Operating cash flow, MSEK Operativt kassaflöde, Mkr 422 -2 254
Average number of employees Medeltal antal anställda 155 222

Affärsområde Projektutveckling ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling, vilket genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Peabs ambition är att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling. Det innebär bland annat ett fokus på trygga boendemiljöer, klimat- och miljöanpassade fastigheter, hållbara kommunikationer, levande områden och mötesplatser i bostadsområden. Det handlar om att förenkla vardagen för de som bor och verkar där genom att göra det lätt att leva hållbart. Våra nyproducerade egenutvecklade flerbostadshus i Sverige certifieras enligt miljömärkningen Svanen, i Finland enligt EU:s taxonomiförordning och i Norge görs insatser för att öka energieffektiviteten och minska klimatavtrycket. Vidare bedriver koncernen utvecklingsarbete inom energi, byggmaterial och byggtekniska lösningar för att kunna erbjuda produkter och tjänster som minskar miljö- och klimatpåverkan.

Peab är en av de största bostadsutvecklarna i Sverige och har en stark position på marknaden. Verksamheten har en rikstäckande geografisk spridning som ger en god lokal och regional kännedom om de skilda marknadsförutsättningarna i Sverige. I Finland finns Peab i Helsingfors och ett flertal större regionstäder och i Norge finns verksamheten i Stor-Oslo, Tromsø och Ålesund.

Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är huvudsakligen fokuserad till storstadsområden i Norden.

Nettoomsättning och resultat

Nettoomsättningen inom Projektutveckling minskade under 2024 och uppgick till 4 270 Mkr (5 722). Minskningen är relaterad till Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 728 Mkr (304) och rörelsemarginalen uppgick till 17,0 procent (5,3).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 19 767 Mkr (18 093).

Sysselsatt kapital

MSEK Dec 31
2024		 Dec 31
2023
Mkr 31 dec
2024		 31 dec
2023
Operations property Driftsfastigheter 34 146
Investment property Förvaltningsfastigheter 36 36
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 17 017 14 603
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 9 344 7 981
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 1 671 901
of which unsold part of ongoing housing projects varav osåld del av pågående bostadsprojekt  1 979 2 461
of which ongoing rental projects
varav pågående hyresrättsprojekt 
 761 1 712
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 115 489
of which completed property varav färdigställda fastigheter 2 212 165
of which other varav övrigt 935 894
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 2 880 2 820
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 484 1 498
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -684 -1 010
Total Summa 19 767 18 093
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 6 165 5 034
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 13 602 13 059

Nettoomsättning

Per geografisk marknad, 2024

Bostadsutveckling

Peab erbjuder ett brett utbud av boendeformer, bland annat i form av flerfamiljshus i upplåtelseformerna bostadsrätt, ägarlägenheter och hyresrätt.

Bostadsmarknaden präglades av fortsatt låg aktivitet och osäkerhet till följd av höga byggkostnader och ränteutvecklingen. Försäljningen av bostäder till konsumenter och investerare var låg i samtliga regioner och länder, även om vi sålde i jämn takt och noterade ett visst ökat intresse under året. Antalet produktionsstarter av bostäder var få under 2024. Vi produktionsstartade bland annat ett projekt i finska Åbo och ett i norska Sandefjord. I Sverige startade vi ett bostadsprojekt på Tjörn, som är ett runt 14-våningar högt torn mitt i skärgårdsmiljö samt ett nytt bostadsprojekt i Lund.

En stor del av våra större pågående bostadsprojekt ingår i olika stadsutvecklingsprojekt. I Malmö pågår utvecklingen av Varvsstaden, där Peab sedan november 2024 heläger fastigheter och byggrätter efter förvärv från det delägda bolaget Fastighets AB Centur. I förvärvet ingick exploateringsfastigheter med cirka 280 000 kvadratmeter planerade byggrätter, vilket innebar att antalet bostadsbyggrätter i egen balansräkning ökade med cirka 1 700. I Varvsstaden kommer Peab att bedriva verksamhet under lång tid framöver då det planeras att byggas cirka 2 500 nya bostäder samt kontor och lokaler för samhällsservice. Utvecklingen sker i nära samarbete med Malmö stad och projekten har en tydlig hållbarhets- och klimatprofil. Bland annat återbrukas material och delar av byggnader bevaras i stor utsträckning från den gamla varvstiden. I vårt senaste bostadsprojekt, Brf Västra Vakten, minskade vi utsläppen av koldioxid från stommen med nära 70 procent genom att använd betong med alternativa bindemedel och en ny teknisk gjutningsmetod.

På Kvarnholmen i Nacka har Peab utvecklat bostäder sedan 2013. I januari 2024 slutförde vi förvärvet av Folksams aktier i Sicklaön Bygg Invest AB, vilket innebar att Peab ökade sin ägarandel från 50 till 100 procent. I förvärvet ingick drygt 270 detaljplanelagda byggrätter om 26 000 kvadratmeter bruttoarea. Dessutom ingick 50 procent av aktierna i Kvarnholmen Utveckling AB som har en pågående detaljplaneprocess om drygt 120 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter där hälften av dessa kommer att tillföras Peab. I januari 2025 produktionsstartade vi 105 nya bostäder i projektet Kvarnholmshöjden.

I Botkyrka utvecklas stadsdelen Riksten på den gamla flygflottiljen F18 Tullinge tillsammans med Botkyrka kommun. Stadsdelen har idag cirka 3 000 invånare och kommer när området är helt utbyggt att ha mellan 12 000 till 14 000 invånare. Den här typen av stadsutvecklingsprojekt innebär att Peab kan erbjuda marknaden nya bostäder i attraktiva områden under flera år. Projekten i Riksten utvecklas med fokus på miljö och klimat och flera av Peabs ECO-produkter används, såsom ECO-Betong och ECO-Ballast.

På Lilla Essingen i Stockholm utvecklar Peab bostäder i kvarteret Primus. Målsättningen är att de närmsta åren utveckla cirka 275 lägenheter, ett vård- och omsorgsboende och annan samhällsservice för de boende.

I Sverige innebär Riksbankens räntesänkningar förbättrade förutsättningar för försäljningar och produktionsstarter av nya bostäder, även om återhämningen förväntas ta tid. Under sista kvartalet 2024 både startade vi nya projekt och konverterade hyresrättsprojekt från egen balansräkning till bostadsrätter/ägarlägenheter. Det visar på den fortsatta trenden att möjligheterna till försäljning ökar i takt med att projekten närmar sig färdigställande. Vi arbetar därför vidare med strategin att starta projekt i egen balansräkning för att sedan konvertera dem till bostadsrätter. Det medför högre kapitalbindning och förskjutna resultateffekter, jämfört med vår traditionella hantering med förhandsförsäljning innan produktionsstart av egenutvecklade projekt.

Det finns ett underliggande behov av nyproducerade bostäder, även om faktorer som höga byggkostnader och nedjusterade prognoser för befolkningstillväxt gör efterfrågan svårare att analysera i det medellånga perspektivet. För Peabs del kan vi konstatera att vi har en väldimensionerad byggrättsportfölj i attraktiva lägen och i avvaktan på att marknaden återvänder vidareutvecklar och förbereder vi projekt inför framtida starter.

Nettoomsättning och resultat

Den fortsatt svaga efterfrågan på bostadsmarknaden har märkts tydligt inom Bostadsutveckling. Nettoomsättningen minskade till 3 584 Mkr (5 188). Rörelseresultatet uppgick till -95 Mkr (197) och rörelsemarginalen till -2,7 procent (3,8).

Totalt startades 615 (727) egenutvecklade bostäder under året, samtliga av dessa var bostadsrätter/ägarlägenheter där 167 var konverterade från hyresrätter. Under föregående år produktionsstartades 121 bostadsrätter/ägarlägenheter där 85 var konverterade från hyresrätter, och 606 var bostäder i hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 008 (934) varav 710 (542) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 298 (392) var bostäder i hyresrättsprojekt.

Totalt antal bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 1 550 (3 694), varav 1 056 (2 392) var bostadsrätter/ägarlägenheter och 494 (1 302) var bostäder i hyresrättsprojekt. Försäljningsgraden i pågående produktion för bostadsrätter/ägarlägenheter uppgick till 45 procent (68). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2024 uppgick till 224 (252), varav cirka hälften var i Finland.

Sysselsatt kapital har ökat och uppgick till 13 602 Mkr (13 059) vid utgången av året. Ökningen beror främst på investeringar i byggrätter i bland annat Kvarnholmen i Nacka samt Varvsstaden i Malmö.

Egenutvecklad bostadsproduktion

Jan-Dec
2024		 Jan-Dec
2023
Jan-dec
2024		 Jan-dec
2023
Tenant-​owner associations, ownership and residential limited companies Bostadsrätter, ägarlägenheter och bostadsaktiebolag
Number of production-started homes during the year
Antal under året produktionsstartade bostäder
 615 1) 121 1)
Number of sold homes during the year
Antal under året sålda bostäder
 710 542
Total number of homes under production, at the end of the year
Totalt antal bostäder i produktion, vid årets slut
 1 056 2 392
Portion of sold homes under production, at the end of the year
Andel sålda bostäder i produktion, vid årets slut
 45% 68%
Number of repurchased homes on our balance sheet, at the end of the year
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid årets slut
 224 252
Rentals Hyresrätter
Number of production-started homes during the year
Antal under året produktionsstartade bostäder
 – 606
Number of sold homes during the year
Antal under året sålda bostäder
 298 392
Number converted to tenant-owner associations during the year
Antal under året konverterade till bostadsrätter
 167 85
Total number of homes in production, at the end of the year
Totalt antal bostäder i produktion, vid årets slut
 494 2) 1 302 2)
Number of homes completed, at the end of the year Antal färdigställda bostäder, vid årets slut 306 –

1) Inkluderar 167 (85) bostäder som har konverterats från hyresrätter

2) Varav 80 (365), motsvarande 16 (28) procent, är avtalade om försäljning vid färdigställande

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Dec 31
2024		 Dec 31
2023
Antal, cirka 31 dec
2024		 31 dec
2023
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 24 000 22 000
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 3 700 4 700
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 7 400 7 400
Total Totalt 35 100 34 100

Tidpunkt för färdigställande av pågående egenutvecklade bostadsprojekt

1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag.

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling förädlar och utvecklar områden och mark för kommersiella fastigheter. Den huvudsakliga ambitionen är att bedriva utvecklingsprojekt med utgångspunkt i byggrätter i egen balansräkning. Samarbete med partners via samägda bolag kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt eller omfatta en långsiktig utveckling av ett område. Fastighetsutveckling utvecklar också samhällsfastigheter av olika slag, oavsett om investeraren är offentlig eller privat.

Hyresmarknaden för kontorsfastigheter i de nordiska storstadsregionerna har varit avvaktande på grund av osäkerheten på många marknader och det högre ränteläget. Det finns dock fortsatt en efterfrågan på kontor i rätt lägen och med möjligheter till hög flexibilitet. I Göteborg växer till exempel kontorsprojektet Gamlestads Smedja fram och kommer att bli en del av den nya stadsdelen Gamlestan. Projektet omfattar 13 000 kvadratmeter och här har uthyrning och inflyttning pågått under året.

I januari 2024 avyttrade Peab sin ägarandel om 33,3 procent i Tornet Bostadsproduktion till de två andra delägarna Folksam och Fastighets AB Balder. Peab har varit delägare i Tornet Bostadsproduktion sedan 2009. Bolaget äger och förvaltar cirka 2 200 hyreslägenheter och har cirka 650 hyreslägenheter i produktion i ett antal städer i Sverige.

Peab och Fastighets AB Balder samäger sedan ett antal år Fastighets AB Centur. I november 2024 genomfördes en uppdelning av tillgångar i joint venture bolaget där både Peab och den andre delägaren, Fastighets AB Balder, förvärvade merparten av fastighetsbeståndet. Peab förvärvade fyra förvaltningsfastigheter i Varvsstaden, Malmö, med ett driftsnetto på 43 Mkr, för 784 Mkr och exploateringsfastigheter med cirka 280 000 kvadratmeter planerade byggrätter i Malmö för 1 239 Mkr. I förvärvet ingick också ett pågående utvecklingsprojekt, Hall 259 med 11 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta samt 550 p-​platser, som färdigställs 2027. Peab förvärvade dessutom en förvaltningsfastighet i området Kirseberg-​Östervärn i Malmö för 68 Mkr. Detaljplaneprocess pågår med ambitionen att utveckla cirka 55 000 kvadratmeter byggrätt för såväl bostäder som kontor på området. Sammantaget uppgick förvärven till 2 091 Mkr. Samtidigt avyttrade Fastighets AB Centur förvaltningsfastigheter till den andre delägaren, Fastighets AB Balder, för totalt 5 228 Mkr. Som beskrivet i avsnittet Bostadsutveckling, kommer Peab att bedriva verksamhet i Varvsstaden under lång tid framöver.

Under året färdigställde och frånträdde vi bland annat en kontorsfastighet i Jönköping och en logistikfastighet i Södertälje.

Nettoomsättning och resultat

Under 2024 uppgick nettoomsättningen till 686 Mkr (534) och rörelseresultatet till 823 Mkr (107). Realisationsvinster från fastighetsförsäljningar uppgick totalt till 440 Mkr (96), varav försäljning av andelarna i Tornet Bostadsproduktion bidrog med 220 Mkr. Resultatbidrag från joint venture bolag uppgick till 441 Mkr jämfört med 77 Mkr föregående år, varav resultatbidrag från Fastighets AB Centur uppgick till 417 Mkr där 367 Mkr framkom i samband med transaktionen i november 2024.

Transaktionerna avseende Tornet Bostadsproduktion och Fastighets AB Centur innebar större resultateffekter under 2024. De är inga årligen återkommande transaktioner, men visar på vår förmåga att över tid bygga värden inom Fastighetsutveckling, såväl i egen balansräkning som tillsammans med partners i joint venture bolag.

Sysselsatt kapital inom Fastighetsutveckling uppgick till 6 165 Mkr (5 034) vid utgången av 2024. Ökningen förklaras av förvärv av fastigheter från Fastighets AB Centur. En stor del av det sysselsatta kapitalet utgörs av andelar i joint venture bolag samt utlåning till joint venture bolag.

Nedanstående tabell visar större fastighetsprojekt per 31 december 2024.

Fastighetsprojekt

Type of project Location Rentable
area in m2		 Degree rented, % Recognized
value, MSEK		 Adopted investment, MSEK Completion  time point
Completion
level, %
Typ av projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad
investering, Mkr		 Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Ongoing Pågående 
Retail, office building and parking Handel, kontor och parkering Malmö Malmö 11 000 13 79 592 Q3-2027 13
Completed Färdigställda
Office building Kontor Gothenburg Göteborg 12 900 40 532
Apartment hotel Lägenhetshotell Malmö Malmö 4 200 100 138
Office building Kontor Malmö Malmö 2 500 100 145
Office building Kontor Malmö Malmö 3 600 100 135
Office building Kontor Malmö Malmö 4 900 100 267
Total Totalt

 

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Fastighets AB ML4, Point Hyllie Holding AB och Skiab Invest AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella-​ som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder. Under november 2024 har Peab och den andra ägaren, Fastighets AB Balder, förvärvat merparten av det befintliga fastighetsbeståndet från Centur. Kvar i Fastighets AB Centur efter detta är endast ett fåtal fastigheter. Efter transaktionerna är inte Fastighets AB Centur klassificerat som ett väsentligt joint venture bolag i Peab. För mer information se Fastighetsutveckling ovan samt avsnitt Övriga upplysningar, Väsentliga händelser under året.

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024: 1 840 Mkr (1 890)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Point Hyllie Holding AB

Äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024: 1 344 Mkr (1 379)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

Skiab Invest AB

Utveckla, äga och förvalta kommersiella fastigheter och bostäder i den skandinaviska fjällvärlden.

Peabs andel: 50 procent
Partner: SkiStar
Geografi: Skandinaviska fjällvärlden
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2024 1): 2 157 Mkr (2 149)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 59 Mkr (40)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. Tidpunkten för när marknadsvärderingarna sker kan skilja sig mellan bolagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning. 

Nyckeltal 2024 väsentliga joint ventures 1)

MSEK Fastighets AB Centur Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB Skiab Invest AB
Mkr Fastighets AB Centur Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB Skiab Invest AB
Net sales Nettoomsättning 471 194 115 120
Profit for the year Årets resultat 278 33 -4 19
Total assets Balansomslutning 3 020 2 173 1 384 2 334
– of which recognized value of properties – varav bokfört värde fastigheter 495 1 840 1 344 2 157
Peab’s portion of unrecognized fair value exclusive tax Peabs del av oredovisade verkliga värden exklusive skatt 59

1)  Avser joint venture företagens bokförda värden för januari – december 2024 samt per 31 december 2024. Då Fastighets AB Centur och Skiab Invest AB tillämpar marknadsvärdering av fastigheter skiljer sig värdena i tabellen ovan gentemot de redovisade värdena i Peabkoncernen för joint ventureföretagen enligt not 18.