Affärsområde Projektutveckling

Affärsområdet Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, bidrar till att skapa hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter. I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Under första kvartalet 2019 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 1 863 Mkr (2 287) och rörelseresultatet uppgick till 178 Mkr (201).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid periodens slut till 13 910 Mkr (10 867). Ökningen förklaras av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter, fler pågående bostadsprojekt i Norge och Finland samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter inom Fastighetsutveckling. I ökningen ingick även tillkommande IFRS 16, Leasingavtal om 343 Mkr per 31 mars 2019, fördelade på 115 Mkr i driftsfastigheter, 54 Mkr i förvaltningsfastigheter, 176 Mkr i projekt- och exploateringsfastigheter samt -2 Mkr i övriga fordringar.

Brf Brovaktaren

Åkersberga

Sysselsatt kapital

MSEK 31 Mar
2019		 31 Mar
2018		 31 Dec
2018
Mkr 31 mar
2019		 31 mar
2018		 31 dec
2018
Operations property Driftsfastigheter 1 156 1 050 915
Investment property Förvaltningsfastigheter 675 988 589
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 10 539 7 708 9 685
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 484 5 266 5 394
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 626 604 656
of which on going housing projects varav pågående bostadsprojekt 2 298 1 035 2 034
of which on going commercial projects including rental projects
varav pågående kommersiella projekt inklusive hyresrättsprojekt
 1 557 497 1 227
of which completed projects varav färdigställda fastigheter 250 132 14
of which other varav övrigt 324 174 360
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 189 913 1 019
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 253 1 387 1 466
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -902 -1 179 -690
Total Summa 13 910 10 867 12 984

Nyckeltal

Jan-Mar
2019		 Jan-Mar
2018		 Apr-Mar
2018/2019		 Jan-Dec
2018
Jan-mar
2019		 Jan-mar
2018		 Apr-mar
2018/2019		 Jan-dec
2018
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 863 2 287 7 420 7 844
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 173 156 755 738
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 690 2 131 6 665 7 106
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 178 201 762 785
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 46 50 166 170
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 132 151 596 615
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 9,6 8,8 10,3 10,0
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 26,6 32,1 22,0 23,0
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 7,8 7,1 8,9 8,7
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 13 910 10 867 13 910 12 984
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 1 627 2 061 6 247 6 681
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 6 694 8 275 6 694 7 134
Number of employees at the end of the period
Antal anställda vid periodens utgång
 332 367 332 379

Bostadsutveckling

I Bostadsutveckling minskade nettoomsättningen till 1 690 Mkr (2 131) och rörelseresultatet minskade till 132 Mkr (151). Minskningen förklaras av färre överlämnade projekt i Norge och Finland. Rörelsemarginalen förbättrades till 7,8 procent (7,1). För den senaste rullande 12-månaders perioden uppgick rörelsemarginalen till 8,9 procent jämfört med 8,7 procent för helår 2018.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 467 enheter (557) och fördelade sig mellan Sverige och Finland, med en bra geografisk spridning i båda länderna. Antalet sålda bostäder uppgick till 590 (372), varav en stor del avser försäljning i Sverige. I Stockholm har ökade försäljningsinsatser medfört att det varit en högre försäljning under kvartalet jämfört med första kvartalet 2018. Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid periodens utgång till 6 019 (6 265). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 65 procent (68). Antalet återköpta bostäder per 31 mars 2019 uppgick till 109 (50) varav cirka hälften avser återköp i Finland. Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder.

Sysselsatt kapital har vid utgången av mars 2019 ökat som en följd av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande. I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 31 mars 2019 till 1 360.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. 31 Mar
2019		 31 Mar
2018		 31 Dec
2018
Antal, cirka 31 mar
2019		 31 mar
2018		 31 dec
2018
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 20 900 20 300 21 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 5 100 5 400 5 000
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 500 7 700 9 100
Total Totalt 35 500 33 400 35 400

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

Egenutvecklad bostadsproduktion

Jan-Mar
2019		 Jan-Mar
2018		 Apr-Mar
2018/2019		 Jan-Dec
2018
Jan-mar
2019		 Jan-mar
2018		 Apr-mar
2018/2019		 Jan-dec
2018
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 467 557 2 123 2 213
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 590 372 2 043 1 825
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 6 019 6 265 6 019 6 231
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 65% 68% 65% 63%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 109 50 109 104

Tegnérlunden

Västerås

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Under första kvartalet 2019 uppgick omsättningen inom Fastighetsutveckling till 173 Mkr (156) och rörelseresultatet till 46 Mkr (50).

Våra delägda bolag fortsätter att utvecklas väl och resultat från delägda bolag uppgick under första kvartalet till 46 Mkr (35).

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 1 156 Mkr (1 050), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 151 Mkr, och förvaltningsfastigheter om 675 Mkr (988), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 54 Mkr. I nedanstående tabeller har från och med denna rapport även projekt- och exploateringsfastigheter inkluderats. Tabellerna visar de större fastighetsprojekten per 31 mars 2019.

Kontor Ulriksdal

Solna

Fastighetsprojekt

Completed projects Location Area in m2 Degree rented, %
Recognized value, MSEK
Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Businesspark Ängelholm Företagspark Ängelholm 62 800 95 245
Businesspark Ljungbyhed Företagspark Ljungbyhed 76 100 62 114
Office building Helsinki Kontor Helsingfors 9 300 100 278
Office building Helsinki Kontor Helsingfors 7 600 27 250
Tenancy Malmö Hyresrätt Malmö 4 600 100 142
Office building Sigtuna Kontor Sigtuna 3 600 74 66
Other completed projects
Övriga färdigställda projekt
 105
Total Summa 1 200
of which operations property varav driftsfastigheter     599
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     587
of which project and development property varav projekt- och exploateringsfastigheter     14
Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Offices Solna Kontor Solna 12 400 100 338 449 Q4-2019 75
Retail and offices Gothenburg Handel och kontor Göteborg 6 400 95 132 169 Q3-2019 78
Retail Oslo Handel Oslo 3 600 100 117 189 Q3-2020 62
Office building Malmö Kontor Malmö 4 900 68 103 185 Q1-2020 56
Office building and parking Solna Kontor och parkering Solna 2 900 89 97 277 Q2-2020 35
Office building Helsingborg Kontor Helsingborg 4 500 100 35 117 Q1-2021 30
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 24
Total Summa 846
of which operations property varav driftsfastigheter     441
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     35
of which project and development property varav projekt- och exploateringsfastigheter     370

Delägda Acturum avyttrar fastigheter

Acturum har i december 2018 tecknat avtal med Fastator och Offentliga Hus om att sälja samtliga kvarvarande fastigheter. Acturum bildades med Peab och FAM – Wallenbergsstiftelsernas förvaltningsbolag – som lika stora ägare 2013. Bolaget förvärvade en fastighetsportfölj i Södertälje av Astra Zeneca som då valt att lägga ned sin forskningsverksamhet på området. Acturum har sedan dess utvecklat ett antal fastigheter och går nu in i en ny fas med i huvudsak förvaltning. Frånträde är beräknat till andra kvartalet 2019 och Peabs resultatandel beräknas uppgå till minst 120 Mkr och resultatet kommer att redovisas i det andra kvartalet 2019.

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 mars 2019 1): 6 163 Mkr (5 085)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 352 Mkr (328)
Större pågående projekt: Hotell Stay-at Varvsstaden, Malmö 3 900 m2 uthyrningsbar yta, Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 mars 2019 1): 3 593 Mkr (2 959)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 221 Mkr (167)
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 14 800 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 800 m2 uthyrningsbar yta samt ett flertal hyresrättsprojekt i Västerås, Helsingborg, Malmö och Örebro

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 mars 2019 : 1 839 Mkr (1 848)
Större pågående projekt: Forskningsbyggnad 6 400 m2

 

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 mars 2019: 1 075 Mkr (843)
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen redovisas inte i Peabs resultat.