Affärsområde Projektutveckling

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, bidrar till att skapa hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter. I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Juli – september 2019

Under tredje kvartalet 2019 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 1 715 Mkr (1 878). Rörelseresultatet uppgick till 183 Mkr (165).

Januari – september 2019

Under perioden januari-september 2019 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 5 646 Mkr (5 940) och rörelseresultatet uppgick till 732 Mkr (540). Den lägre nettoomsättningen är hänförbar till Bostadsutveckling. Inom Fastighetsutveckling har Peabs delägda bolag Acturum under andra kvartalet avyttrat ett antal fastigheter. Försäljningarna medförde en positiv effekt om 170 Mkr i resultatbidrag från delägda bolag.

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid periodens slut till 15 787 Mkr (12 509). Ökningen förklaras av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter, fler pågående bostadsprojekt i Norge och Finland, investeringar i hyresrättsprojekt samt i drifts- och förvaltningsfastigheter inom Fastighetsutveckling. I ökningen ingick även tillkommande IFRS 16, Leasingavtal om 336 Mkr per 30 september 2019, fördelade på 111 Mkr i driftsfastigheter, 57 Mkr i förvaltningsfastigheter, 171 Mkr i projekt- och exploateringsfastigheter samt -3 Mkr i övriga fordringar.

Brf Blåeld

Linköping

Sysselsatt kapital

MSEK 30 Sep
2019		 30 Sep
2018		 31 Dec
2018
Mkr 30 sep
2019		 30 sep
2018		 31 dec
2018
Operations property Driftsfastigheter 1 267 1 147 915
Investment property Förvaltningsfastigheter 705 973 589
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 11 250 8 981 9 685
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 792 5 662 5 394
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 615 645 656
of which ongoing housing projects in Norway and Finland varav pågående bostadsprojekt i Norge och Finland 2 799 1 774 2 034
of which ongoing rental projects in Sweden
varav pågående hyresrättsprojekt i Sverige
 954 366 925
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 476 232 302
of which completed projects varav färdigställda fastigheter 244 10 14
of which other varav övrigt 370 292 360
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 849 980 1 019
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 032 1 429 1 466
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -316 -1 001 -690
Total Summa 15 787 12 509 12 984

Nyckeltal

Jul-Sep
2019		 Jul-Sep
2018		 Jan-Sep
2019		 Jan-Sep
2018		 Oct-Sep
2018/2019		 Jan-Dec
2018
Jul-sep
2019		 Jul-sep
2018		 Jan-sep
2019		 Jan-sep
2018		 Okt-sep
2018/2019		 Jan-dec
2018
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 715 1 878 5 646 5 940 7 550 7 844
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 180 217 607 544 801 738
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 535 1 661 5 039 5 396 6 749 7 106
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 183 165 732 540 977 785
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 35 38 276 101 345 170
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 148 127 456 439 632 615
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 10,7 8,8 13,0 9,1 12,9 10,0
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 19,4 17,5 45,5 18,6 43,1 23,0
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 9,6 7,6 9,0 8,1 9,4 8,7
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 15 787 12 509 15 787 12 509 15 787 12 984
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 1 528 1 361 4 684 4 579 6 786 6 681
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 5 764 7 039 5 764 7 039 5 764 7 134
Number of employees at the end of the period
Antal anställda vid periodens utgång
 340 377 340 377 340 379

Bostadsutveckling

Juli – september 2019

Nettoomsättningen uppgick i tredje kvartalet till 1 535 Mkr (1 661). Rörelseresultatet ökade till 148 Mkr (127) och rörelsemarginalen till 9,6 procent (7,6).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under tredje kvartalet till 522 (475) och fördelar sig mellan olika orter i alla tre länderna. Antalet sålda bostäder uppgick till 695 (402) varav cirka hälften är i Sverige.

Januari – september 2019

Nettoomsättningen minskade till 5 039 Mkr (5 396) och minskningen är främst relaterad till Sverige. Rörelseresultatet uppgick till 456 Mkr (439) och rörelsemarginalen uppgick till 9,0 procent (8,1). I Sverige minskade både rörelseresultat och rörelsemarginal men uppvägdes till stor del av fler överlämnade projekt i Norge och Finland. För den senaste rullande 12-månaders perioden uppgick rörelsemarginalen till 9,4 procent jämfört med 8,7 procent för helår 2018.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 1 529 enheter (1 591) och fördelade sig huvudsakligen mellan Sverige och Finland, med en bra geografisk spridning i båda länderna. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 954 (1 165), varav en stor del avser försäljning i Sverige. I Stockholm har ökade försäljningsinsatser medfört att det varit en högre försäljning under januari-september jämfört med samma period 2018. Antal egenutvecklade bostäder i produktion har minskat och uppgick vid periodens utgång till 5 309 (6 105). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 68 procent (64). Antalet återköpta bostäder per 30 september 2019 uppgick till 169 (84) varav cirka hälften i Sverige och hälften i Finland. Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder.

Sysselsatt kapital har vid utgången av september 2019 ökat som en följd av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt i hyresrättsprojekt i Sverige. Hyresrättsprojekten kan komma att konverteras till bostadsrätter eller säljas till investerarmarknaden. Därutöver har sysselsatt kapital ökat till följd av en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande. I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 30 september 2019 till 1 540 (1 402).

 

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Sep 30
2019		 Sep 30
2018		 Dec 31
2018
Antal, cirka 30 sep
2019		 30 sep
2018		 31 dec
2018
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 20 200 22 000 21 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 5 200 5 600 5 000
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 900 7 900 9 100
Total Totalt 35 300 35 500 35 400

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

Egenutvecklad bostadsproduktion

Jul-Sep
2019		 Jul-Sep
2018		 Jan-Sep
2019		 Jan-Sep
2018		 Oct-Sep
2018/2019		 Jan-Dec
2018
Jul-sep
2019		 Jul-sep
2018		 Jan-sep
2019		 Jan-sep
2018		 Okt-sep
2018/2019		 Jan-dec
2018
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 522 475 1 529 1 591 2 151 2 213
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 695 402 1 954 1 165 2 614 1 825
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 5 309 6 105 5 309 6 105 5 309 6 231
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 68% 64% 68% 64% 68% 63%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 169 84 169 84 169 104

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Juli – september 2019

Under tredje kvartalet 2019 uppgick nettoomsättningen till 180 Mkr (217) och rörelseresultatet till 35 Mkr (38). Inga större fastighetstransaktioner har skett under kvartalet.

Januari – september 2019

Under perioden januari-september 2019 uppgick nettoomsättningen till 607 Mkr (544) och rörelseresultatet till 276 Mkr (101). Våra delägda bolag fortsätter att utvecklas väl och resultat från delägda bolag uppgick under perioden till 255 Mkr (75), varav 170 Mkr är hänförbart till försäljning av fastigheter i Acturum. Peabs delägda bolag Acturum tecknade i december 2018 avtal med Fastator och Offentliga hus om att sälja samtliga kvarvarande fastigheter med tillträde i andra kvartalet 2019. Acturum bildades med Peab och FAM – Wallenbergsstiftelsernas förvaltningsbolag som lika stora ägare 2013. Acturum förvärvade en fastighetsportfölj i Södertälje av AstraZeneca och har sedan dess utvecklat ett antal fastigheter. Försäljningarna innebar en positiv effekt i andra kvartalet om 170 Mkr i resultatbidrag från delägda bolag. Inga andra större fastighetstransaktioner har skett under perioden.

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 1 267 Mkr (1 147), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 111 Mkr, och förvaltningsfastigheter om 705 Mkr (973), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 57 Mkr. Nedanstående tabeller visar de större fastighetsprojekten per 30 september 2019.

Ultimes Business Garden

Helsingfors

Fastighetsprojekt

Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar yta, m2 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Företagspark Ängelholm 62 800 95 242
Företagspark Ljungbyhed 76 000 64 120
Kontor Helsingfors 9 300 85 282
Kontor Helsingfors 7 600 68 273
Hyresrätt Malmö 4 600 100 141
Kontor Sigtuna 3 600 74 65
Övriga färdigställda projekt
 104
Summa 1 227
varav driftsfastigheter       599
varav förvaltningsfastigheter       613
varav projekt- och exploateringsfastigheter       15

 

Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Offices Solna Kontor Solna 12 400 100 415 449 Q4-2019 92
Retail and offices Gothenburg Handel och kontor Göteborg 6 400 98 151 171 Q4-2019 88
Retail Oslo Handel Oslo 3 600 100 135 190 Q3-2020 71
Office building Malmö Kontor Malmö 4 900 68 142 185 Q1-2020 77
Office building and parking Solna Kontor och parkering Solna 2 900 89 158 277 Q2-2020 57
Office building Helsingborg Kontor Helsingborg 4 500 100 35 117 Q1-2021 30
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 32
Total Summa 1 068
of which operations property varav driftsfastigheter     557
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     35
of which project and development property varav projekt- och exploateringsfastigheter     476

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2019 1): 6 448 Mkr (5 145)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 394 Mkr (324)
Större pågående projekt: Hotell Forenom Varvsstaden, Malmö 3 900 m2 uthyrningsbar yta, Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2019 1): 4 020 Mkr (3 244)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 232 Mkr (190)
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 10 900 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 900 m2 uthyrningsbar yta, LP Parken, Göteborg 15 000 m2 uthyrningsbar yta, Tallbohov, Järfälla 10 500 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Västerås och i Helsingborg

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2019 : 1 837 Mkr (1 852)
Större pågående projekt: Forskningsbyggnad 6 400 m2

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2019: 1 240 Mkr (940)
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen redovisas inte i Peabs resultat.