Affärsområde Projektutveckling

Affärsområde Projektutveckling ansvarar för koncernens förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av bostäder och kommersiella fastigheter. Att förstå och förutse samhällets och kundernas behov och krav avseende läge och utformning är en framgångsfaktor för att kunna utveckla attraktiva och hållbara bostäder och lokaler.

Projektutvecklingen sker i helägda projekt eller i samarbete med andra partners via joint ventures. Verksamheten bedrivs i två enheter – Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Oktober- december 2017

Under fjärde kvartalet 2017 uppgick den operativa nettoomsättningen inom Projektutveckling till 2 509 Mkr (2 385). Det operativa rörelseresultatet uppgick till 267 Mkr (257).

Januari – december 2017

Under perioden januari-december 2017 uppgick den operativa nettoomsättningen inom Projektutveckling till 8 629 Mkr (7 639). Det operativa rörelseresultatet förbättrades till 811 Mkr (622).

 

Omklassificering av fastigheter

Efter en genomgång av fastighetsbeståndet har det beslutats att vissa fastigheter som tidigare har rapporterats som projekt- och exploateringsfastigheter, det vill säga lagerfastigheter, istället ska klassificeras som driftsfastigheter alternativt förvaltningsfastigheter i de fall det inte finns någon planerad avyttring och fastigheterna kan komma att finnas kvar i koncernen under en längre tid. Fastigheterna innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Från och med 1 januari 2017 har därför fastigheter till ett bokfört värde om 619 Mkr omklassificerats till driftsfastigheter och fastigheter till ett värde om 629 Mkr har omklassificerats till förvaltningsfastigheter.

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 10 024 Mkr (10 281).

Sysselsatt kapital

MSEK 31 Dec
2017		 31 Dec
2016
Mkr 31 dec
2017		 31 dec
2016
Operations property Driftsfastigheter 1 036 –
Investment property Förvaltningsfastigheter 871 –
Project and development property Projekt- och exploateringsfastigheter 6 439 7 007
  of which housing development rights   varav bostadsbyggrätter 5 116 4 125
  of which commercial development rights   varav kommersiella byggrätter 627 675
  of which projects under construction   varav projekt under uppförande 383 736
  of which completed projects   varav färdigställda fastigheter 170 1 246
  of which other   varav övrigt 143 225
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 912 682
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 383 1 694
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -617 898
Total Summa 10 024 10 281

 

Nyckeltal

Oct-Dec
2017		 Oct-Dec
2016		 Jan-Dec
2017		 Jan-Dec
2016
Okt-dec
2017		 Okt-dec
2016		 Jan-dec
2017		 Jan-dec
2016
Operative net sales 1), MSEK Operativ nettoomsättning 1), Mkr 2 509 2 385 8 629 7 639
   of which Property Development    varav Fastighetsutveckling 117 148 1 013 1 385
   of which Housing Development 1)    varav Bostadsutveckling 1) 2 392 2 237 7 616 6 254
Operative operating profit 1), MSEK Operativt rörelseresultat 1), Mkr 267 257 811 622
   of which Property Development    varav Fastighetsutveckling 6 20 98 89
   of which Housing Development 1)    varav Bostadsutveckling 1) 261 237 713 533
Operative operating margin 1), % Operativ rörelsemarginal 1), % 10,6 10,8 9,4 8,1
   of which Property Development    varav Fastighetsutveckling 5,1 13,5 9,7 6,4
of which Housing Development 1)    varav Bostadsutveckling 1) 10,9 10,6 9,4 8,5
Capital employed at the end of the period, MSEK Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr 10 024 10 281 10 024 10 281
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 2 941 3 661 8 496 8 245
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 8 198 6 853 8 198 6 853
Number of employees at the end of the period Antal anställda vid periodens utgång 361 321 361 321

1) Enligt successiv vinstavräkning (IAS11).

Bostadsutveckling

Oktober – december 2017

Den höga aktiviteten på bostadsmarknaden har haft en positiv påverkan på både nettoomsättning och rörelseresultat under fjärde kvartalet. Den operativa nettoomsättningen ökade med sju procent och uppgick till 2 392 Mkr (2 237). Det operativa rörelseresultatet ökade till 261 Mkr (237) och den operativa rörelsemarginalen förbättrades till 10,9 procent (10,6).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under fjärde kvartalet till 1 068 enheter (1 003) med en bra geografisk spridning. Antalet sålda bostäder uppgick till 937 (575). Under fjärde kvartalet, vilket säsongsmässigt brukar vara ett starkt kvartal, har vi haft en låg aktivitet i Stockholm medan vi haft en hög aktivitet på många orter i Sverige samt i Finland.

Januari – december 2017

Den starka efterfrågan på bostadsmarknaden har haft en positiv påverkan på både nettoomsättning och rörelseresultat under 2017. Den operativa nettoomsättningen uppgick till 7 616 Mkr (6 254), en ökning med 22 procent. Det operativa rörelseresultatet ökade till 713 Mkr (533) och den operativa rörelsemarginalen förbättrades till 9,4 procent (8,5).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder har ökat under året och uppgick till 3 048 enheter (2 651) med en bra geografisk spridning. Antalet sålda bostäder uppgick till 2 734 (2 044). Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 6 333 (4 381). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 72 procent jämfört med 69 procent vid utgången av 2016. Antalet återköpta bostäder per 31 december 2017 uppgick till 33 (50).

 

Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder. I vissa delar finns ett överutbud av nyproducerade bostäder i dyrare prisläge som tillsammans med höjda krav för finansiering samt ökad osäkerhet har gjort att försäljningen idag tar längre tid än tidigare. Det gäller framför allt i delar av Stockholmsregionen. Under fjärde kvartalet har vi haft en hög nivå på såväl produktionsstarter som försäljning. I Stockholm har vi haft en låg aktivitet medan vi haft en hög aktivitet på många orter i Sverige samt i Finland.

 

Bostadsbyggrätter

Number, approx. 31 Dec
2017		 31 Dec
2016
Antal, cirka 31 dec
2017		 31 dec
2016
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 20 700 17 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 4 800 3 900
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 7 100 7 200
Total Totalt 32 600 28 400

Egenutvecklad bostadsproduktion

Oct-Dec
2017		 Oct-Dec
2016		 Jan-Dec
2017		 Jan-Dec
2016
Okt-dec
2017		 Okt-dec
2016		 Jan-dec
2017		 Jan-dec
2016
Number of housing starts during the period Antal under perioden produktionsstartade bostäder 1 068 1 003 3 048 2 651
Number of sold homes during the period Antal under perioden sålda bostäder 937 575 2 734 2 044
Total number of homes under construction, at the end of the period Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut 6 333 4 381 6 333 4 381
Share of sold homes under construction, at the end of the period Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut 72% 69% 72% 69%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 33 50 33 50

Vallastaden

Linköping

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Oktober – december 2017

Under fjärde kvartalet 2017 uppgick omsättningen till 117 Mkr (148) och rörelseresultatet till 6 Mkr (20). Inga större fastighetstransaktioner har skett under kvartalet.

Januari – december 2017

Under 2017 uppgick omsättningen till 1 013 Mkr (1 385) och rörelseresultatet till 98 Mkr (89).

I rörelseresultatet ingick en realisationsvinst om 75 Mkr avseende försäljningen av Peabs andel av joint venture företag till Catena. Peab och Catena har under lång tid haft ett samarbete om fyra utvecklingsfastigheter i Skåne som har ägts som 50/50 bolag, vilka avyttrades under första kvartalet. I december 2016 avtalade Peab och Fabege om att Peab under januari 2017 skulle sälja ett antal tillgångar i Arenastaden och Ulriksdal i Solna. Transaktionerna genomfördes den 12 januari 2017 och försäljningarna i Ulriksdal påverkade omsättningen under första kvartalet med 577 Mkr. Transaktionerna hade netto ingen resultateffekt då försäljningarna i Ulriksdal påverkade rörelseresultatet positivt med 180 Mkr medan försäljningarna av tillgångarna i Arenastaden påverkade rörelseresultatet negativt med 180 Mkr. Under andra kvartalet 2016 ingick delförsäljning av fastigheter i Hyllie, Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 777 Mkr med en resultateffekt om 104 Mkr. Den totala resultateffekten av försäljning av fastigheter och joint venture företag uppgick under 2017 till 94 Mkr jämfört med 136 Mkr under 2016.

Resultatet från delägda bolag har förbättrats i förhållande till föregående år.

I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 1 036 Mkr och består bland annat av kontorsbyggnad i Helsingfors, Finland, kontorsbyggnader i företagspark i Ängelholm samt kontor i Solna under uppförande. Förvaltningsfastigheter uppgår till 871 Mkr och består främst av hotell i Västerås, kommersiella lokaler i Sigtuna och Märsta samt företagspark i Ljungbyhed.

 

 

Peab har tagit beslut om att investera 453 Mkr i ett nytt kontorshus i Ulriksdal i Solna. Kontorshuset kommer att bestå av nio våningar om totalt cirka 12 500 kvm kontorsyta och är det första kontorshuset av fem som kommer att uppföras i Ulriksdal. Peab kommer att samla verksamheterna i Stockholm till detta kontor. Kontorshuset ska vara färdigställt för inflyttning under kvartal fyra 2019.

Peab investerar 30 MEUR i det andra kontoret i Sockenbacka företagsområde i Helsingfors. Peab färdigställde Ultimes Business Garden I 2016 och det är fullt uthyrt till ett flertal hyresgäster, förutom Peab som har sitt finska huvudkontor där. Det andra kontoret, Ultimes Business Garden II, är en kontorsbyggnad på sju våningar med en uthyrningsbar kontorsyta på cirka 7 900 kvm samt 150 parkeringsplatser. Byggnadsarbetet har påbörjats och byggnaden blir klar i början av 2019. Peab har planer på att över tid utveckla totalt sex kontorsbyggnader i området om tillsammans cirka 50 000 kvm.

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Point Hyllie Holding AB har tagit beslut om att uppföra The Point, en 29 våningar hög kontorsbyggnad i stadsdelen Hyllie i Malmö. The Point kommer att inrymma cirka 20 000 kvm kontorslokaler och i bottenvåningen kommer det att finnas butik, lobby och gemensam lounge. Byggstart har skett i april 2017 och inflyttning kommer att ske i slutet av 2019.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 dec 2017 1): 4 978 Mkr (4 682)

Tornet Bostads­produktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 31 procent
Partner: Riksbyggen, Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 dec 2017 1): 2 830 Mkr (2 234)

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 dec 2017: 1 854 Mkr (1 870)

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 dec 2017: 818 Mkr (709)

1) Värderade till verkligt värde i joint venture företagen. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.