Affärsområde Projektutveckling

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, bidrar till att skapa hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter. I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Oktober – december 2019

Under fjärde kvartalet 2019 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 2 138 Mkr (1 904). Rörelseresultatet uppgick till 234 Mkr (245).

Januari – december 2019

Under 2019 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 7 784 Mkr (7 844) och rörelseresultatet uppgick till 966 Mkr (785). Den lägre nettoomsättningen är hänförbar till Bostadsutveckling. Inom Fastighetsutveckling har Peabs delägda bolag Acturum under andra kvartalet avyttrat ett antal fastigheter. Försäljningarna medförde en positiv effekt om 170 Mkr i resultatbidrag från delägda bolag.

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 15 964 Mkr (12 984). Ökningen förklaras av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter, fler pågående bostadsprojekt i Norge och Finland, investeringar i hyresrättsprojekt samt i driftsfastigheter inom Fastighetsutveckling. I ökningen ingick även tillkommande IFRS 16, Leasingavtal om 328 Mkr per 31 december 2019.

Brf Mariehöjd

Umeå

Sysselsatt kapital

MSEK Dec 31
2019		 Dec 31
2018
Mkr 31 dec
2019		 31 dec
2018
Operations property Driftsfastigheter 1 332 915
Investment property Förvaltningsfastigheter 558 589
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 11 623 9 685
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 841 5 394
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 556 656
of which ongoing housing projects in Norway and Finland varav pågående bostadsprojekt i Norge och Finland 3 126 2 034
of which ongoing rental projects in Sweden
varav pågående hyresrättsprojekt i Sverige
 846 925
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 445 302
of which completed property varav färdigställda fastigheter 391 14
of which other varav övrigt 418 360
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 978 1 019
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 106 1 466
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -633 -690
Total Summa 15 964 12 984

Nyckeltal

Oct-Dec
2019		 Oct-Dec
2018		 Jan-Dec
2019		 Jan-Dec
2018
Okt-dec
2019		 Okt-dec
2018		 Jan-dec
2019		 Jan-dec
2018
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 2 138 1 904 7 784 7 844
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 179 194 786 738
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 959 1 710 6 998 7 106
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 234 245 966 785
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 29 69 305 170
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 205 176 661 615
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 10,9 12,9 12,4 10,0
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 16,2 35,6 38,8 23,0
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 10,5 10,3 9,4 8,7
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 15 964 12 984 15 964 12 984
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 1 480 2 102 6 164 6 681
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 5 027 7 134 5 027 7 134
Number of employees at the end of the period
Antal anställda vid periodens utgång
 343 379 343 379

Bostadsutveckling

Oktober – december 2019

Nettoomsättningen uppgick i fjärde kvartalet till 1 959 Mkr (1 710). Ökningen är hänförbar till den svenska verksamheten. Rörelseresultatet förbättrades till 205 Mkr (176) och rörelsemarginalen till 10,5 procent (10,3).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under fjärde kvartalet till 538 (622) och fördelar sig mellan olika orter i Sverige och Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 755 (660).

Januari – december 2019

Nettoomsättningen minskade till 6 998 Mkr (7 106). Rörelseresultatet uppgick till 661 Mkr (615) och rörelsemarginalen uppgick till 9,4 procent (8,7). I Sverige minskade både rörelseresultat och rörelsemarginal något men uppvägdes till stor del av fler överlämnade projekt i Norge och Finland.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 2 067 enheter (2 213) med en bra geografisk spridning i samtliga länder. Antalet sålda bostäder uppgick till 2 709 (1 825). Försäljningen är på en god nivå i alla tre länderna. I Stockholm har ökade försäljningsinsatser medfört att det varit en högre försäljning under året jämfört med 2018. Antal egenutvecklade bostäder i produktion har minskat och uppgick vid årets utgång till 4 616 (6 231). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 69 procent (63). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2019 uppgick till 253 (104). Merparten av återköpta bostäder är relaterade till Sverige och Finland. Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder.

Sysselsatt kapital har vid utgången av december 2019 ökat som en följd av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt i hyresrättsprojekt i Sverige. Hyresrättsprojekten kan komma att konverteras till bostadsrätter eller säljas till investerarmarknaden. Därutöver har sysselsatt kapital ökat till följd av en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande. I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 31 december 2019 till 1 662 (1 446).

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Dec 31
2019		 Dec 31
2018
Antal, cirka 31 dec
2019		 31 dec
2018
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 20 300 21 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 4 600 5 000
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 500 9 100
Total Totalt 34 400 35 400

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

Egenutvecklad bostadsproduktion

Oct-Dec
2019		 Oct-Dec
2018		 Jan-Dec
2019		 Jan-Dec
2018
Okt-dec
2019		 Okt-dec
2018		 Jan-dec
2019		 Jan-dec
2018
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 538 622 2 067 2 213
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 755 660 2 709 1 825
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 4 616 6 231 4 616 6 231
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 69% 63% 69% 63%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 253 104 253 104

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Oktober – december 2019

Under fjärde kvartalet 2019 uppgick nettoomsättningen till 179 Mkr (194) och rörelseresultatet till 29 Mkr (69). Inga större fastighetstransaktioner har skett under kvartalet.

Januari – december 2019

Under 2019 uppgick nettoomsättningen till 786 Mkr (738) och rörelseresultatet till 305 Mkr (170). Våra delägda bolag fortsätter att utvecklas väl och resultat från delägda bolag uppgick under perioden till 266 Mkr (101), varav 170 Mkr är hänförbart till försäljning av fastigheter i Acturum. Peabs delägda bolag Acturum tecknade i december 2018 avtal med Fastator och Offentliga hus om att sälja samtliga kvarvarande fastigheter med tillträde i andra kvartalet 2019. Acturum bildades med Peab och FAM – Wallenbergsstiftelsernas förvaltningsbolag som lika stora ägare 2013. Acturum förvärvade en fastighetsportfölj i Södertälje av AstraZeneca och har sedan dess utvecklat ett antal fastigheter. Försäljningarna innebar en positiv effekt i andra kvartalet om 170 Mkr i resultatbidrag från delägda bolag. Inga andra större fastighetstransaktioner har skett under året.

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 1 332 Mkr (915), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 105 Mkr, och förvaltningsfastigheter om 558 Mkr (589), varav tillkommande IFRS 16 Leasingavtal om 58 Mkr. Nedanstående tabeller visar de större fastighetsprojekten per 31 december 2019. För styrelsens förslag om extra utdelning av färdigförädlade fastigheter, se sidan 18.

Partille Port

Partille

Fastighetsprojekt

Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar yta, m2 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Företagspark Ängelholm 63 500 81 241
Företagspark Ljungbyhed 75 300 55 119
Kontor Solna 12 400 100 450
Kontor Helsingfors 9 300 85 273
Kontor Helsingfors 7 600 80 267
Handel och kontor Göteborg 6 300 97 163
Kontor Sigtuna 3 600 74 65
Övriga färdigställda projekt
 138
Summa 1 716
varav driftsfastigheter       1 038
varav förvaltningsfastigheter       500
varav projekt- och exploateringsfastigheter       178

 

Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Office building Malmö Kontor Malmö 5 000 74 156 185 Q1-2020 84
Office building and parking Solna Kontor och parkering Solna 2 900 89 211 279 Q2-2020 76
Retail Oslo Handel Oslo 3 600 100 144 186 Q4-2020 77
Office building Helsingborg Kontor Helsingborg 2 900 77 33 109 Q2-2021 30
Office building and shops Solna Kontor och butiker Solna 3 500 81 16 194 Q3-2021 8
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 74
Total Summa 634
of which operations property varav driftsfastigheter     189
of which project and development property varav projekt- och exploateringsfastigheter     445

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2019 1): 6 621 Mkr (6 085)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 421 Mkr (353)
Större pågående projekt: Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2019 1): 4 300 Mkr (3 428)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 260 Mkr (212)
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 10 900 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 900 m2 uthyrningsbar yta, LP Parken, Göteborg 15 000 m2 uthyrningsbar yta, Tallbohov, Järfälla 10 500 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare hyresrättsprojekt i Västerås och i Helsingborg

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2019 : 1 870 Mkr (1 849)
Större pågående projekt: Forskningsbyggnad 6 400 m2

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2019: 1 279 Mkr (1 008)
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.