Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören i Peab AB (publ) org.nr 556061-4330 avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2020.

Omräknade jämförelsetal efter ändrade redovisningsprinciper

Från och med räkenskapsåret 2020 konsoliderar Peab projekt med svenska bostadsrättsföreningar till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina lägenheter. Det innebär att Peab redovisar projekten i balansräkningen som pågående arbeten inom tillgångsposten projekt- och exploateringsfastigheter, samt som räntebärande skulder (projektfinansiering). Intäkter och kostnader för projekten redovisas i takt med att bostadsköparna tillträder bostäderna. I och med ändringen redovisar Peab samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland enligt färdigställandemetoden. Enligt tidigare principer konsoliderade Peab inte projekt med svenska bostadsrättsföreningar från den tidpunkt då avtal tecknats avseende marköverlåtelse och totalentreprenad, och intäkter och kostnader redovisades över tid i takt med projektets färdigställandegrad.

För att skapa tydlighet och möjlighet för marknaden att följa Peabs utveckling avseende bostadsprojekt i egen regi kommer fortsatt intäkter och kostnader att rapporteras i segmentsredovisningen över tid i takt med att projekten successivt färdigställs. Detta gäller inom affärsområde Projektutveckling och enheten Bostadsutveckling och avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag. Tidigare har intäkter och kostnader för egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland samt egna hem i Sverige redovisats vid en tidpunkt även i segmentsredovisningen. Finansiella nyckeltal som sysselsatt kapital, soliditet, nettoskuld, skuldsättningsgrad, kassaflöde före finansiering och resultat per aktie redovisas i segmentsredovisningen med hänsyn tagen till ovanstående förutsättningar. Nettoskulden enligt segmentsredovisningen inkluderar osåld del av bostadsprojekten under pågående produktion.

I samband med att Peab ändrat segmentsredovisningen för bostadsprojekt har även segmentsredovisningen av tillkommande leasingavtal enligt IFRS 16 (tidigare operationella leasingavtal) ändrats. Ändringen innebär att leasingavgifter redovisas i rörelseresultatet som kostnad linjärt över leasingperioden i segmentsredovisningen för samtliga affärsområden och tillämpningen av IFRS 16 för tillkommande leasingavtal sker endast som en total för koncernen.

Segmentsredovisningen är den modell Peab anser bäst beskriver Peabs verksamhet både vad gäller intern styrning och riskprofil och det är också så styrelse och ledning följer verksamheten, både för de enskilda affärsområdena och för koncernen som helhet. I efterföljande avsnitt kommenteras i första hand segmentsredovisningen om inget annat anges.

Samtliga jämförelsetal för 2019 är omräknade om inget annat anges. För mer information avseende ändrade redovisningsprinciper samt skillnader mellan segmentsredovisning och redovisning enligt IFRS, se not 1, not 2 och not 5.

Utdelning och notering av Annehem Fastigheter

Peabs styrelse föreslog i februari 2020 till årsstämman att utöver ordinarie utdelning lämna en extra utdelning av samtliga aktier i ett nybildat bolag, Annehem Fastigheter, innehållande Peabs helägda färdigställda kommersiella fastigheter. Till följd av coronavirusets spridning och dess effekter i omvärlden och på de finansiella marknaderna beslöt Peabs styrelse att dra tillbaka förslaget till årsstämman. Baserat på de marknadsbedömningar samt den utveckling som presenterades i delårsrapporten för det andra kvartalet beslöt Peabs styrelse i augusti 2020 föreslå ny tidpunkt för utdelning av Annehem Fastigheter. Den 12 november 2020 hölls en extra bolagsstämma där Peabs aktieägare beslutade enligt styrelsens förslag och utdelningen genomfördes under december. Den 11 december 2020 var första dag för handel i Annehem Fastigheters B-aktie på Nasdaq Stockholm.

Annehem Fastigheter har redovisats som en egen enhet utanför segmentsredovisningen. Tidigare ingick Annehem Fastigheter i affärsområde Projektutveckling och enheten Fastighetsutveckling. Ändringen gäller från 1 januari 2020 och inga jämförelsetal har omräknats. För mer information, se avsnitt Annehem Fastigheter.

Förvärv av beläggnings- och ballastverksamhet i Norden

Den 4 juli 2019 tecknade Peab avtal om att förvärva YITs beläggnings- och ballastverksamhet i Norden. Transaktionen var villkorad av godkännande av konkurrensmyndigheterna samt uppfyllande av sedvanliga avtalsvillkor. I slutet på mars 2020 erhölls godkännande från konkurrensmyndigheterna och förvärvet slutfördes den 1 april 2020. Förvärvet innebär att Peab utökar sin närvaro i Sverige, Norge och Finland samt etablerar sig inom beläggningsverksamhet i Danmark. De förvärvade verksamheterna är inkluderade i affärsområde Industri från och med 1 april 2020.

Transaktionen var en kombination av aktie- och inkråmsförvärv. Förvärvslikviden uppgick till 3 184 Mkr för skuldfri rörelse och var fullt finansierad. Under 2019 omsatte den förvärvade verksamheten 5 878 Mkr med ett justerat EBITDA om 282 Mkr.

För mer information, se avsnitt Affärsområde Industri, Övriga upplysningar och vinstdisposition samt not 6.

Nettoomsättning

Koncernens nettoomsättning enligt IFRS ökade med sex procent under 2020 och uppgick till 59 852 Mkr (56 303). Justerat för förvärvade och avyttrade enheter minskade nettoomsättningen med fyra procent. Fler färdigställda egenutvecklade bostäder än produktionsstartade under året påverkade nettoomsättningen enligt IFRS med 2 491 Mkr (954).

Koncernens nettoomsättning enligt segmentsredovisning ökade med fyra procent och uppgick till 57 417 Mkr (55 349), varav den förvärvade verksamheten inom affärsområde Industri bidrog med 5 891 Mkr. Justerat för förvärvade och avyttrade enheter minskade nettoomsättningen med sju procent. Av nettoomsättningen avsåg 17 005 Mkr (11 260) försäljning och produktion utförd utanför Sverige. Merparten av ökningen är relaterad till den förvärvade beläggnings- och ballastverksamheten inom affärsområde Industri.

Affärsområde Bygg minskade nettoomsättningen med åtta procent och minskningen är relaterad till den svenska verksamheten medan den norska och finska verksamheten har ökat nettoomsättningen. I affärsområde Anläggning minskade omsättningen med fyra procent jämfört med föregående år. Affärsområde Industri uppvisade en omsättningsökning på 40 procent. Exkluderat den förvärvade verksamheten minskade omsättningen inom affärsområde Industri med fyra procent. Minskningen är hänförbar till Transport och Maskin, Uthyrning och Byggsystem. Affärsområde Projektutveckling minskade nettoomsättningen inom både Fastighetsutveckling och Bostadsutveckling. I Bostadsutveckling är minskningen hänförbar till den svenska och finska verksamheten.

Resultat

Rörelseresultatet enligt IFRS ökade under 2020 och uppgick till 3 922 Mkr (3 285). Rörelsemarginalen uppgick till 6,6 procent (5,8). Justering av egenutvecklade bostadsprojekt till färdigställandemetoden påverkade rörelseresultatet enligt IFRS med 331 Mkr (652).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 3 541 Mkr (2 610), varav den förvärvade verksamheten netto uppgick till 250 Mkr och effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 952 Mkr där omvärderingseffekten fördelas på 896 Mkr inom affärsområde Projektutveckling och 56 Mkr avseende upplösning av tidigare eliminerade byggvinster. Under föregående år ingick resultatbidrag om 170 Mkr från försäljning av fastigheter i det delägda bolaget Acturum. Rörelsemarginalen uppgick till 6,2 procent (4,7). Exkluderat effekten av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick rörelsemarginalen till 4,5 procent.

Förvärv av beläggnings-​ och ballastverksamheten genomfördes den 1 april 2020, vilket innebar att förvärvet gjordes då säsongen börjar. Underliggande verksamhet i de förvärvade bolagen bidrog under april-december 2020 till rörelseresultatet med 494 Mkr. Avskrivningar på övervärden för bland annat kundkontrakt i övertagen orderstock och anläggningstillgångar uppgick under samma period till -189 Mkr. Avskrivningar på övervärden relaterat till kundkontrakt i övertagen orderstock har varit höga under hela 2020 och kommer även påverka delar av 2021. Därutöver har förvärvskostnader och överlåtelseskatt i Finland totalt belastat året med -55 Mkr. Sammantaget har rörelseresultatet relaterat till den förvärvade verksamheten påverkats positivt med 250 Mkr under året. Den förvärvade verksamheten har ett väldigt tydligt säsongsmönster vilket innebär att första kvartalet präglas av stora underskott eftersom säsongen startar först under andra kvartalet. Om förvärvet hade skett den 1 januari 2020 hade det första kvartalets resultat påverkat med -297 Mkr och den underliggande verksamheten hade då haft ett ackumulerat rörelseresultat för 2020 om 197 Mkr.

I affärsområde Bygg uppgick rörelsemarginalen till 2,5 procent (2,4) för 2020. Inom Anläggning förbättrades rörelsemarginalen till 3,0 procent (2,8). Affärsområde Industri uppvisade en rörelsemarginal om 5,9 procent (7,0). Exkluderat den förvärvade verksamheten uppgick rörelsemarginalen till 6,7 procent. Den lägre rörelsemarginalen inom Industri förklaras av minskat rörelseresultat inom Uthyrning och Byggsystem. I affärsområde Projektutveckling ökade rörelseresultatet till 1 669 Mkr (1 015), exkluderat utdelning av Annehem Fastigheter om 896 Mkr minskade dock rörelseresultatet. Under föregående år ingick resultatbidrag om 170 Mkr från delägda Acturum i Fastighetsutveckling. Under året har vissa verksamheter inom Fastighetsutveckling påverkats negativt till följd av coronapandemin, totalt med -64 Mkr. Av dessa är -44 Mkr relaterade till Ängelholm Helsingborg flygplats, varav -20 Mkr avser nedskrivning av goodwill. I Bostadsutveckling minskade rörelseresultatet något under året men rörelsemarginalen förbättrades till 9,6 procent (8,6).

Elimineringar och upplösningar av internvinster i projekt i egen regi har påverkat rörelseresultatet enligt segmentsredovisning med netto 23 Mkr (-142), varav upplösning av byggvinster i samband med utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 56 Mkr. Under föregående år var flera stora kontorsprojekt i egen regi under uppförande. Elimineringar återläggs i samband med extern försäljning av projekten.

Avskrivningar och nedskrivningar uppgick enligt IFRS till -1 734 Mkr (-1 260).

Avskrivningar och nedskrivningar uppgick enligt segmentsredovisning till -1 412 Mkr (-1 094), varav -310 Mkr är relaterade till förvärvad verksamhet inom affärsområde Industri.

Finansnettot enligt IFRS uppgick till -177 Mkr (-58), varav räntenettot uppgick till -247 Mkr (-262). En stor del av räntekostnaderna avser finansiering av egenutvecklade bostadsprojekt, vilka aktiveras på fastigheterna. I räntenettot ingick räntekostnader hänförbara till Annehem Fastigheter om -36 Mkr.

Finansnettot enligt segmentsredovisning uppgick till -108 Mkr (-31), varav räntenettot uppgick till -56 Mkr (-72). Finansnettot från förvärvad verksamhet uppgick under året till -27 Mkr. I finansnettot ingick kursdifferenser med -88 Mkr (-2). Kursdifferenserna har till största delen uppstått på fordringar på dotterbolag i Norge och Finland, och har ingen kassaflödespåverkan.

Resultat före skatt enligt IFRS uppgick till 3 745 Mkr (3 227). Årets skatt uppgick till -564 Mkr (-571) och motsvarar en skatt om 15 procent (18).

Resultat före skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till 3 433 Mkr (2 579). Årets skatt uppgick till -485 Mkr (-441) och motsvarar en skatt om 14 procent (17). Den lägre skatten förklaras av ej skattepliktiga intäkter som bland annat utgörs av resultateffekt vid utdelningen av Annehem Fastigheter.

Årets resultat enligt IFRS uppgick till 3 181 Mkr (2 656).

Årets resultat enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 948 Mkr (2 138).

Finansiell ställning

Balansomslutning enligt IFRS uppgick per den 31 december 2020 till 42 164 Mkr (43 688). Justering av skillnader i redovisningsprinciper gentemot segmentsredovisningen har påverkat balansomslutningen enligt IFRS med 5 560 Mkr (5 326). IFRS 16, tillkommande leasing har ökat under året medan justering för egenutvecklade bostadsprojekt har minskat. Eget kapital enligt IFRS uppgick till 12 443 Mkr (11 559), vilket gav en soliditet på 29,5 procent (26,5). Utdelningen av Annehem Fastigheter har påverkat eget kapital med -2 087 Mkr inkluderat transaktionskostnader. Nettoskulden enligt IFRS uppgick till 9 682 Mkr (13 174).

Balansomslutningen enligt segmentsredovisning uppgick per den 31 december 2020 till 36 604 Mkr (38 362) varav cirka 4 000 Mkr är relaterad till den förvärvade beläggnings- och ballastverksamheten. Vid motsvarande tidpunkt föregående år ingick Annehem Fastigheter med 2 077 Mkr. Eget kapital uppgick till 13 251 Mkr (12 479), vilket gav en soliditet på 36,2 procent jämfört med 32,5 procent vid utgången av 2019. Räntebärande nettoskuld minskade under året och uppgick vid utgången av 2020 till 3 873 Mkr jämfört med 7 535 Mkr vid motsvarande tidpunkt föregående år. I nettoskulden ingår osåld del av egenutvecklade bostadsprojekt så länge de är under produktion. Den osålda delen har minskat och uppgick vid utgången av året till 1 055 Mkr (3 088). Därutöver har positiva effekter från utdelningen av Annehem Fastigheter minskat nettoskulden. Förvärvslikviden för beläggnings- och ballastverksamheten ökade nettoskulden med 3 184 Mkr den 1 april 2020. Eftersom förvärvet gjordes när säsongen startades har positiva kassaflödeseffekter därefter bidragit till en lägre nettoskuld. Den genomsnittliga räntan i låneportföljen, inklusive räntederivat uppgick den 31 december 2020 till 1,4 procent (1,5).

Koncernens disponibla likvida medel enligt IFRS, inklusive ej utnyttjade kreditlöften, var vid årets slut 8 822 Mkr jämfört med 5 013 Mkr den 31 december 2019.

Som en konsekvens av att Peab från och med 1 januari 2020 konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar enligt IFRS, tas borgensåtaganden inte upp för bostadsrättsföreningar under produktion. När bostadsrättsköparna tillträder bostäderna och bostadsrättsföreningarna inte längre konsolideras i Peabs räkenskaper, tar Peab upp borgensåtaganden till den del det finns osålda bostäder. Peab har ett garantiåtagande att förvärva osålda bostäder sex månader efter färdigställande. Jämförelsetalen för 2019 har omräknats. Koncernens eventualförpliktelser, inklusive solidariskt ansvar i handels- och kommanditbolag, uppgick vid årets utgång till 3 500 Mkr jämfört med 3 443 Mkr den 31 december 2019. Av eventualförpliktelserna utgör borgensåtaganden för krediter i bostadsrättsföreningar avseende osåld del efter dekonsolideringen 238 Mkr jämfört med 433 Mkr den 31 december 2019.

Investeringar och avyttringar

Nettoinvesteringarna har justerats för förvärv av beläggnings- och ballastverksamheten inom affärsområde Industri samt utdelning av Annehem Fastigheter.

Materiella och immateriella anläggningstillgångar samt förvaltningsfastigheter enligt IFRS har under året nettoinvesterats med 1 109 Mkr (1 676).

Materiella och immateriella anläggningstillgångar samt förvaltningsfastigheter enligt segmentsredovisning har under året nettoinvesterats med 732 Mkr (1 554). Investeringarna avser i huvudsak maskininvesteringar. Under föregående år avsåg en del av investeringarna uppbyggnad av fastigheter i egen balansräkning, vilka har överförts till Annehem Fastigheter under 2020.

Projekt- och exploateringsfastigheter enligt IFRS har under 2020 nettoavyttrats med 2 842 Mkr (nettoavyttrats med 444 Mkr). Under året har fler egenutvecklade bostadsprojekt färdigställts än produktionsstartats.

Projekt- och exploateringsfastigheter enligt segmentsredovisning har under 2020 nettoavyttrats med 1 917 Mkr (nettoavyttrats med 434 Mkr). I projekt- och exploateringsfastigheter ingår osåld del av egenutvecklade bostadsprojekt under produktion. Under året har denna post minskat på grund av fler sålda bostäder än produktionsstartade.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS uppgick till 7 693 Mkr (4 013), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 3 106 Mkr (144). Fler färdigställda och överlämnade egenutvecklade bostäder än produktionsstartade har haft en positiv påverkan på kassaflödet.

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning var starkt under året och uppgick till 6 749 Mkr (1 628), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 2 886 Mkr (-1 427). Samtliga affärsområden uppvisade förbättrade kassaflöden från förändringar i rörelsekapital förutom affärsområde Bygg som hade ett något lägre kassaflöde i jämförelse med 2019. En stor del av det positiva kassaflödet från förändring i rörelsekapital kommer från att vi har fler sålda egenutvecklade bostäder än produktionsstartade under året.

Kassaflödet från investeringsverksamheten enligt IFRS uppgick till -3 940 Mkr (-787).

Kassaflödet från investeringsverksamheten enligt segmentsredovisning uppgick till -3 970 Mkr (-603), varav förvärvslikvid av beläggnings- och ballastverksamheten ingick med -3 184 Mkr. Merparten av övriga investeringar under året bestod av maskininvesteringar inom affärsområde Industri.

Kassaflödet före finansiering enligt IFRS uppgick till 3 753 Mkr (3 226).

Kassaflödet före finansiering enligt segmentsredovisning förbättrades under året och uppgick till 2 779 Mkr (1 025).

Orderläge

Orderläget redovisas enligt segmentsredovisning, vilket innebär att för egenutvecklade bostadsprojekt betraktas bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag som externa beställare. 

Orderingången för 2020 ökade med 13 procent och uppgick till 49 735 Mkr jämfört med 44 130 Mkr föregående år. Den förvärvade beläggnings- och ballastverksamheten bidrog med 4 357 Mkr i orderingång. Orderingången har ökat inom Bygg, Industri och Projektutveckling. Exkluderat orderingång från den förvärvade verksamheten minskade dock orderingången inom affärsområde Industri. I koncernens orderingång för året är det stor spridning inom såväl produktsegment som geografi.

Orderstock kvar att producera vid utgången av året uppgick till 42 709 Mkr jämfört med 42 494 Mkr vid utgången av 2019. Orderstocken från förvärvad verksamhet uppgick till 1 531 Mkr vid utgången av året. Av total orderstock förväntas 32 procent (31) att produceras efter 2021 (2020). Den svenska verksamheten svarade för 78 procent (80) av orderstocken.