Not 1 – Redovisningsprinciper

Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC. Denna rapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport och RFR 2, Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma principer och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag för nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper.

Ytterligare upplysningar i enlighet med IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.

Under 2018 har koncernen börjat tillämpa IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Effekterna av övergången till IFRS 9 och IFRS 15 framgår nedan.

Effekt av övergången till IFRS 9 och IFRS 15

Peab tillämpar IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder från och med den 1 januari 2018. Ändringar i redovisningsprinciper hänförliga till införandet av IFRS 9 har tillämpats retroaktivt och den sammanlagda effekten har redovisats i eget kapital per den 1 januari 2018. Koncernen har tillämpat undantaget att inte räkna om jämförande information för tidigare perioder.

Peab har valt att tillämpa IFRS 15 retroaktivt med omräkning av de finansiella rapporterna för 2017.

Effekten på koncernens eget kapital vid övergången till IFRS 9 och IFRS 15 framgår i tabellen nedan.

Peab kommunicerade i årsredovisningen 2017 att samtliga bostäder i Norge skulle redovisas över tid. Denna bedömning skedde innan IFRS IC presenterade sin slutsats Agenda paper 2C. Diskussioner har förts i Norge och med IFRS IC under lång tid varför stor osäkerhet rått med avseende på om kriteriet intäkt över tid (IFRS 15.35c) anses uppfyllt eller ej. Mot bakgrund av IFRIC update March 2018 kommer intäkt att redovisas vid en tidpunkt, på samma sätt som tidigare, varför de effekter som presenterades avseende Norge i årsredovisningen 2017 inte kommer att uppstå.

Med anledning av den ändrade tolkningen av IFRS 15 ändras effekten vid övergång till IFRS 15 samt de omräknade resultat- och balansräkningar som presenterades i årsredovisningen 2017. Nya omräknade resultat- och balansräkningar för 2017 finns på Peabs hemsida, www.peab.se/ifrs. Här presenteras även omräknade siffror per kvartal och segment. Omräkningarna har inte haft några väsentliga effekter varken på affärsområde Projektutveckling eller på koncernen som helhet.

MSEK Eget kapital
Mkr Eget kapital
Utgående balans 31 december 2016 före övergång till IFRS 15 och IFRS 9 Utgående balans 31 december 2016 före övergång till IFRS 15 och IFRS 9 9 380
Justeringar vid övergång till IFRS 15 Justeringar vid övergång till IFRS 15 -40
Justerad ingående balans 1 januari 2017 Justerad ingående balans 1 januari 2017 9 340
Utgående balans 31 december 2017 före övergång till IFRS 15 och IFRS 9 Utgående balans 31 december 2017 före övergång till IFRS 15 och IFRS 9 10 362
Justeringar vid övergång till IFRS 15 Justeringar vid övergång till IFRS 15 -30
Justerad utgående balans 31 december 2017 före övergång till IFRS 9 Justerad utgående balans 31 december 2017 före övergång till IFRS 9 10 332
Justeringar vid övergång till IFRS 9 Justeringar vid övergång till IFRS 9 -7
Justerad ingående balans 1 januari 2018 Justerad ingående balans 1 januari 2018 10 325

Effekterna av omräkning av resultaträkning och övrigt totalresultat för år 2017 vid övergång till IFRS 15 framgår nedan.

Jan-Dec 2017
MSEK Rapporterad – EN Justering
IFRS 15 – EN		 Omräknad – EN
Jan-dec 2017
Mkr Rapporterad Justering
IFRS 15		 Omräknad
Nettoomsättning – EN Nettoomsättning 50 090 -109 49 981
Rörelseresultat – EN Rörelseresultat 2 405 13 2 418
Årets resultat – EN Årets resultat 2 057 10 2 067
Årets totalresultat – EN Årets totalresultat 2 043 10 2 053

IFRS 9 Finansiella instrument

IFRS 9 innebär förändringar avseende framför allt klassificering och värdering av finansiella tillgångar och finansiella skulder, nedskrivning av finansiella tillgångar samt säkringsredovisning. Standarden ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

IFRS 9 kräver att förlustreservering görs för förväntade kreditförluster. Detta är en skillnad mot IAS 39 som endast kräver att förlustreservering görs då det inträffat en händelse som gör att Peab befarar att motparten inte kommer att kunna betala hela fordran.

Effekten av IFRS 9 har inte haft någon materiell påverkan på koncernens balansräkning. För ytterligare beskrivning av IFRS 9 se Peabs hemsida, www.peab.se/ifrs.

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, ersätter IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet.

För affärsområde Projektutveckling innebär IFRS 15 att egna hemprojekt i Sverige redovisas enligt så kallad intäkt över tid. Svenska bostadsrättsprojekt redovisas som tidigare med intäkt över tid. För bostadsprojekt i Finland och Norge innebar övergången till IFRS 15 inte någon förändring, eftersom vinstavräkning sker först vid överlämnandet av bostaden till köparen.

Efter införandet av IFRS 15 speglar segmentsredovisningen den legala redovisningen. Skillnaden mellan legal och operativ redovisning försvann därför vid införandet av IFRS 15. För Peabs entreprenadverksamhet inom affärsområde Bygg och Anläggning innebar IFRS 15 ingen väsentlig förändring i när eller till vilket belopp intäkten redovisas. Inom affärsområde Industri innebar inte heller övergången till IFRS 15 någon väsentlig förändring.

För ytterligare beskrivning av IFRS 15 se Peabs hemsida, www.peab.se/ifrs.

Intäktsredovisning av svenska bostadsrättsprojekt

Peab har tillsammans med ett flertal av de större bostadsutvecklarna fått frågor under året från Nasdaq Stockholm AB (Börsen) rörande införande av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt huruvida det är bostadsrättsföreningen eller om det är de slutliga köparna av bostadsrätterna som redovisningsmässigt utgör Peabs kund enligt IFRS 15. Peab har besvarat Nasdaqs frågor samt haft en dialog med Börsen och motiverat varför vi anser att det är bostadsrättsföreningen som är Peabs kund. Detta är en slutsats som delas av våra revisorer. Därav tillämpar Peab intäktsredovisning över tid för de svenska bostadsrättsprojekten.

Avstämning mellan Börsen och ESMA har resulterat i att redovisningstillsynen i detta avseende i första hand bör inriktas på tillämpningen av IFRS 10, Koncernredovisning. Beträffande frågan om huruvida ett bolag har bestämmande inflytande över en bostadsrättsförening, och därmed ska konsolidera bostadsrättsföreningen, finns, med beaktande av samtliga relevanta fakta och omständigheter, utrymme för bolag att komma fram till olika slutsatser. Det finns skillnader mellan olika bolags verksamhets-, affärs- och avtalsstrukturer och ett flertal faktorer får anses ha betydelse för bedömningen av huruvida bestämmande inflytande föreligger, exempelvis styrelsesammansättning, villkor för upphandling av mark, entreprenad, finansiering och försäljning samt upplåtelse av bostadsrätter. Mot den bakgrunden anser Börsen att en presumtion för konsolidering (i enlighet med IFRS 10) ska föreligga om byggbolag (eller representanter för byggbolag) utgör en majoritet av medlemmarna i BRF eller har rätt att utse mer än hälften av ledamöterna i BRF:s styrelse. En bedömning måste emellertid göras i varje enskilt fall och specifika omständigheter i olika bolags affärsmodeller kan rendera olika slutsatser såvitt avser om bostadsrättsföreningar ska konsolideras eller inte, såsom innehållet i BRF:s stadgar och avtalsvillkor.

Efter genomgång av ovanstående faktorer är vår slutsats att Peab inte kan anses ha bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna i enlighet med IFRS 10, Koncernredovisning.

I början av december 2018 översände Börsen ett brev till Peab där det framgick att Börsen beslutat att ge Peab kritik för att det inte framgår tillräckligt tydligt i årsredovisningen för 2017 på vilka grunder som Peab har gjort bedömning att bestämmande inflytande inte föreligger när intäkt över tid tillämpas för bostadsrättsföreningarna. Börsen begär att tydligare upplysningar lämnas i årsredovisningen för 2018. Börsen förklarar att eventuellt behov av ändring ifråga om konsolidering av bostadsrättsprojekt ska ske genom rättelse med retroaktiv tillämpning i årsredovisningen för 2018. I brevet framgick också att ärendet är avslutat från Börsens sida och att Finansinspektionen har underrättats. Finansinspektionen har meddelat att de kommer att fortsätta granska frågan om redovisning av bostadsrättsprojekt i årsredovisningen för år 2017.

Nya IFRS och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas, IFRS 16 Leasingavtal

IFRS 16 Leasingavtal ersätter IAS 17 Leasingavtal från och med 1 januari 2019. För Peab som leasetagare innebär IFRS 16 att i princip samtliga leasingavtal skall redovisas som tillgångar och skulder i balansräkningen representerande rätten att nyttja den leasade tillgången respektive åtagandet att betala framtida leasingavgifter. För leasingavtal redovisas i resultaträkningen avskrivningar på leasingtillgången och räntekostnader hänförliga till leasingskulden. Påverkan på resultat före skatt bedöms inte vara materiell. Tillkommande leasingavtal omfattar främst kontors- och lokalhyra, tomträtter, markarrenden och fordon.

Peab har valt att vid övergången till den nya standarden tillämpa den modifierade retroaktiva metoden med alternativet att låta tillgången med nyttjanderätt motsvara skulden vid övergången med justering för eventuella förutbetalda eller upplupna leasingavgifter. Den valda övergångsmetoden medför att jämförelseperioder inte räknas om.

Leasingavtal kortare än 12 månader eller som upphör inom 12 månader från övergångstidpunkten är klassificerade som korttidsavtal och ingår därmed inte i de redovisade skulderna eller nyttjanderätterna. Vidare har Peab valt att inte redovisa leasingavtal för vilka den underliggande tillgången har ett lågt värde som tillgång med nyttjanderätt respektive leasingskuld.

Befintliga finansiella leasingavtal tidigare redovisade enligt IAS 17 Leasingavtal är omklassificerade i enlighet med IFRS 16 till de belopp de var redovisade till omedelbart dagen före tillämpningen av den nya standarden.

En marginell låneränta har fastställts per land, nyttjandeperiod och tillgångsslag.

Effekterna vid övergång till IFRS 16 framgår nedan.

MSEK Adjustment 1 January 2019
Mkr Justering 1 januari 2019
Fixed assets, right-of-use Materiella anläggningstillgångar, nyttjanderätt 671
Project and development property, right-of-use Projekt- och exploateringsfastigheter, nyttjanderätt 206
Prepaid cots Förutbetalda kostnader -27
Leasing liabilities, interest-bearing Leasingskulder, räntebärande 850

Moderbolaget

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder har inte fått någon effekt på moderbolagets redovisning av intäkter. IFRS 9 Finansiella instrument innebar införande av nya regler för nedskrivning av fordringar baserat på förväntade kreditförluster. Moderbolagets kortfristiga fordringar på koncernföretag faller inom tillämpningsområdet för nedskrivningsreglerna i IFRS 9. Fordringarna består till övervägande del av fordringar avseende koncernbidrag som regleras kort tid efter balansdagen. Av materialitetsskäl redovisas därför ingen reserv för förväntade kreditförluster avseende dessa fordringar. I övrigt fick IFRS 9 inte heller någon effekt på redovisningen den 1 januari 2018. Den nya standarden IFRS 16 Leasingavtal som gäller från och med 1 januari 2019 påverkar inte moderbolaget eftersom standarden undantas från tillämpning i juridisk person och moderbolaget använder sig endast av leasing i obetydlig omfattning.