Affärsområde Projektutveckling

Affärsområdet Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, skapar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv, förvaltning och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med andra partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter. I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Oktober – december 2018

Under fjärde kvartalet 2018 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 1 904 Mkr (2 205). Rörelseresultatet uppgick till 245 Mkr (246).

Januari – december 2018

Under 2018 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 7 844 Mkr (8 343). Rörelseresultatet uppgick till 785 Mkr (804).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid periodens slut till 12 984 Mkr (9 986). Ökningen förklaras av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter, fler pågående bostadsprojekt i Finland och Norge samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter inom Fastighetsutveckling.

Kv. Distansen

Solna

Sysselsatt kapital

MSEK 31 Dec
2018		 31 Dec
2017
Mkr 31 dec
2018		 31 dec
2017
Operations property Driftsfastigheter 915 1 036
Investment property Förvaltningsfastigheter 589 871
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 9 685 7 612
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 394 5 116
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 656 627
of which on going housing projects varav pågående bostadsprojekt 2 034 1 173
of which on going commercial projects
varav pågående kommersiella projekt
 1 227 383
of which completed projects varav färdigställda fastigheter 14 170
of which other varav övrigt 360 143
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 019 912
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 466 1 383
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -690 -1 828
Total Summa 12 984 9 986

Nyckeltal

Oct-Dec
2018		 Oct-Dec
2017		 Jan-Dec
2018		 Jan-Dec
2017
Okt-dec
2018		 Okt-dec
2017		 Jan-dec
2018		 Jan-dec
2017
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 904 2 205 7 844 8 343
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 194 117 738 1 013
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 710 2 088 7 106 7 330
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 245 246 785 804
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 69 6 170 98
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 176 240 615 706
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 12,9 11,2 10,0 9,6
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 35,6 5,1 23,0 9,7
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 10,3 11,5 8,7 9,6
Capital employed at the end of the year, MSEK
Sysselsatt kapital vid årets utgång, Mkr
 12 984 9 986 12 984 9 986
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 2 102 2 941 6 681 8 496
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 7 134 8 198 7 134 8 198
Number of employees at the end of the year
Antal anställda vid årets utgång
 379 361 379 361

Bostadsutveckling

Oktober – december 2018

Nettoomsättningen minskade med 18 procent till följd av avmattningen på bostadsmarknaden och uppgick till 1 710 Mkr (2 088). Rörelseresultatet uppgick till 176 Mkr (240) och rörelsemarginalen till 10,3 procent (11,5).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under fjärde kvartalet till 622 (1 068) med bra geografisk spridning där merparten av produktionsstarterna är utanför storstadsområdena. Antalet sålda bostäder uppgick till 660 (937). Avmattningen på bostadsrättsmarknaden har påverkat även fjärde kvartalet i form av en lägre aktivitet i Sverige, framför allt i Stockholm.

Januari – december 2018

Nettoomsättningen minskade med tre procent och uppgick till 7 106 Mkr (7 330). Rörelseresultatet uppgick till 615 Mkr (706) och rörelsemarginalen till 8,7 procent (9,6).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under året till 2 213 enheter (3 048) med en bra geografisk spridning i såväl Sverige, Norge som Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 825 (2 734). Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 6 231 (6 333). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 63 procent jämfört med 72 procent vid utgången av 2017. Antalet återköpta bostäder per 31 december 2018 uppgick till 104 (33) och fördelar sig över alla tre länderna.

Sysselsatt kapital har vid utgången av året ökat i Bostadsutveckling som en följd av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande.

I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 31 december 2018 till 1 446.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. 31 Dec
2018		 31 Dec
2017
Antal, cirka 31 dec
2018		 31 dec
2017
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 21 300 20 700
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 5 000 4 800
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 100 7 100
Total Totalt 35 400 32 600

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

Egenutvecklad bostadsproduktion

Oct-Dec
2018		 Oct-Dec
2017		 Jan-Dec
2018		 Jan-Dec
2017
Okt-dec
2018		 Okt-dec
2017		 Jan-dec
2018		 Jan-dec
2017
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 622 1 068 2 213 3 048
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 660 937 1 825 2 734
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 6 231 6 333 6 231 6 333
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 63% 72% 63% 72%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 104 33 104 33

Brf Monopolet

Södertälje

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Oktober – december 2018

Under fjärde kvartalet 2018 uppgick omsättningen till 194 Mkr (117) och rörelseresultatet till 69 Mkr (6). Det ökade rörelseresultatet förklaras främst av förbättrat resultat från helägda och delägda bolag.

Januari – december 2018

Under 2018 uppgick omsättningen till 738 Mkr (1 013) och rörelseresultatet till 170 Mkr (98). Det ökade rörelseresultatet förklaras främst av förbättrat resultat från helägda och delägda bolag. Resultat från delägda bolag uppgick under året till 101 Mkr (72). Under första kvartalet föregående år ingick försäljningarna av tillgångar i Arenastaden till Fabege, vilka påverkade omsättningen med 577 Mkr men utan någon effekt på rörelseresultatet. Under första kvartalet föregående år ingick även en reavinsteffekt om 75 Mkr avseende försäljning av joint venture bolag till Catena.

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 915 Mkr (1 036) och förvaltningsfastigheter om 589 Mkr (871).

Under första kvartalet har Peab tagit beslut om att samla kontoren i Öresundsregionen till ett nytt Peab Center i Hyllie i Malmö och investerar cirka 200 Mkr i det nya kontoret, vilket är det första av totalt fem hus som planeras i projektet The Gate.

Peab har tecknat hyresavtal med träningskedjan Actic som flyttar sitt huvudkontor och öppnar ett nytt gym i en ny fastighet i Ulriksdal, Solna. Totalt handlar det om cirka 2 600 kvadratmeter, varav 1 150 kvadratmeter kontor och på övrig yta gym i två plan. Peab investerar cirka 280 Mkr i fastigheten, som inrymmer elva våningar. De tre översta våningsplanen består av kontor och gym och de andra åtta våningsplanen består av parkeringshus med 475 parkeringsplatser. Fastigheten beräknas stå färdig sommaren 2020.

Peab har avyttrat fastigheten Ångkraftverket 2 i Västerås i vilken Steam hotell och Kokpunkten Actionbad är hyresgäster. Avyttringen har skett till Centur som ägs till lika delar av Peab och Balder. Peab har i egen regi utvecklat och byggt hotellet och badet. Transaktionen hade ingen påverkan på rörelseresultatet, men innebar en minskning av sysselsatt kapital med cirka 800 Mkr.

I nedanstående tabeller redovisas de större fastighetsprojekten.

Fastighetsprojekt

Completed projects Location Area in m2 Degree rented, %
Recognized value, MSEK
Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Businesspark Ängelholm Företagspark Ängelholm 60 800 90 241
Businesspark Ljungbyhed Företagspark Ljungbyhed 76 100 61 91
Offices Helsinki Kontor Helsingfors 9 300 100 276
Tenancy Malmö Hyresrätt Malmö 4 600 100 142
Offices Sigtuna Kontor Sigtuna 3 600 78 66
Other completed projects
Övriga färdigställda projekt
 24
Total Summa 840
of which operations property varav driftsfastigheter     541
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     299
Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Offices Solna Kontor Solna 12 400 100 287 453 Q4-2019 53
Offices Malmö Kontor Malmö 4 900 68 87 185 Q1-2020 33
Offices Helsingborg Kontor Helsingborg 4 500 100 35 117 Q1-2020 30
Offices and parking Helsinki Kontor och parkering Helsingfors 7 600 27 240 342 Q1-2019 56
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 15
Total Summa 664
of which operations property varav driftsfastigheter     374
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     290

Delägda Acturum avyttrar fastigheter

Acturum har i december 2018 tecknat avtal med Fastator och Offentliga Hus om att sälja samtliga kvarvarande fastigheter. Acturum bildades med Peab och FAM – Wallenbergsstiftelsernas förvaltningsbolag – som lika stora ägare 2013. Bolaget förvärvade en fastighetsportfölj i Södertälje av Astra Zeneca som då valt att lägga ned sin forskningsverksamhet på området. Acturum har sedan dess utvecklat ett antal fastigheter och går nu in i en ny fas med i huvudsak förvaltning. Frånträde är beräknat till andra kvartalet 2019 och Peabs resultatandel beräknas uppgå till minst 120 MSEK. Resultatet kommer att redovisas i det andra kvartalet 2019.

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Förändrat ägande i Tornet Bostadsproduktion

Ägandet i Tornet har förändrats efter att Folksam, Peab och Balder förvärvat Riksbyggens aktier i bolaget. Sedan tidigare ägde Peab och Balder 31 procent och Folksam 19 procent. De kvarstående parterna förvärvade i december 2018 Riksbyggens 19 procentiga ägarandel så att ägandet är lika fördelat med en tredjedel per delägare. Peab förvärvade därmed 2,3 procent av aktierna i Tornet för en köpeskilling på 17 Mkr. De tre aktieägarna har dessutom ställt ut ägarlån till Tornet om 100 Mkr vardera.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2018 1): 6 085 Mkr (4 978)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 353 Mkr (298)
Större pågående projekt: Hotell Stay-at Varvsstaden, Malmö 3 900 m2 uthyrningsbar yta, Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2018 1): 3 428 Mkr (2 830)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 212 Mkr (166)
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 14 800 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 800 m2 uthyrningsbar yta, samt ett flertal hyresrättsprojekt i Västerås, Helsingborg, Malmö och Örebro

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2018 : 1 849 Mkr (1 854)

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2018: 1 008 Mkr (818)
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen redovisas inte i Peabs resultat.