Affärsområde Projektutveckling

Affärsområde Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, bidrar till att skapa hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus. I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Oktober – december 2020

Under fjärde kvartalet 2020 minskade nettoomsättningen inom Projektutveckling till 1 804 Mkr (2 684). Minskningen förklaras främst av en lägre nettoomsättning inom Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 1 195 Mkr (278) varav effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr.

Januari – december 2020

Under 2020 minskade nettoomsättningen inom Projektutveckling till 7 500 Mkr (9 125). Minskningen förklaras främst av en lägre nettoomsättning inom Bostadsutveckling. Rörelseresultatet uppgick till 1 669 Mkr (1 015), varav effekt av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr. Under föregående år ingick resultatbidrag om 170 Mkr från försäljning av fastigheter i det delägda bolaget Acturum.

Sysselsatt kapital i Projektutveckling har minskat under året och uppgick vid årets slut till 12 189 Mkr (16 679). Bostadsutveckling har ett lägre sysselsatt kapital till följd av fler sålda bostäder än produktionsstartade. Vid motsvarande tidpunkt föregående år ingick även Annehem Fastigheter i Fastighetsutveckling med 1 927 Mkr.

Brf Brygghusen

Huddinge

Sysselsatt kapital

MSEK Dec 31
2020		 Dec 31
2019
Mkr 31 dec
2020		 31 dec
2019
Operations property Driftsfastigheter 161 1 226
Investment property Förvaltningsfastigheter 112 500
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 9 060 11 850
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 4 819 5 674
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 585 556
of which unsold part of ongoing housing projects varav osåld del av pågående bostadsprojekt  1 730 3 520
of which ongoing rental projects in Sweden
varav pågående hyresrättsprojekt i Sverige
 1 100 846
of which ongoing commercial projects 
varav pågående kommersiella projekt 
 226 445
of which completed property varav färdigställda fastigheter 311 391
of which other varav övrigt 289 418
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 873 2 019
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 213 1 106
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -230 -22
Total Summa 12 189 16 679

Nyckeltal

Oct-Dec
2020		 Oct-Dec
2019		 Jan-Dec
2020		 Jan-Dec
2019
Okt-dec
2020		 Okt-dec
2019		 Jan-dec
2020		 Jan-dec
2019
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 804 2 684 7 500 9 125
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 71 179 375 786
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 733 2 505 7 125 8 339
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 1 195 278 1 669 1 015
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 961 28 982 300
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 234 250 687 715
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 66,2 10,4 22,3 11,1
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 1 353,5 15,6 261,9 38,2
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 13,5 10,0 9,6 8,6
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 12 189 16 679 12 189 16 679
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 2 211 1 480 6 940 6 164
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 5 151 5 027 5 151 5 027
Number of employees at the end of the period
Antal anställda vid periodens utgång
 248 343 248 343

Bostadsutveckling

Oktober – december 2020

Nettoomsättningen minskade med 31 procent och uppgick till 1 733  Mkr (2 505). Minskningen förklaras av lägre nettoomsättning i Sverige till följd av färre pågående bostadsprojekt jämfört med föregående år. Rörelseresultatet minskade till 234 Mkr (250) men rörelsemarginalen förbättrades till 13,5 procent (10,0). I rörelseresultatet ingick positiva effekter från försäljning av hyresrättsprojekt.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under fjärde kvartalet till 679 (538) med en bra geografisk spridning. Antalet sålda bostäder uppgick till 664 (755). Under kvartalet har försäljningen varit god i alla tre länderna.

Januari – december 2020

Nettoomsättningen minskade till 7 125 Mkr (8 339) och minskningen är främst relaterad till Sverige. Rörelseresultatet uppgick till 687 Mkr (715). Rörelsemarginalen förbättrades till 9,6 procent (8,6).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick till 2 291 enheter (2 067) varav merparten var i Sverige. De produktionsstartade bostäderna har haft en bra geografisk spridning i Sverige, Norge och Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 2 682 (2 709). Försäljningen av bostäder var hög under inledningen av året men bromsades upp i samband med coronapandemins utbrott under våren. Under sommaren och inledningen på hösten har vi sett en ökad efterfrågan på våra bostäder och sammantaget har försäljningen varit god under året i alla tre länderna. Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 4 014 (4 616). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 73 procent (69). Antalet återköpta bostäder per 31 december 2020 uppgick till 222 (253) varav två tredjedelar är i Sverige, ett fåtal i Norge och resterande i Finland. Peab utvecklar och bygger bostäder i hela Sverige samt i stora delar av Norge och Finland. Våra bostäder ligger huvudsakligen i mellanprissegmentet och här ser vi att det fortsatt finns ett stort behov av nyproducerade bostäder.

Sysselsatt kapital vid utgången av året har minskat jämfört med år 2019. Minskningen beror till största delen på lägre kapitalbindning avseende osålda bostäder. Under de senaste åren har vi färdigställt fler bostäder än vi har produktionsstartat varför beloppet har minskat samtidigt som vi har haft en god försäljningstakt, vilket gjort att kapitalbindningen för osålda bostäder har minskat. I sysselsatt kapital inkluderas även hyresrättsprojekt i Sverige, vilka kan komma att konverteras till bostadsrätter eller säljas till investerarmarknaden.

Under oktober 2020 tecknades avtal om försäljning av tre hyresrättsprojekt och ett vårdboende som kommer att uppföras i egen balansräkning och färdigställas och frånträdas under 2022-2024. Totalt rör det sig om 280 lägenheter och försäljningsvärdet uppgår till 775 Mkr. Ett hyresrättsprojekt i Malmö och ett i Partille säljs till Annehem Fastigheter, ett hyresrättsprojekt i Örebro säljs till en lokal aktör och ett vårdboende säljs till SPP Fastigheter (publ). Resultatavräkning kommer att ske vid frånträde av fastigheterna.

Under december 2020 tecknades avtal om försäljning av fyra hyresrättsprojekt om totalt 312 lägenheter till ett totalt värde av 824 Mkr. De fyra projekten avser 84 lägenheter i Botkyrka, 79 lägenheter i Västerås, 108 lägenheter i Eskilstuna och 41 lägenheter i Trollhättan. Projektet Flottiljen i Botkyrka säljs till Niam, projekten Poseidon i Västerås och Fristaden i Eskilstuna säljs till Podium Fastigheter AB och projektet Traversen i Trollhättan säljs till Fortinova Fastigheter AB. Samtliga hyresrättsprojekt kommer att uppföras i egen balansräkning och resultatavräknas vid frånträde under 2023.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. Dec 31
2020		 Dec 31
2019
Antal, cirka 31 dec
2020		 31 dec
2019
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 18 900 20 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 4 400 4 600
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 700 9 500
Total Totalt 33 000 34 400

Tidpunkt för färdigställande av egenutvecklade pågående bostäder 1)

1) Avser svenska bostadsrättsföreningar och egna hem, norska ägarbostäder och andelslägenheter samt finska bostadsaktiebolag.

Nettoomsättning

per geografisk marknad, rullande 12 månader

Egenutvecklad bostadsproduktion

Oct-Dec
2020		 Oct-Dec
2019		 Jan-Dec
2020		 Jan-Dec
2019
Okt-dec
2020		 Okt-dec
2019		 Jan-dec
2020		 Jan-dec
2019
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 679 538 2 291 2 067
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 664 755 2 682 2 709
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 4 014 4 616 4 014 4 616
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 73% 69% 73% 69%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 222 253 222 253

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Oktober – december 2020

Under fjärde kvartalet 2020 uppgick omsättningen till 71 Mkr (179) och rörelseresultatet till 961 Mkr (28), varav effekten av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr.

Januari – december 2020

Under 2020 uppgick nettoomsättningen till 375 Mkr (786) och rörelseresultatet till 982 Mkr (300), varav effekten av utdelningen av Annehem Fastigheter uppgick till 896 Mkr. Vissa verksamheter med koppling till flyg och turism har under året påverkats negativt till följd av coronapandemin, vilket påverkat rörelseresultatet med -64 Mkr. I beloppet ingår Ängelholms Flygplats med -44 Mkr, varav -20 Mkr är kopplat till nedskrivning av goodwill. Ängelholms Flygplats har avyttrats under året. Fastighetsutveckling har även under året avyttrat sitt 50-procentiga ägande i Nya Bara Utvecklings AB till Brinova med en positiv resultateffekt om 30 Mkr. Under föregående år ingick ett resultatbidrag om 170 Mkr från försäljning av fastigheter i det delägda bolaget Acturum.

 

Sysselsatt kapital har minskat vid utgången av året till följd av överföring av färdigförädlade fastigheter till Annehem Fastigheter. Vid motsvarande tidpunkt föregående år ingick Annehem Fastigheter med 1 927 Mkr.

I det sysselsatta kapitalet för Fastighetsutveckling ingår från och med 2020 främst kommersiella byggrätter, pågående fastighetsprojekt, andelar i delägda bolag samt utlåning till delägda bolag.

Under andra kvartalet 2020 avyttrades en fastighet avseende kontor och parkering i Solna till Annehem Fastigheter och under fjärde kvartalet avyttrades ytterligare en fastighet i Oslo. Peab har tecknat avtal med Annehem Fastigheter om avyttring av ytterligare två fastighetsprojekt under 2021 belägna i Solna respektive Helsingborg. Nedanstående tabell visar de större pågående fastighetsprojekten per 31 december 2020.

Pågående fastighetsprojekt

Type of project Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Typ av projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Office building Helsingborg Kontor Helsingborg 2 900 88 92 106 Q2-2021 87
Office building Solna Kontor Solna 4 300 89 111 194 Q3-2021 57
Tennis hall Sundsvall Tennishall Sundsvall 14 700 100 78 212 Q2-2022 37
Total Summa 281
of which operations property varav driftsfastigheter     92
of which project and development property varav projekt- och exploateringsfastigheter     189

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen inkluderas inte i Peabs redovisning.

Tornet Bostadsproduktion AB

Äga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 1): 5 019 Mkr (4 300)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 357 Mkr (260)
Större pågående projekt: LP Parken, Göteborg 15 000 m2 uthyrningsbar yta, Tallbohov, Järfälla 10 500 m2 uthyrningsbar yta samt ytterligare två hyresrättsprojekt i Helsingborg

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 1): 7 103 Mkr (6 621)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 427 Mkr (421)
Större pågående projekt: Gjuteriet Varvsstaden, Malmö, ombyggnad av cirka 4 600 m2 (hyresgäst Oatley)

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020 : 1 956 Mkr (1 870)
Större pågående projekt: Forskningsbyggnad 6 400 m2

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 31 december 2020: 1 356 Mkr (1 279)
Större pågående projekt: Inga större pågående projekt

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen inkluderas inte i Peabs redovisning.