Affärsområde Projektutveckling

Affärsområdet Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, skapar hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv, förvaltning och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med andra partners via joint ventures.

Bostadsutveckling utvecklar alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I Fastighetsutveckling bedrivs verksamheten i form av förvärv, utveckling, drift och förvaltning samt avyttring av kommersiella fastigheter. I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Nettoomsättning och resultat

Juli – september 2018

Under tredje kvartalet 2018 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 1 878 Mkr (1 926). Rörelseresultatet uppgick till 165 Mkr (174).

Januari – september 2018

Under perioden januari-september 2018 uppgick nettoomsättningen inom Projektutveckling till 5 940 Mkr (6 138). Rörelseresultatet uppgick till 540 Mkr (558).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid periodens slut till 12 509 Mkr (9 967). Ökningen förklaras av förvärv av byggrätter, ökad aktivitet av bostadsprojekt i Finland och Norge samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter inom Fastighetsutveckling. Därutöver har en avmattning på bostadsmarknaden inneburit längre försäljningsprocesser vilket har ökat rörelsekapitalet.

Brf Kolla Trädgård

Kungsbacka

Sysselsatt kapital

MSEK 30 Sep
2018		 30 Sep
2017		 31 Dec
2017
Mkr 30 sep
2018		 30 sep
2017		 31 dec
2017
Operations property Driftsfastigheter 1 147 900 1 036
Investment property Förvaltningsfastigheter 973 840 871
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 8 981 7 429 7 612
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 662 5 041 5 116
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 645 625 627
of which on going housing projects varav pågående bostadsprojekt 1 774 901 1 173
of which on going commercial projects
varav pågående kommersiella projekt
 598 492 383
of which completed projects varav färdigställda fastigheter 10 190 170
of which other varav övrigt 292 180 143
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 980 933 912
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 429 1 457 1 383
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -1 001 -1 592 -1 828
Total Summa 12 509 9 967 9 986

Nyckeltal

Jul-Sep
2018		 Jul-Sep
2017		 Jan-Sep
2018		 Jan-Sep
2017		 Oct-Sep
2017/2018		 Jan-Dec
2017
Jul-sep
2018		 Jul-sep
2017		 Jan-sep
2018		 Jan-sep
2017		 Okt-sep
2017/2018		 Jan-dec
2017
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 1 878 1 926 5 940 6 138 8 145 8 343
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 217 131 544 896 661 1 013
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 1 661 1 795 5 396 5 242 7 484 7 330
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 165 174 540 558 786 804
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 38 -3 101 92 107 98
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 127 177 439 466 679 706
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 8,8 9,0 9,1 9,1 9,7 9,6
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 17,5 -2,3 18,6 10,3 16,2 9,7
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 7,6 9,9 8,1 8,9 9,1 9,6
Capital employed at the end of the period, MSEK
Sysselsatt kapital vid periodens utgång, Mkr
 12 509 9 967 12 509 9 967 12 509 9 986
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 1 361 965 4 579 5 555 7 520 8 496
Order backlog, MSEK Orderstock, Mkr 7 039 7 478 7 039 7 478 7 039 8 198
Number of employees at the end of the period
Antal anställda vid periodens utgång
 377 351 377 351 377 361

Bostadsutveckling

Juli – september 2018

Nettoomsättningen minskade med sju procent och uppgick till 1 661 Mkr (1 795). Rörelseresultatet uppgick till 127 Mkr (177) och rörelsemarginalen till 7,6 procent (9,9).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under tredje kvartalet till 475 (463) med bra geografisk spridning där merparten av produktionsstarterna är utanför huvudstadsområdena. Antalet sålda bostäder uppgick till 402 (613). Avmattningen på bostadsrättsmarknaden har påverkat även tredje kvartalet i form av en lägre aktivitet, framför allt i Stockholm.

Januari – september 2018

Nettoomsättningen uppgick till 5 396 Mkr (5 242), en ökning med tre procent. Rörelseresultatet uppgick till 439 Mkr (466) och rörelsemarginalen till 8,1 procent (8,9). För den senaste rullande 12-månaders perioden var rörelsemarginalen 9,1 procent jämfört med 9,6 procent för helår 2017.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under perioden till 1 591 enheter (1 980) med en bra geografisk spridning i såväl Sverige, Norge som Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 165 (1 797). Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid periodens utgång till 6 105 (5 327). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 64 procent jämfört med 72 procent vid utgången av 2017. Antalet återköpta bostäder per 30 september 2018 uppgick till 84 (50).

Sysselsatt kapital har vid utgången av perioden ökat i Bostadsutveckling som en följd av förvärvade byggrätter samt en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande. Därutöver har avmattningen på bostadsrättsmarknaden inneburit längre försäljningsprocesser vilket har ökat rörelsekapitalet.

I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 30 september 2018 till 1 402.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. 30 Sep
2018		 30 Sep
2017		 31 Dec
2017
Antal, cirka 30 sep
2018		 30 sep
2017		 31 dec
2017
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 22 000 19 100 20 700
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 5 600 4 000 4 800
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 7 900 7 900 7 100
Total Totalt 35 500 31 000 32 600

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

Egenutvecklad bostadsproduktion

Jul-Sep
2018		 Jul-Sep
2017		 Jan-Sep
2018		 Jan-Sep
2017		 Oct-Sep
2017/2018		 Jan-Dec
2017
Jul-sep
2018		 Jul-sep
2017		 Jan-sep
2018		 Jan-sep
2017		 Okt-sep
2017/2018		 Jan-dec
2017
Number of housing starts during the period
Antal under perioden produktionsstartade bostäder
 475 463 1 591 1 980 2 659 3 048
Number of sold homes during the period
Antal under perioden sålda bostäder
 402 613 1 165 1 797 2 102 2 734
Total number of homes under construction, at the end of the period
Totalt antal bostäder i produktion, vid periodens slut
 6 105 5 327 6 105 5 327 6 105 6 333
Share of sold homes under construction, at the end of the period
Andel sålda bostäder i produktion, vid periodens slut
 64% 71% 64% 71% 64% 72%
Number of repurchased homes in the balance sheet, at the end of the period
Antal återköpta bostäder i egen balansräkning, vid periodens slut
 84 50 84 50 84 33

Brf Regissören

Trollhättan

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från förvärv, utveckling, drift och förvaltning av helägda fastigheter, av resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Juli – september 2018

Under tredje kvartalet 2018 uppgick omsättningen till 217 Mkr (131) och rörelseresultatet 38 Mkr (-3). Det ökade rörelseresultatet förklaras av förbättrat resultat från helägda och delägda bolag samt av reavinster från fastighetsförsäljningar.

Januari – september 2018

Under perioden januari-september 2018 uppgick omsättningen till 544 Mkr (896) och rörelseresultatet till 101 Mkr (92). Resultat från delägda bolag uppgick under perioden till 75 Mkr (59). Under första kvartalet föregående år ingick försäljningarna av tillgångar i Arenastaden till Fabege, vilka påverkade omsättningen med 577 Mkr men utan någon effekt på rörelseresultatet. Under första kvartalet föregående år ingick även en reavinsteffekt om 75 Mkr avseende försäljning av joint venture bolag till Catena.

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 1 147 Mkr (900) och förvaltningsfastigheter om 973 Mkr (840).

Under första kvartalet har Peab tagit beslut om att samla kontoren i Öresundsregionen till ett nytt Peab Center i Hyllie i Malmö och investerar cirka 200 Mkr i det nya kontoret, vilket är det första av totalt fem hus som planeras i projektet The Gate.

Peab har tecknat hyresavtal med träningskedjan Actic som flyttar sitt huvudkontor och öppnar ett nytt gym i en ny fastighet i Ulriksdal, Solna. Totalt handlar det om cirka 2 600 kvadratmeter, varav 1 150 kvadratmeter kontor och på övrig yta gym i två plan. Peab investerar cirka 280 Mkr i fastigheten, som inrymmer elva våningar. De tre översta våningsplanen består av kontor och gym och de andra åtta våningsplanen består av parkeringshus med 475 parkeringsplatser. Fastigheten beräknas stå färdig sommaren 2020.

I nedanstående tabeller redovisas de större fastighetsprojekten.

Fastighetsprojekt

Completed projects Location Area in m2 Degree rented, %
Recognized value, MSEK
Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Hotel Västerås Hotell Västerås 14 500 100 509
Businesspark Ängelholm Företagspark Ängelholm 60 800 90 240
Businesspark Ljungbyhed Företagspark Ljungbyhed 76 100 60 77
Offices Helsinki Kontor Helsingfors 9 300 100 278
Offices Sigtuna Kontor Sigtuna 3 600 78 66
Other completed projects
Övriga färdigställda projekt
 368
Total Summa 1 538
of which operations property varav driftsfastigheter     848
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     690
Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Offices Solna Kontor Solna 12 400 100 238 453 Q4-2019 53
Offices Malmö Kontor Malmö 4 900 68 61 185 Q1-2020 33
Offices Helsingborg Kontor Helsingborg 4 500 100 35 117 Q1-2020 30
Offices and parking Helsinki Kontor och parkering Helsingfors 7 600 27 192 342 Q1-2019 56
Offices and parking Solna Kontor och parkering Solna 2 600 100 8 281 Q2-2020 3
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 48
Total Summa 582
of which operations property varav driftsfastigheter     299
of which investment property varav förvaltningsfastigheter     283

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Göteborg och Öresunds­regionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2018 1): 5 145 Mkr (4 862)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 324 Mkr (279)
Större pågående projekt: Hotell Stay-at Varvsstaden, Malmö 3 900 m2 uthyrningsbar yta, Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.

Peabs andel: 31 procent
Partner: Riksbyggen, Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2018 1): 3 244 Mkr (2 558)
Peabs del av oredovisade verkliga värden exkl. skatt 1): 190 Mkr (135)
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 14 800 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 800 m2 uthyrningsbar yta, samt ett flertal hyresrättsprojekt i Västerås, Helsingborg, Malmö och Örebro

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.

Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2018 : 1 852 Mkr (1 847)

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).

Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Bokfört värde fastigheter per 30 september 2018: 940 Mkr (785)
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

1) Värderade till marknadsvärde i joint venture företagen. De marknadsvärderingar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture företagen redovisas inte i Peabs resultat.