Affärsområde projektutveckling

Samverkan är nyckeln till hållbar stadsutveckling

Nyckeltal

2018 2017 2016
2018 2017 2016
Net sales, MSEK Nettoomsättning, Mkr 7 844 8 343 7 204
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 738 1 013 1 385
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 7 106 7 330 5 819
Operating profit, MSEK Rörelseresultat, Mkr 785 804 591
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 170 98 89
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 615 706 502
Operating margin, % Rörelsemarginal, % 10,0 9,6 8,2
of which Property Development varav Fastighetsutveckling 23,0 9,7 6,4
of which Housing Development varav Bostadsutveckling 8,7 9,6 8,6
Capital employed on 31 December, MSEK
Sysselsatt kapital per 31 december, Mkr
 12 984 9 986 10 229
Orders received, MSEK Orderingång, Mkr 6 681 8 496 8 245
Order backlog on 31 December, MSEK Orderstock per 31 december, Mkr 7 134 8 198 6 853
Number of employees on 31 December
Antal anställda per 31 december
 379 361 321

Affärsområdet Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, bidrar till att skapa hållbara och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt projektutveckling som genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med partners via joint ventures.

Peab är en av de största bostadsutvecklarna i Sverige och har en stark position på marknaden. Verksamheten har en bred geografisk spridning med 19 kontor fördelade på sex regioner över hela landet. I Finland är Peab representerat i Helsingfors och i sju större regionstäder. I Norge finns verksamhet i Stor­-Oslo, Tromsö och Ålesund.

Fastighetsutveckling utvecklar kontor, lokaler och ibland hela stadsdelar i samarbete med kommuner och andra partners. Verksamheten är representerad i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsingfors, Oslo och Tromsö.

NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT

För affärsområde Projektutveckling uppgick nettoomsättningen under 2018 till 7 844 Mkr (8 343). Rörelseresultatet uppgick till 785 Mkr (804).

Sysselsatt kapital uppgick vid utgången av året till 12 984 Mkr (9 986). Ökningen förklaras av investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter, fler pågående bostadsprojekt i Norge och Finland samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter inom Fastighetsutveckling.

Sysselsatt kapital

MSEK 31 Dec
2018		 31 Dec
2017
Mkr 31 dec
2018		 31 dec
2017
Operations property Driftsfastigheter 915 1 036
Investment property Förvaltningsfastigheter 589 871
Project and development property
Projekt- och exploateringsfastigheter
 9 685 7 612
of which housing development rights varav bostadsbyggrätter 5 394 5 116
of which commercial development rights varav kommersiella byggrätter 656 627
of which on going housing projects varav pågående bostadsprojekt 2 034 1 173
of which on going commercial projects
varav pågående kommersiella projekt
 1 227 383
of which completed projects varav färdigställda fastigheter 14 170
of which other varav övrigt 360 143
Participation in joint ventures Andelar i joint ventures 1 019 912
Loans to joint ventures Utlåning till joint ventures 1 466 1 383
Working capital and other Rörelsekapital och övrigt -690 -1 828
Total Summa 12 984 9 986

Nettoomsättning

Per geografisk marknad, 2018

Bostadsutveckling

Peabs position på den svenska bostadsmarknaden är stark. Den breda geografiska spridningen möjliggör en lokal förankring med nära kundrelationer och möter effektivt efterfrågan på nyproduktion av bostäder i olika kostnadslägen. Utbudet av boendeformer är brett; flerfamiljshus i bostadsrätts-, ägarlägenhets- och hyresrättsform samt småhus som äganderätt och bostadsrätt.

Bostadsmarknaden har förändrats under 2018. Året startade med en försämrad marknadstrend och slutade med en fortsatt osäkerhet kring hur bostadsmarknaden kommer att utvecklas de närmaste åren. Detta har medfört färre starter av nya projekt, med största minskningen i Stockholmsregionen. Marknaden är inte homogen och har beroende på geografi påverkats i olika utsträckning av ett stort utbud av nyproducerade bostäder, varav många i samma prissegment. Bankernas höjda kreditkrav samt regeringens senaste amorteringskrav har också påverkat marknaden negativt.

Peab har som mål att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling och strävar efter att utveckla attraktiva och hållbara projekt där ekonomiska, miljömässiga och sociala mål uppfylls. För Peab är social hållbarhet centralt vilket inkluderar levande och trygga boendemiljöer och mötesplatser i bostadsområdet. Alla nyproducerade, egenutvecklade flerbostadshus certifieras enligt miljömärkningen Svanen och har el märkt med Bra Miljöval.

Byggrättsportföljen för den svenska verksamheten är fördelad över alla geografier. Flera större bostadsprojekt i Sverige ingår i stadsutvecklingsprojekt där samverkan mellan flera samarbetsparters är en viktig framgångsfaktor. I det anrika varvsområdet på Lindholmen i Göteborg arbetar Peab i nära samarbete med näringsliv och Göteborgs stad för att utveckla en attraktiv stadsmiljö med tydlig miljöprofil. Här utvecklar och bygger Peab cirka 200 bostäder i två bostadsrättskvarter på första parkett mot Göta älv. Under hösten färdigställdes Peabs första Svanenmärkta flerbostadsprojekt, Brf Lindholmskajen, omfattande 67 lägenheter. I Trollhättan startade under året byggnationen av Innovatumområdet. Här utvecklar Peab före detta anrika industrilokaler till toppmoderna lägenheter i Brf Turbinen omfattande 69 bostäder med inflyttning hösten 2020. I den nya stadsdelen Öster Mälarstrand i Västerås fortsätter Peab att utveckla bostäder. I september påbörjades byggnationen av 70 nya bostäder i Brf Sirenen fördelat i tre huskroppar, den högsta om åtta våningar.

Den norska bostadsmarknaden minskade under 2018. Bostadspriserna steg stadigt under första halvåret, medan de föll något under hösten, vilket är normalt. Det finns stora geografiska skillnader på bostadsmarknaden vad gäller bostadspriserna. I Oslo och Tromsö ökade priserna under året, medan priserna i till exempel Bergen och Trondheim föll.

Peab är fortfarande en relativt liten aktör på den norska bostadsmarknaden, men växer dock stadigt. Peabs största egenutvecklade bostadsprojekt, Carl Berner Torg i Oslo, startades under våren 2018. Projektet omfattar 111 bostäder och beräknas vara färdigställt under andra kvartalet 2020. I Tromsö påbörjades den första etappen av Skirprojektet med 180 bostäder och beräknas stå klart under våren 2021. Ett flertal projekt färdigställdes under 2018, bland annat Himmel & Hav i Tromsö innefattande 87 bostäder samt Prestegårdsgate och Flötningen B4 i Skien med 20 respektive 27 bostäder.

I Finland har bostadsmarknaden haft en stark utveckling de senaste åren, något som har märkts i form av ökat antal produktionsstarter i Peab. Under 2018 har vi intensifierat satsningen på bostadsbyggande i Helsingfors. I hamnområdet Jätkäsaari startade i september byggnationen av bostadsprojektet Goldfinger med 109 bostäder och i hamnområdet Jätkäsaari är bostadsprojektet GoldenEye med 81 bostäder under uppförande. Båda projekten beräknas bli färdigställda under 2020. Första fasen av Kruunuvuori-stranden med 91 bostäder färdigställdes under året och den andra fasen, omfattande 140 bostäder, är under uppförande.

Utanför Helsingfors finns ett flertal bostadsprojekt med god geografisk spridning över hela Finland. I ett växande Seinäjoki i Västra Finland pågår ett regionalt utvecklingsprojekt. Här utvecklar och bygger Peab ett nytt kvarter, Itikanmäki, omfattande totalt 294 lägenheter, fördelat på sju bostadshus med vardera 6-8 våningar. Det sista bostadshuset står klart i mars 2019. I anrika Milka mejeriområdet Klemetsö i Vasa har Peab tidigare byggt tre bostadshus, Bostads AB Klemettilänpuisto IV. Under 2018 påbörjades byggnationen av det sista bostadshuset, vilket kommer att färdigställas under 2019.

Bostadsbyggrätter

Number, approx. 31 Dec 2018 31 Dec 2017 31 Dec 2016
Antal, cirka 31 dec 2018 31 dec 2017 31 dec 2016
Development rights on our own balance sheet Byggrätter i egen balansräkning 21 300 20 700 17 300
Development rights via joint ventures Byggrätter via joint ventures 5 000 4 800 3 900
Development rights via options etc. Byggrätter via optioner m.m. 9 100 7 100 7 200
Total Totalt 35 400 32 600 28 400

Egenutvecklad bostadsproduktion

2018 2017 2016
2018 2017 2016
Number of housing starts during the year Antal under året produktionsstartade bostäder 2 213 3 048 2 651
Number of sold homes during the year Antal under året sålda bostäder 1 825 2 734 2 044
Total number of homes under construction, at year-end Totalt antal bostäder i produktion vid årets slut 6 231 6 333 4 381
Share of sold homes under construction, at year-end Andel sålda bostäder i produktion vid årets slut 63% 72% 69%
Number of repurchased homes on the balance sheet, at year-end Återköpta bostäder i egen balansräkning vid årets slut 104 33 50

Nettoomsättning och resultat

Nettoomsättningen minskade med tre procent och uppgick till 7 106 Mkr (7 330). Rörelseresultatet uppgick till 615 Mkr (706) och rörelsemarginalen till 8,7 procent (9,6).

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder uppgick under året till 2 213 enheter (3 048) med en bra geografisk spridning i såväl Sverige, Norge som Finland. Antalet sålda bostäder uppgick till 1 825 (2 734). Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 6 231 (6 333). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 63 procent jämfört med 72 procent vid utgången av 2017. Antalet återköpta bostäder per 31 december 2018 uppgick till 104 (33) och fördelar sig över alla tre länderna.

Sysselsatt kapital har vid utgången av året ökat i Bostadsutveckling som en följd av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt en ökad aktivitet av egenutvecklade bostadsprojekt i Norge och Finland, vilka kvarstår i balansräkningen till färdigställande.

I stapeldiagrammet visas när i tiden bostadsprojekt i Norge och Finland förväntas färdigställas. Totalt antal pågående bostäder i egen regi i Norge och Finland uppgick per den 31 december 2018 till 1 446.

Tidpunkt för färdigställande av pågående bostäder i produktion i Norge och Finland

I Borås växer en ny stadsdel fram – Regementsstaden. I april 2018 var det säljstart för Brf Majoren med 57 bostäder, den första av fyra etapper, vilken beräknas vara färdigställd 2020. För hela området planeras drygt 1 000 bostäder i karakteristisk regementsmiljö.

I bostadsprojektet GoldenEye i Helsingfors erbjuds bostadsköparna faciliteter som bidrar till ett aktivt liv, till exempel gemensamt gym, gemensam bilpool, kajaker och kontorsrum för distansarbete. Här planeras 81 bostäder som beräknas stå färdiga 2020.

Under 2018 färdigställdes Himmel & Hav i Tromsö med 87 bostäder. Bostadsprojektet är en del av ett större utvecklingsprojekt i området som omfattar totalt 265 bostäder och 2 000 kvadratmeter kommersiella lokaler.

I samma område som Himmel & Hav i Tromsø, bygger Peab projektet Skir, kommersiella lokaler samt 180 ägarlägenheter. Uppförandet sker i två faser och de 80 första ägarlägenheterna ska vara inflyttningsklara under första kvartalet 2021. Hela projektet skall vara färdigställt fjärde kvartalet 2021.

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling har en stor bredd och kompetens att förädla och utveckla områden och mark för kontor, köpcentrum, hotell, industrier och idrottsanläggningar. Den huvudsakliga ambitionen är att bedriva utvecklingsprojekt med utgångspunkt i byggrätter i egen balansräkning. Samarbete med partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Marknaden för kontorsfastigheter i de svenska storstadsregionerna var stark under 2018 liksom transaktionsmarknaden. Framöver förväntas en fortsatt positiv utveckling av hyresmarknaden för kontor och en stabil utveckling av fastighetspriserna.

Under året påbörjades flera större fastighetsprojekt i Sverige. Under första kvartalet tog Peab beslut om att samla sina kontor i Öresundsregionen till ett nytt Peab Center i Hyllie, Malmö, och investerar cirka 200 Mkr. Det nya kontoret är det första av totalt fem hus som planeras i projektet The Gate. Första etappen omfattar två hus med totalt 10 200 kvadratmeter kontorsyta. I maj tecknade Peab hyresavtal med friskvårdskedjan Actic som flyttar sitt huvudkontor och öppnar ett nytt gym i en ny fastighet i Ulriksdal, Solna. Totalt handlar det om cirka 2 600 kvadratmeter, varav 1 150 kvadratmeter kontor och på övrig yta gym i två plan. Peab investerar cirka 280 Mkr i fastigheten, som inrymmer elva våningar. De tre översta våningsplanen består av kontor och gym och de övriga åtta våningsplanen består av parkeringshus med 475 parkeringsplatser. Fastigheten beräknas stå färdig sommaren 2020.

Tillväxten i den finska ekonomin bidrog till en aktiv fastighetsmarknad under året. Kontorsmarknaden i Finland förväntas vara positiv även 2019. Under året har inga nya projekt startats i Finland, men uthyrning och planering pågår för etapp tre av Ultimes Business Garden, i Sockenbacka företagsområde i Helsingfors. Kontorsfastigheten på sju våningar omfattar cirka 7 900 kvadratmeter uthyrningsbar kontorsyta samt 150 parkeringsplatser. Inflyttning sker i mars 2019 och totalt planeras sex kontorsbyggnader i området med cirka 50 000 kvadratmeter kontorsyta.

Det är fortfarande en optimistisk syn på kontorsmarknaden i Norge, framför allt som en följd av ökade hyresnivåer i centrala delar av Oslo. Den positiva marknadsutvecklingen skapar möjligheter för Peabs verksamhet i Oslo och Tromsö. Under 2018 påbörjades flera större projekt i Norge, bland annat startades Peabs största egenutvecklade projekt, Carl Berner Torg i Oslo. Projektet består av 3 500 kvadratmeter kommersiella lokaler, vilka är fullt uthyrda till Coop. Projektet beräknas vara färdigställt under andra kvartalet 2020. I december påbörjades den första etappen av Skirprojektet i Tromsö med 1 500 kvadratmeter kommersiella lokaler. Projektet beräknas stå klart under våren 2021. Vid slutet av året startades Nadderuveien 1 på Bekkestua utanför Oslo, ett joint venture där Peab har en andel om 50 procent. Projektet omfattar 67 bostäder och cirka 3 500 kvadratmeter yta för kommersiellt centrum, vilket är fullt uthyrd till Norgesgruppen. Hela projektet beräknas vara klart 2021.

Nettoomsättning och resultat

Under 2018 uppgick omsättningen till 738 Mkr (1 013) och rörelseresultatet till 170 Mkr (98). Det ökade rörelseresultatet förklaras främst av förbättrat resultat från helägda och delägda bolag. Resultat från delägda bolag uppgick under året till 101 Mkr (72). Under första kvartalet föregående år genomfördes försäljningarna av tillgångar i Arenastaden till Fabege, vilka påverkade omsättningen med 577 Mkr men utan någon effekt på rörelseresultatet. Under föregående år ingick även en reavinsteffekt om 75 Mkr avseende försäljning av joint venture bolag till Catena.

I de fall det inte finns någon planerad avyttring kan fastigheter komma att finnas kvar i koncernen en längre tid i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår driftsfastigheter till ett bokfört värde om 915 Mkr (1 036) och förvaltningsfastigheter om 589 Mkr (871). Peab har under 2018 avyttrat fastigheten Ångkraftverket 2 i Västerås i vilken Steam hotell och Kokpunkten Actionbad är hyresgäster. Avyttringen har skett till Centur som ägs till lika delar av Peab och Balder. Peab har i egen regi utvecklat och byggt hotellet och badet. Transaktionen hade ingen påverkan på rörelseresultatet, men innebar en minskning av sysselsatt kapital med cirka 800 Mkr.

I nedanstående tabeller redovisas de större fastighetsprojekten.

I början av 2020 ska Peabs nya kontor i Hyllie, Malmö stå klart, vilket blir det första kontorshuset av fem i projektet The Gate. Området har ett kommunikativt läge med närhet till både stad, land och kommunikationer.

I Ulriksdal i Solna utvecklar Peab en helt ny stadsdel. Här utvecklas attraktiva och levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Sommaren 2020 flyttar friskvårdskedjan Actic huvudkontor och gym till en fastighet som präglas av innovativ arkitektur.

I augusti 2017 påbörjades byggnationen av det andra kontoret, Ultimes Business Garden II, i Sockenbacka företagsområde i Helsingfors. Det är en sju våningar hög kontorsfastighet som omfattar cirka 7 600 kvadratmeter uthyrningsbar kontorsyta samt 150 parkeringsplatser. Inflyttning beräknas till början av 2019 och totalt planeras sex kontorsbyggnader i området om tillsammans cirka 50 000 kvadratmeter kontorsyta.

Fastighetsprojekt

Completed projects Location Area in m2 Degree rented, %
Recognized value, MSEK
Färdigställda projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, %
Bokfört värde, Mkr
Businesspark Ängelholm Företagspark Ängelholm 60 800 90 241
Businesspark Ljungbyhed Företagspark Ljungbyhed 76 100 61 91
Offices Helsinki Kontor Helsingfors 9 300 100 276
Tenancy Malmö Hyresrätt Malmö 4 600 100 142
Offices Sigtuna Kontor Sigtuna 3 600 78 66
Other completed projects
Övriga färdigställda projekt
 24
Total Summa 840
of which operations property varav driftsfastigheter 541
of which investment property varav förvaltningsfastigheter 299
Ongoing projects Location Area in m2 Degree rented, % Recognized value, MSEK Total investment at completion, MSEK Timepoint of completion
Level of completion, %
Pågående projekt Ort Uthyrningsbar
yta, m2		 Uthyrningsgrad, % Bokfört värde, Mkr Beslutad investering, Mkr Tidpunkt färdigställande
Färdigställande-grad, %
Offices Solna Kontor Solna 12 400 100 287 453 Q4-2019 53
Offices Malmö Kontor Malmö 4 900 68 87 185 Q1-2020 33
Offices Helsingborg Kontor Helsingborg 4 500 100 35 117 Q1-2020 30
Offices and parking Helsinki Kontor och parkering Helsingfors 7 600 27 240 342 Q1-2019 56
Other ongoing projects Övriga pågående projekt 15
Total Summa 664
of which operations property varav driftsfastigheter 374
of which investment property varav förvaltningsfastigheter 290

Väsentliga joint ventures

Peabs väsentliga joint venture bolag Fastighets AB Centur, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighets AB ML4 och Point Hyllie Holding AB utvecklas väl och via dessa har Peab byggt upp betydande indirekta innehav i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter för såväl kommersiella- som bostadsändamål. Löpande avkastning sker i form av andelar i joint ventures resultat redovisade i rörelseresultatet samt ränteintäkter på utlåning. De marknadsvärdesförändringar på fastigheter som påverkar de bokförda värdena i joint venture bolagen redovisas inte i Peabs resultat.

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Större pågående projekt: Hotell Stay-At Varvsstaden, Malmö 3 900 m2 uthyrningsbar yta, Lyckholms Göteborg, 6 400 m2 uthyrningsbar yta

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.
Peabs andel: 33 procent
Partner: Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen
Större pågående projekt: Munkebäck, Göteborg 14 800 m2 uthyrningsbar yta, Kungsängen, Upplandsbro 8 800 m2 uthyrningsbar yta samt ett flertal hyresrättsprojekt i Västerås, Helsingborg, Malmö och Örebro.

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund

Point Hyllie Holding AB

Utveckla, äga och förvalta kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 (Operatör Quality Hotel View).
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito
Geografi: Hyllie, Malmö
Större pågående projekt: Kontor 29 våningar, The Point, 20 000 m2 uthyrningsbar yta

Nyckeltal 2018 väsentliga joint ventures 1)

MSEK Fastighets AB Centur Tornet Bostadsproduktion AB Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB
Mkr Fastighets AB Centur Tornet Bostadsproduktion AB Fastighets AB ML4 Point Hyllie Holding AB
Net sales Nettoomsättning 286 130 87 30
Profit for the year Årets resultat 234 107 14 1
Total assets Balansomslutning 6 861 3 485 1 997 1 042
– of which recognized value of properties – varav bokfört värde fastigheter 6 085 3 428 1 849 1 008
Peab’s portion of unrecognized fair value exclusive tax Peabs del av oredovisade verkliga värden exklusive skatt 353 212
1) Avser joint venture företagens bokförda värden för januari – december 2018 samt per 31 december 2018. Då Fastighets AB Centur och Tornet Bostadsproduktion AB tillämpar marknadsvärdering av fastigheter skiljer sig värdena i tabellen ovan gentemot de redovisade värdena i Peabkoncernen för joint ventureföretagen enligt not 19.