Blåeld

Sturefors

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören i Peab AB (publ) org.nr 556061-4330 avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2018.

Nya redovisningsprinciper för intäkter

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, har från och med 2018 ersatt tidigare standarder relaterade till intäktsredovisning såsom IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Inga väsentliga effekter har identifierats. Inom affärsområde Projektutveckling fanns till och med 2017 skillnader mellan operativ och legal redovisning. Denna skillnad avspeglades också i hur koncernledning och styrelse följde upp koncernen som helhet. Den operativa redovisningen liksom segmentsredovisningen skedde utifrån successiv vinstavräkning. Svenska bostadsrättsprojekt redovisas som tidigare med intäkt över tid medan egna hemsprojekt i Sverige övergår att redovisas som intäkt över tid vid införandet av IFRS 15. För bostadsprojekt i Norge och Finland leder inte IFRS 15 till någon förändring av redovisningen jämfört med tidigare tillämpning, eftersom vinstavräkning sker först vid överlämnandet av bostaden till köparen. Vid införandet av IFRS 15 speglar segmentsredovisningen den legala redovisningen. Skillnaden mellan legal och operativ redovisning har således försvunnit för både affärsområde Projektutveckling och koncernen som helhet. För affärsområde Projektutveckling har det inneburit att enheten Bostadsutvecklings jämförelsetal har omräknats. Peab har valt att tillämpa IFRS 15 retroaktivt med omräkning av de finansiella rapporterna för 2017. Omräkningarna har inte haft några väsentliga effekter varken på affärsområde Projektutveckling eller koncernen som helhet. Samtliga jämförelsetal för 2017 och 2016 i efterföljande rapport är omräknade om inget annat anges. För mer information avseende IFRS 15 och omräknade jämförelsetal se not 1, not 2, not 3 samt www.peab.se/ifrs.

NETTOOMSÄTTNING

Koncernens nettoomsättning för 2018 uppgick till 52 233 Mkr (49 981), vilket var en ökning med fem procent. Justerat för förvärvade och avyttrade enheter ökade omsättningen med fyra procent.

En gynnsam bygg- och anläggningsmarknad har haft en positiv påverkan på affärsområdena under 2018. Affärsområde Bygg ökade nettoomsättningen med sex procent med ökningar i alla tre länderna. I affärsområde Anläggning ökade nettoomsättningen med 16 procent med en ökad aktivitet i alla produktområden. Affärsområde Industri uppvisade en omsättningsökning på fyra procent med ökningar i samtliga produktområden förutom Transport och Maskin som hade en lägre nettoomsättning jämfört med 2017. I affärsområde Projektutveckling minskade nettoomsättningen i både Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling. Minskningen i Bostadsutveckling förklaras av en lägre aktivitet på bostadsmarknaden i Sverige, framför allt i Stockholm. I Fastighetsutveckling genomfördes under första kvartalet 2017 försäljningen av ett antal tillgångar i Arenastaden och Ulriksdal i Solna till Fabege, vilket påverkade omsättningen positivt med 577 Mkr.

Av årets nettoomsättning avsåg 10 297 Mkr (9 089) försäljning och produktion utförd utanför Sverige.

RESULTAT

Rörelseresultatet för 2018 ökade till 2 573 Mkr (2 418) och rörelsemarginalen förbättrades till 4,9 procent (4,8).

Båda entreprenadverksamheterna Bygg och Anläggning har haft en stabil utveckling under året. I affärsområde Bygg uppgick rörelsemarginalen till 2,4 procent jämfört med 2,3 procent föregående år och i affärsområde Anläggning uppgick rörelsemarginalen till 3,0 procent (3,2). Affärsområde Industri uppvisade en förbättrad rörelsemarginal om 7,4 procent (6,8) främst som en följd av ökade volymer till bygg- och anläggningsmarknaden. Affärsområde Projektutveckling hade ett lägre rörelseresultat men rörelsemarginalen förbättrades till 10,0 procent (9,6). I Bostadsutveckling minskade rörelseresultatet som en följd av färre produktionsstarter i Sverige, framför allt i Stockholm, och lägre resultatavräkning från projekt i Norge och Finland. Rörelsemarginalen i Bostadsutveckling uppgick till 8,7 procent (9,6). Inom Fastighetsutveckling har rörelseresultatet förbättrats genom ett ökat resultat från både helägda och delägda bolag. Transaktionerna avseende Arenastaden och Ulriksdal, vilka genomfördes under första kvartalet 2017, hade netto ingen resultatpåverkan då försäljningarna i Ulriksdal påverkade rörelseresultatet positivt med 180 Mkr och försäljningen av tillgångarna i Arenastaden påverkade negativt med 180 Mkr. Under föregående år ingick i Fastighetsutveckling även en realisationsvinst om 75 Mkr avseende försäljningen av Peabs andel av joint venture företag till Catena.

Elimineringar och upplösningar av internvinster i projekt i egen regi har påverkat rörelseresultatet med netto 0 Mkr (-1). Elimineringen återläggs i samband med extern försäljning av projekten.

Avskrivningar och nedskrivningar under året uppgick till -1 024 Mkr (-957).

Finansnettot uppgick till -55 Mkr (40) varav räntenettot uppgick till -48 Mkr (-44). I finansnettot ingick under föregående år utdelning från Lemminkäinen Oyj med 16 Mkr samt realisationsvinst om 93 Mkr vid försäljning av 2 458 447 aktier i Lemminkäinen Oyj.

Resultat före skatt uppgick till 2 518 Mkr (2 458). Årets skatt uppgick till -418 Mkr (-391), vilket motsvarar en skatt om 17 procent (16). Den lägre skatten förklaras av ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av bolag samt omvärdering av uppskjutna skatter.

Årets resultat uppgick till 2 100 Mkr (2 067).

FINANSIELL STÄLLNING

Soliditeten uppgick den 31 december 2018 till 30,4 procent jämfört med 32,2 procent vid föregående årsskifte. Räntebärande nettoskuld uppgick till 3 551 Mkr jämfört med 1 216 Mkr vid föregående årsskifte. Nettoskulden har ökat som en följd av investeringar inom affärsområdena Projektutveckling och Industri samt av ett ökat rörelsekapital.

Den genomsnittliga räntan i låneportföljen inklusive räntederivat uppgick den 31 december 2018 till 1,4 procent (2,6).

Koncernens disponibla likvida medel, inklusive ej utnyttjade kreditlöften var vid årets slut 5 846 Mkr jämfört med 5 145 Mkr den 31 december 2017.

Koncernens eventualförpliktelser, inklusive solidariskt ansvar i handels- och kommanditbolag, uppgick vid årets utgång till 10 404 Mkr jämfört med 10 502 Mkr den 31 december 2017. Av eventualförpliktelserna utgör borgensåtaganden för krediter i bostadsrättsföreningar under produktion 7 580 Mkr (7 750).

PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER

I samband med införandet av IFRS 15 togs beslutet att den tidigare balansposten Pågående arbeten skulle inkluderas i balansposten Projekt- och exploateringsfastigheter. Omräkning av de finansiella rapporterna för 2017 finns presenterade på Peabs hemsida www.peab.se/ifrs. Per den 1 januari 2017 uppgick omfört belopp till 1 203 Mkr.

INVESTERINGAR OCH AVYTTRINGAR

Materiella och immateriella anläggningstillgångar samt förvaltningsfastigheter har under 2018 nettoinvesterats med 1 021 Mkr (1 912) och har främst bestått av maskininvesteringar samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter inom affärsområde Projektutveckling. Under året avyttrades fastigheten Ångkraftverket 2 i Västerås, innehållande hotell och Kokpunkten Actionbad, till ett värde om cirka 800 Mkr.

Projekt- och exploateringsfastigheter har under 2018 nettoinvesterats med 2 103 Mkr (847) och förklaras av en ökad uppbyggnad av bostadsprojekt i Finland och Norge samt förvärv av byggrätter, i bland annat Finland. Under föregående år ingick förvärv av byggrätter på Kvarnholmen i Nacka till ett värde om 658 Mkr samt avyttring av ett antal fastigheter i Arenastaden, Solna till Fabege.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -250 Mkr (2 839) varav kassaflödet från förändring i rörelsekapital uppgick till -2 944 Mkr (43). I förändring av rörelsekapital ingick effekter av ökade investeringar i projekt- och exploateringsfastigheter samt uppbyggnad av bostadsprojekt i egen regi i Finland och Norge. Under föregående år ingick förvärv av byggrätter på Kvarnholmen i Nacka till ett värde om 658 Mkr samt avyttring av ett antal fastigheter i Arenastaden, Solna till Fabege.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -771 Mkr (-544) och förklaras till största delen av maskininvesteringar samt investeringar i drifts- och förvaltningsfastigheter. I beloppet ingick försäljning av anläggningstillgångar till ett värde om 1 327 Mkr (1 577), som bland annat bestod av försäljningen av fastigheten Ångkraftverket 2 i Västerås, innehållande hotell och Kokpunkten Actionbad med cirka 800 Mkr. I jämförelseperioden ingick avyttring av aktier i Lemminkäinen Oyj med cirka 575 Mkr, avyttring av aktier i delägda bolag, försäljning av finansiella anläggningstillgångar till Fabege samt återbetalning av lån från delägda bolag.

Kassaflödet före finansiering uppgick till -1 021 Mkr jämfört med 2 295 Mkr föregående år. Under första kvartalet 2017 genomfördes transaktionerna i Arenastaden, Solna vilka påverkade kassaflödet positivt med 835 Mkr.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 770 Mkr (-2 750) varav betald utdelning uppgick till -1 180 Mkr (-1 062) och förändring av räntebärande lån uppgick till 2 950 Mkr (-1 688).

ORDERLÄGE

Införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, medför nya upplysningskrav. Ett av upplysningskraven avser återstående prestationsåtagande, mer benämnd som orderstock. Peab har tidigare valt att i samband med delårsrapporter upplysa om orderingång och orderstock för affärsområdena Bygg, Anläggning och Projektutveckling. Från och med 2018 redovisar även Industri orderingång och orderstock för produktområdena Asfalt, Byggsystem och del av Uthyrning. Övriga produktområden inom Industri har i huvudsak korta kontrakt varför ingen orderingång och orderstock redovisas för dessa. Omräkning av jämförelsetal för orderingång och orderstock har skett för 2017.

Orderingången för 2018 uppgick till 51 087 Mkr jämfört med 48 999 Mkr föregående år. Orderingången har ökat inom affärsområde Bygg och Anläggning, men minskat inom Projektutveckling. I orderingången för affärsområde Bygg ingick bland annat kontorsprojektet Platinan i Göteborg till Vasakronan om 2 100 Mkr. I orderingången för Anläggning ingick bland annat utbyggnad av västsvenska järnvägssystemet Olskroken i Göteborg åt Trafikverket om 2 900 Mkr. I affärsområde Projektutveckling har orderingången minskat som en följd av färre produktionsstarter av bostäder. Koncernens orderingång under året är väl fördelad inom såväl produktområden som geografi.

Orderstock kvar att producera vid utgången av året ökade till 45 819 Mkr jämfört med 40 205 Mkr vid utgången av 2017. Av total orderstock förväntas 33 procent (34) att produceras efter 2019 (2018). Den svenska verksamheten svarade för 84 procent (86) av orderstocken.

REDOVISNING I AFFÄRSOMRÅDENA OCH KONCERNGEMENSAMMA FUNKTIONER

Peab kännetecknas av en decentraliserad och kostnadseffektiv organisation med fyra kompletterande affärsområden vars verksamhet baseras på lokalt entreprenörskap nära kunden. Peabs affärsmodell med fyra samverkande affärsområden, Bygg, Anläggning, Industri och Projektutveckling, skapar möjligheter genom hela värdekedjan i ett byggprojekt. Affärsområdena motsvaras av rörelsesegment.

Redovisning av interna projekt mellan affärsområdena Bygg och Projektutveckling

I affärsområde Bygg redovisas omsättning och resultat hänförligt till entreprenaddelen i egenutvecklade bostadsprojekt, i hyresrättsprojekt samt i övriga fastighetsprojekt till affärsområde Projektutveckling. Redovisning sker över tid i takt med att projekten färdigställs. I affärsområde Projektutveckling redovisas omsättning för både entreprenaddelen och byggherredelen i egenutvecklade bostadsprojekt. Redovisat resultat utgörs av resultatet i byggherredelen redovisad över tid.

Redovisning av fastighetsprojekt i egen balansräkning

För fastighetsprojekt i egen balansräkning som redovisas som projekt- och exploateringsfastigheter och som säljs i bolagsform via aktier redovisas underliggande försäljningsvärde på fastigheten som omsättning och bokfört värde i balansräkningen som kostnad. Vid försäljning av fastighetsprojekt som redovisas som driftsfastigheter eller förvaltningsfastigheter redovisas resultateffekten netto som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. Redovisning sker vid en tidpunkt.

Koncerngemensamma funktioner

Utöver affärsområdena redovisas som Koncerngemensamt centrala företag, vissa dotterföretag samt övriga innehav. Centrala företag består framför allt av moderbolaget Peab AB, Peab Finans AB samt Peab Support (Shared Service Center). Peab ABs verksamhet består av koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Inom internbanken Peab Finans AB hanteras koncernens likviditets- och skuldförvaltning samt finansiella riskexponeringar. Företaget är även en servicefunktion åt koncernens dotterföretag och utarbetar lösningar avseende lån och placeringar, projektrelaterade finansieringar samt valutasäkringar. Peab Support levererar tjänster inom de processorienterade personal- och systemintensiva verksamhetsområdena Ekonomi, Lön/System och IT till koncernens samtliga verksamheter.

Rörelseresultatet för Koncerngemensamt uppgick under året till -274 Mkr (-228).

Mer om Peabs affärsområden återfinns här.

Nettoomsättning
* Ej omräknade med hänsyn till IFRS 15
Nettoomsättning per kundtyp, 2018
Rörelseresultat och rörelsemarginal
* Ej omräknade med hänsyn till IFRS 15
Nettoskuld och skuldsättningsgrad
* Ej omräknade med hänsyn till IFRS 15
Nettoinvesteringar 1)

1) Inkl. projekt- och exploateringsfastigheter samt aktier och andelar.

Kassaflöde före finansiering
Projektfördelning orderstock, 31 dec 2018
Orderstock fördelad över tiden

I Göteborg byggs det stora kontorskvarteret Platinan på uppdrag av Vasakronan för en kontraktssumma om 2 100 Mkr. Platinan, som blir en del av den nya Älvstaden, har en unik arkitektur med stora glasfasader och ett stort fokus på hållbarhet. Peab bygger enligt certifieringen LEED med målsättning på högsta betyg Platinum.

Orderläge

Nettoomsättning och rörelseresultat per affärsområde

Antal anställda per affärsområde