Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar

Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisnings­principer och uppskattningar, samt tillämpningen av dessa principer.

Vissa viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som gjorts vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan.

De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan avser sådana som innebär en risk för att tillgångars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under kommande räkenskapsår.

Peabs operativa verksamhet är känslig för förändringar i bland annat volym och marginal. De finansiella riskerna är kopplade till verksamhetens kapitalbindning, kapitalbehov, ränterisk och valutarisk. För mer information hur förändringar i viktiga variabler påverkar koncernens resultat, finns beskrivit i avsnittet Risker och riskhantering under känslighetsanalysen.

Entreprenaduppdrag redovisade över tid

Det redovisade resultatet i pågående entreprenadprojekt tas fram över tid baserat på projektets färdigställandegrad. Detta kräver att projektintäkter och projektkostnader kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Förutsättningen är väl fungerande system för kalkylering, prognosrutiner och projektuppföljning. Prognos avseende projektets slutliga utfall är en kritisk bedömning som är väsentlig för resultatredovisningen under projektets gång. Projektprognoserna utvärderas regelbundet under respektive projekts löptid och justeras vid behov. Risk kan finnas att slutligt resultat avseende projekt kan avvika från redovisat resultat över tid.

Nedskrivningsprövning av goodwill

Koncernens totala goodwill uppgår till 1 843 Mkr (1 820). Vid beräkning av kassagenererande enheters återvinningsvärde för bedömning av eventuellt nedskrivningsbehov på goodwill, har flera antaganden om framtida förhållanden och uppskattningar av parametrar gjorts. En redogörelse av dessa återfinns i not 16. Som förstås av beskrivningen i not 16 skulle förändringar utöver vad som rimligt kan förväntas under 2019 av dessa antaganden och uppskattningar kunna ha en effekt på värdet på goodwill. Denna risk är dock väldigt låg då återvinnings­värdena i hög utsträckning överstiger de redovisade värdena i de fall goodwillvärdena är av väsentligt belopp.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 9 685 Mkr (7 612). Redovisat värde har bedömts till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde baserat på rådande prisnivå på respektive ort. Förändringar i utbud och efterfrågan kan ändra redovisade värden och nedskrivningsbehov kan uppstå. Peab testar värdet av projekt- och exploateringsfastigheter utifrån en intern värderingsmodell. Som ett komplement till denna värdering inhämtas även årliga externa marknadsvärderingar för ett antal av objekten. För mer information om projekt- och exploateringsfastigheter se not 24.

Tvister

Verksamheten i Peab är till stor del projektrelaterad. Det finns en mängd olika kontraktsformer där risknivån varierar beroende på kontraktstyp. Oavsett kontraktsform kan oklarheter kring avtalsvillkor leda till gränsdragningsfrågor följt av tvist med beställare.

Entreprenadkontraktet avseende uppförandet av Mall of Scandinavia i Solna tecknades i slutet av 2011. Stora förändringar av projektet under pågående produktion tillsammans med en bristfällig dialog med vår beställare ledde till väsentliga fördyringar. Ursprunglig kontraktssumma uppgick till 3,5 Mdkr. Efter att köpcentrumet invigdes i november 2015 gjordes en genomgång av projektet varefter det skrevs ner med -800 Mkr i fjärde kvartalet 2015. Förhandlingen med beställaren har ännu inte lett till en slutlig uppgörelse. Peab gör ingen annan bedömning av det ekonomiska utfallet än vad som tidigare kommunicerats.

Det faktiska utfallet av tvistiga belopp kan komma att avvika från de, enligt bästa bedömning, redovisade. För mer information om tvister se not 31.

Skatter

Förändringar i skattelagstiftningen och förändrad praxis vid tolkningen av skattelagarna kan väsentligt påverka storleken av redovisade uppskjutna skatter. För mer information om skatter se not 15.

Redovisningsprinciper

Intäktsredovisning av bostadsrättsprojekt i Sverige

Standarden IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder är tillämplig på Peabs redovisning av intäkter från försäljning av mark och byggentreprenad till bostadsrättsföreningar. Peab bedömer att bostads­rättsföreningen utgör en kund enligt IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, punkt 6 samt att definitionen av avtal är uppfylld i samma standard punkt 9-16. Dessutom upp­fylls kriterierna i IFRS 15 punkt 17 om varför de båda avtalen avseende mark och entreprenad slås samman till ett avtal. Det sammanslagna avtalet innefattar ett enda prestationsåtagande där mark och utförande av entreprenad utgör input i processen att leverera en färdigställd ny byggnad. Detta enda prestationsåtagande redovisas över tid i enlighet med IFRS 15 punkt 35 c, dvs ”Företagets prestation skapar inte en tillgång med en alternativ användning för företaget och företaget har rätt till betalning för prestation som uppnåtts till dato”.

I de totalentreprenadkontrakt som Peab tecknar med bostadsrättsföreningar föreskrivs att entreprenaden regleras i enlighet med standardvillkoren i ABT 06. I kontraktet an­ges att det är en fast kontraktssumma (”Fast pris”) med rätt att fakturera i takt med utförda prestationer. Rätten att få betalt för utfört arbete innebär att Peab, i en situa­tion då beställaren (bostadsrättsföreningen) vill avbryta entreprenaden, har rätt till ersätt­ning för det arbete som utförts, dvs nedlagda kostnader och den marginal som följer av kontraktet.

Bedömningar varför svenska bostadsrättsföreningar inte konsolideras

Peab gör bedömningen att de svenska bostadsrättsföreningar som utgör motparter till Peab i bostadsrättsprojekt i Sverige normalt inte ska konsolideras i Peabs koncernredovisning. Standarden IFRS 10 Koncernredovisning ger vägledning i bedömningen av huruvida en bostadsrättsförening bedöms stå under bestämmande inflytande från Peab. Bestäm­mande inflytande föreligger om samtliga tre kriterier är uppfyllda:

  • Peab har makt (power) över investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen),
  • Peab exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen), och
  • Peab kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen) till att påverka sin avkastning.

Eftersom huvuddelen av alla relevanta aktiviteter är förutbestämda genom totalentre­prenadavtal tecknade mellan bostadsrättsföreningen och Peab begränsas utrymmet av relevanta aktiviteter att besluta om för båda parter. Bostadsrättsföreningen bedöms inte stå under bestämmande inflytande från Peab från tidpunkten då extern styrelse tillsatts i bostadsrättsföreningen. Nedan sammanfattas de faktorer som ligger till grund för Peabs bedömning.

Projekteringsfas

Peabs bostadsrättsprojekt föregås av projektering och förvärv av mark. Dessa utgifter aktiveras i Peabs balansräkning. Sedan nödvän­diga detaljplaner erhållits initierar Peab bildandet av en bostadsrättsförening.

Bostadsrättsföreningens styrelse

Styrelsen i bostadsrättsföreningarna utgörs av externa och oberoende styrelseleda­möter med adekvat professionell kompetens och erfarenhet från styrelsearbete i bostadsrätts­förening och byggherreansvar för byggprojektet. Det är vanligt att dessa styrelseledamöter även har andra styrelseuppdrag åt bostads­rätts­föreningar som inte har initierats av Peab. Ingen styrelseledamot i bostadsrättsföreningen repre­sen­terar Peab. Sedan bostadsrättsföreningens styrelse blivit tillsatt har Peab ingen möjlighet att byta ut styrelse­ledamöter. Styrelseledamöternas arvoden bekostas av bostadsrätts­föreningen.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen har till uppgift att företräda föreningens medlemmar vid var tid (dvs bostadsrättsköparna) och endast tillvarata deras intressen. Styrelse­ledamöterna agerar under strikt ansvar och är föremål för prövning av ansvarsfrihet av medlemmarna vid första stämman i bostadsrättsföreningen efter byggnadens färdig­ställande och av bostadsrättsföreningen godkänd slutbesiktning. Det inne­bär att styrel­seledamöterna måste kunna visa att de har agerat i enlighet med medlemmarnas intresse och inte i Peabs intresse.

Styrelseledamöterna brukar ha ansvarsförsäkringar. Bostadsrättföreningen betalar kostnaden för styrelseledamöternas ansvarsförsäkring.

Försäljning av bostäder genom mäklare

Olika externa mäklare kontrakteras genom ett trepartsavtal mellan Peab, bostadsrätts­föreningen och mäklaren. De kontrakterade mäklarna ombesörjer marknadsföring och försäljning av bostadsrätterna. Kunder som önskar teckna sig för bostad och andel i bostadsrättsföreningen teck­nar bindande förhandsavtal enligt Bostadsrättslagen (1991:614) med bostadsrätts­föreningen. Förhandsav­talet är bindande för både bostadsköpare och bostadsrättsföreningen. Det är styrelsen i bostadsrättsföreningen som godkänner bostadsrättsköparna efter att ha utvärderat deras ekonomiska förutsättningar att genom­föra köpet. Det är genom upplåtelseavtalet som bostadsköpare blir medlem i bostadsrättsföreningen.

Avtal mellan Peab och bostadsrättsföreningen om marköverlåtelse och entreprenad

Peab och bostadsrättsföreningen träffar avtal om överlåtelse av mark och genomförande av entreprenad först då en betydande andel av bostäderna har tecknats med bindande förhandsavtal. Avtal om marköverlåtelse och genomförande av entreprenad utgår från av Peab offererade villkor med tillägg för de modifieringar och tillägg som överenskommits med bostadsrättsföreningens styrelse. Därmed redovisas inte längre projekten i Peabs balansräkning eftersom bostadsrättsföreningen bedöms utgöra en extern kund till Peab.

Finansiering av bostadsrättsföreningen

För att kunna förvärva marken och betala för entreprenadarbetet under byggtiden finansierar bostadsrättsföreningen marken och entreprenaden med byggnadskreditiv i bank. Peab har genom sin storlek och kompetens goda förutsättningar att bistå föreningen med att få finansiering till fördelaktiga villkor. Peab begär därför in offerter från olika banker. Bostadsrättsföreningens styrelse beslutar sedan om vilket låneerbjudande som ska väljas och undertecknar avtalen med banken. Bankerna ställer vanligtvis krav på viss minsta upp­nådd försäljningsgrad i form av tecknade förhandsavtal innan bankerna beviljar kredit. I entreprenadkontraktet har Peab som särskilt uppdrag enligt avtalet att stödja bostadsföreningen vid dess slutliga upphandling av finansiering samt att löpande administrera bostadsrättsföreningens finan­siering.

För att begränsa kostnaderna för uttag av pantbrev, tar bostadsrättsföreningen ut pantbrev till ett belopp som motsvarar behovet av slutlig finansiering av den färdigställda byggnaden med till­hörande mark. Det andra byggnadskreditivet, för vilket Peab ställer ut borgen, avser tillfällig finansiering motsvarande bostadsköparnas ännu ej inbetalda insatskapital.

De utgifter som bostadsrättsföreningen ådrar sig under tiden fram tills medel kan lyftas från byggnads­kreditiv bekostas av föreningen genom kreditvillkor som innebär att betalning inte erläggs förrän finan­sieringen lösts. Sådana utgifter kan till exempel vara arvode för styrelseleda­möters arbete i bostadsrätts­föreningens styrelse och mäklarinsatser. I många fall gör Peab utlägg för bostads­rättsföreningen. De utgifter som bostadsrätts­föreningen ådrar sig före avtalstecknande och före finan­siering genom byggnadskredi­tiv är relativt obetydliga.

Ränta på byggnadskreditiv betalas av bostadsrättsföreningen. I den mån betalning sker av Peab är det i så fall i form av utlägg.

Bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltning och bokföring

I entreprenadavtalen ingår förvaltningsåtagande för administration av föreningens ekonomi och bokföring där Peab åtar sig att ansvara för den administrativa förvalt­ningen så länge bostadsrättsföreningen så önskar. I normalfallet anlitar bostadsrätts­föreningen Peab för förvaltningen under byggtiden och ibland även efter byggtidens slut. Peab hanterar ibland även administrativ förvaltning åt andra externa kunder och samfällighetsföreningar som inte utgörs av bostadsrättsföreningar. Det är styrelsen i bostadsrättsföreningen som godkänner och attesterar samtliga utbetalningar.

Garantier och beställarrättigheter

Entreprenadavtalet ger bostadsrättsföreningen samma beställarrättigheter gentemot Peab som andra externa entreprenadavtal med motparter som inte utgör bostads­rätts­förening initierad av Peab. För att på ett tidigt stadium av bostadsprojektet skapa ett attraktivt erbjudande med begränsad risk erbjuder Peab främst fasta priser och därutöver sedvanliga garantier avseende den färdigställda byggnadens nyttjandegrad. Peab åtar sig i entreprenadavtalet med bostadsrättsföreningen att förvärva de bostads­rättslägenheter som inte är sålda sex månaderna efter slutbesiktning. Förvärvsåta­gan­det är vanligen även ett krav från intygsgivarna samt försäkringsbolag och banker som finansierar bostadsrättsföreningarna. Garan­tier förekommer även gentemot be­ställare som inte utgör bostadsrättsföreningar i form av garanterad minsta uthyrnings­grad eller garanterat driftnetto, vilket är vanligt i bygg- och fastighetsbranschen vid försäljning av fastigheter till kommersiella kunder.

Peabs risker i åtagandet att förvärva osålda lägenheter under viss tid är i praktiken begränsat genom att Peab och bostadsrättsföreningen inte tecknar entreprenadavtal förrän en stor del av bostäderna kontrakterats med bostadsköpare. Peabs kostnad avseende osålda lägenheter uppgår erfarenhets­mässigt inte till väsentliga belopp. De fåtal lägenheter som köps av Peab säljs vanligen inom kort tid utan annan kostnad än några månaders avgifter till föreningen. I genomsnitt förvärvades 0,7 procent av totalt antal bostadsrättslägenheter i produktion mellan 2012 och 2018. Dock kan fluktuationer i marknaden medföra att Peab i framtiden måste återköpa ett större antal än vad som tidigare gjorts.

Peab utställer även en garanti till säkerhet för av bostadsköparna inbetalda förskott och insatser. Garantin säkerställer bostadsrättshavarens rätt till återbetalning av inbetalt belopp vid bostadsrätts­havararens uppsägning på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter den stämma där projektets slutkostnad redovisas. Därefter upp­hör garantin att gälla. Garantin har aldrig tagits i anspråk. För ytterligare information om förskotts- och insatsgarantier se not 38.

Redovisningsstandarder och tolkningar

Nya eller ändrade redovisningsstandarder och tolkningar av övriga befintliga standarder kan leda till förändringar som kan innebära att vissa transaktioner i framtiden ska hanteras annorlunda än enligt nuvarande praxis. IFRS 16 Leasingavtal ersätter IAS 17 Leasingavtal från och med 1 januari 2019. De förändringar som IFRS 16 innebär beskrivs i not 45.