Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar

Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisnings­principer och uppskattningar, samt tillämpningen av dessa principer.

Vissa viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som gjorts vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan.

De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan avser sådana som innebär en risk för att tillgångars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under kommande räkenskapsår.

Peabs operativa verksamhet är känslig för förändringar i bland annat volym och marginal. De finansiella riskerna är kopplade till verksamhetens kapitalbindning, kapitalbehov, ränterisk och valutarisk. För mer information hur förändringar i viktiga variabler påverkar koncernens resultat, finns beskrivit i avsnittet Risker och riskhantering under känslighetsanalysen.

Entreprenaduppdrag redovisade över tid

Det redovisade resultatet i pågående entreprenadprojekt tas fram över tid baserat på projektets färdigställandegrad. Detta kräver att projektintäkter och projektkostnader kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Förutsättningen är väl fungerande system för kalkylering, prognosrutiner och projektuppföljning. Prognos avseende projektets slutliga utfall är en kritisk bedömning som är väsentlig för resultatredovisningen under projektets gång. Projektprognoserna utvärderas regelbundet under respektive projekts löptid och justeras vid behov. Risk kan finnas att slutligt resultat avseende projekt kan avvika från redovisat resultat över tid.

Nedskrivningsprövning av goodwill

Koncernens totala goodwill uppgår till 1 836 Mkr (1 843). Vid beräkning av kassagenererande enheters återvinningsvärde för bedömning av eventuellt nedskrivningsbehov på goodwill, har flera antaganden om framtida förhållanden och uppskattningar av parametrar gjorts. En redogörelse av dessa återfinns i not 16. Som förstås av beskrivningen i not 16 skulle förändringar utöver vad som rimligt kan förväntas under 2020 av dessa antaganden och uppskattningar kunna ha en effekt på värdet på goodwill. Denna risk är dock väldigt låg då återvinnings­värdena i hög utsträckning överstiger de redovisade värdena i de fall goodwillvärdena är av väsentligt belopp.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 11 407 Mkr (9 685), varav 11 240 Mkr avser ägda tillgångar och 167 Mkr avser leasade tillgångar. Redovisat värde för ägda tillgångar har bedömts till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde baserat på rådande prisnivå på respektive ort. Förändringar i utbud och efterfrågan kan ändra redovisade värden och nedskrivningsbehov kan uppstå. Peab testar värdet av projekt- och exploateringsfastigheter utifrån en intern värderingsmodell. Som ett komplement till denna värdering inhämtas även årliga externa marknadsvärderingar för ett antal av objekten. För mer information om projekt- och exploateringsfastigheter se not 24.

Tvister

Verksamheten i Peab är till stor del projektrelaterad. Det finns en mängd olika kontraktsformer där risknivån varierar beroende på kontraktstyp. Oavsett kontraktsform kan oklarheter kring avtalsvillkor leda till gränsdragningsfrågor följt av tvist med beställare.

Entreprenadkontraktet avseende uppförandet av Mall of Scandinavia i Solna tecknades i slutet av 2011. Stora förändringar av projektet under pågående produktion tillsammans med en bristfällig dialog med vår beställare ledde till väsentliga fördyringar. Ursprunglig kontraktssumma uppgick till 3,5 Mdkr. Efter att köpcentrumet invigdes i november 2015 gjordes en genomgång av projektet varefter det skrevs ner med -800 Mkr i fjärde kvartalet 2015. Förhandlingen med beställaren har ännu inte lett till en slutlig uppgörelse. Peab gör ingen annan bedömning av det ekonomiska utfallet än vad som tidigare kommunicerats.

Det faktiska utfallet av tvistiga belopp kan komma att avvika från de, enligt bästa bedömning, redovisade. För mer information om tvister se not 31.

Skatter

Förändringar i skattelagstiftningen och förändrad praxis vid tolkningen av skattelagarna kan väsentligt påverka storleken av redovisade uppskjutna skatter. För mer information om skatter se not 15.

Redovisningsprinciper

Bedömningar varför svenska bostadsrättsföreningar inte konsolideras

Frågan om bostadsrättsföreningar ska konsolideras innefattar bedömningar av komplexa förhållanden i förhållande till principbaserad och delvis otydlig redovisningsstandard som leder till att mer än en tolkning är möjlig. IFRS är förberett för denna omständighet och föreskriver därför att upplysningar lämnas om väsentliga bedömningar vid tillämpning av IFRS. Nedan sammanfattas de faktorer som ligger till grund för Peabs bedömning.

Standarden IFRS 10, Koncernredovisning ger vägledning i bedömningen av huruvida en bostadsrättsförening bedöms stå under bestämmande inflytande från Peab. Bestämmande inflytande föreligger om samtliga tre kriterier är uppfyllda:

  • Peab har makt (power) över investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen),
  • Peab exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen), och
  • Peab kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet (bostadsrättsföreningen) till att påverka sin avkastning.

Bostadsrättsföreningen bedöms inte stå under bestämmande inflytande från Peab från tidpunkten då extern oberoende styrelse tillsatts i bostadsrättsföreningen och avtal träffas om överlåtelse av mark och genomförande av entreprenad.

Bostadsrättsföreningens styrelse

Styrelsen i bostadsrättsföreningarna utgörs av externa och från Peab oberoende styrelseledamöter med adekvat professionell kompetens och erfarenhet från styrelsearbete i bostadsrättsförening och byggherreansvar för byggprojekt. Det är vanligt att dessa styrelseledamöter även har andra styrelseuppdrag åt bostadsrättsföreningar som inte har initierats av Peab. Sedan bostadsrättsföreningens styrelse blivit tillsatt har Peab ingen möjlighet att byta ut styrelseledamöter.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen har till uppgift att företräda föreningens medlemmar vid var tid (dvs bostadsrättsköparna) och endast tillvarata deras intressen. Styrelseledamöterna agerar under strikt ansvar och är föremål för prövning av ansvarsfrihet av medlemmarna vid första stämman i bostadsrättsföreningen efter byggnadens färdigställande och av bostadsrättsföreningen godkänd slutbesiktning. Det innebär att styrelseledamöterna måste kunna visa att de har agerat i enlighet med medlemmarnas intresse och inte i Peabs intresse.

Försäljning av bostäder genom fristående mäklare

Olika externa mäklare kontrakteras genom ett trepartsavtal mellan Peab, bostadsrättsföreningen och mäklaren. De kontrakterade mäklarna ombesörjer marknadsföring och försäljning av bostadsrätterna. Kunder som önskar teckna sig för bostad och andel i bostadsrättsföreningen tecknar bindande förhandsavtal enligt Bostadsrättslagen (1991:614) med bostadsrättsföreningen. Förhandsavtalet är bindande för både bostadsköpare och bostadsrättsföreningen.

Avtal mellan Peab och bostadsrättsföreningen om marköverlåtelse och entreprenad

Peab och bostadsrättsföreningen träffar avtal om överlåtelse av mark och genomförande av entreprenad först då en betydande andel av bostäderna har tecknats med bindande förhandsavtal. Avtal om marköverlåtelse och genomförande av entreprenad utgår från av Peab offererade villkor med tillägg för de modifieringar och tillägg som överenskommits med bostadsrättsföreningens styrelse. Därmed redovisas inte längre projekten i Peabs balansräkning eftersom bostadsrättsföreningen bedöms utgöra en extern kund till Peab.

Finansiering av bostadsrättsföreningen

För att kunna förvärva marken och betala för entreprenadarbetet under byggtiden finansierar bostadsrättsföreningen marken och entreprenaden med byggnadskreditiv i bank.

För att begränsa kostnaderna för uttag av pantbrev, tar bostadsrättsföreningen ut pantbrev till ett belopp som motsvarar behovet av slutlig finansiering av den färdigställda byggnaden med tillhörande mark. Det andra byggnadskreditivet, för vilket Peab ställer ut borgen, avser tillfällig finansiering motsvarande bostadsköparnas ännu ej inbetalda insatskapital.

Garantier och beställarrättigheter

Entreprenadavtalet ger bostadsrättsföreningen samma beställarrättigheter gentemot Peab som andra externa entreprenadavtal med motparter som inte utgör bostadsrättsförening initierad av Peab.

För att på ett tidigt stadium av bostadsprojektet skapa ett attraktivt erbjudande med begränsad risk erbjuder Peab främst fasta priser och därutöver sedvanliga garantier avseende den färdigställda byggnadens nyttjandegrad. Peab åtar sig i entreprenadavtalet med bostadsrättsföreningen att förvärva de bostadsrättslägenheter som inte är sålda sex månaderna efter slutbesiktning. Garantier förekommer även gentemot beställare som inte utgör bostadsrättsföreningar i form av garanterad minsta uthyrningsgrad eller garanterat driftnetto, vilket är vanligt i bygg- och fastighetsbranschen vid försäljning av fastigheter till kommersiella kunder.

Peabs risker i åtagandet att förvärva osålda lägenheter under viss tid är i praktiken begränsat genom att Peab och bostadsrättsföreningen inte tecknar entreprenadavtal förrän en stor del av bostäderna kontrakterats med bostadsköpare. Peabs kostnad avseende osålda lägenheter uppgår erfarenhetsmässigt inte till väsentliga belopp. De lägenheter som köps av Peab säljs vanligen inom kort tid utan annan kostnad än några månaders avgifter till föreningen. Dock kan fluktuationer i marknaden medföra att Peab måste återköpa ett större antal än vad som tidigare gjorts.

Konsolidering av bostadsrättsföreningar från och med 1 januari 2020

Peab, och ett flertal andra bolag i branschen, är sedan 2019 föremål för Finansinspektionens utredning av frågan om bostadsrättsföreningar ska konsolideras eller ej.

Svensk redovisningstillsyn, i dess olika organisatoriska skepnader, har under 17 år utrett frågan om hur bostadsrättsföreningar bör redovisas hos byggföretag. Detta styrker frågornas komplexitet och svårighet att utifrån befintliga principbaserade redovisningsstandard komma fram till en enda redovisningsmässigt möjlig tillämpning.

Den 28 januari 2020 erhöll Peab en ytterligare skrivelse från Finansinspektionen där de vidhåller att bostadsrättsföreningarna ska konsolideras. Peab har getts möjlighet att inkomma med sitt yttrande. Peab konstaterar att Finansinspektionen inte delar bolagets tolkning av IFRS 10, Koncernredovisning vad gäller redovisning av projekt med svenska bostadsrättsföreningar och att Finansinspektionen och Peab står långt ifrån varandra i sina respektive tolkningar. En fortsatt polemik bedöms inte meningsfull och bedöms inte gagna Peabs intressenter.

Peab har därför, oberoende av Finansinspektionens beslut i ärendet, beslutat att ändra koncernens redovisningsprinciper och konsolidera projekt med svenska bostadsrättsföreningar från och med räkenskapsåret 2020 med omräkning av jämförelseåret 2019. Det innebär att intäkter och kostnader för projekten kommer att redovisas först vid bostadsköparnas tillträde till lägenheterna och att bostadsrättsföreningarnas tillgångar och skulder konsolideras fram till samma tidpunkt. I koncernens operativa redovisning, bland annat i segmentsredovisningen, kommer bostadsprojekt i egen regi i Sverige, Finland och Norge att redovisas som externa kunder under byggprojektets genomförande med intäkt redovisad över tid i takt med att projekten successivt färdigställs. Peab anser att denna operativa redovisning bäst beskriver Peabs bostadsaffär både vad gäller intern styrning och riskprofil, och det är också så styrelse och ledning följer verksamheten.

Den 25 mars 2020 meddelade Finansinspektionen att ärendet kommer att avskrivas med anledning av att Peab från och med 1 januari 2020 kommer att ändra redovisningsprinciper.

Redovisningsstandarder och tolkningar

Nya eller ändrade redovisningsstandarder och tolkningar av övriga befintliga standarder kan leda till förändringar som kan innebära att vissa transaktioner i framtiden ska hanteras annorlunda än enligt nuvarande praxis.