Affärsområde projektutveckling

Utvecklar hållbara stadsmiljöer, bostäder och fastigheter

Nyckeltal

2016 2015 2014
Operativ nettoomsättning, Mkr 1) 7 639 7 605 7 830
    varav Fastighetsutveckling 1 385 1 634 1 407
    varav Bostadsutveckling 1) 6 254 5 971 6 423
Operativt rörelseresultat, Mkr 1) 622 398 342
    varav Fastighetsutveckling 89 10 12
    varav Bostadsutveckling 1) 533 388 330
Operativ rörelsemarginal, % 1) 8,1 5,2 4,4
    varav Fastighetsutveckling 6,4 0,6 0,9
    varav Bostadsutveckling 1) 8,5 6,5 5,1
Sysselsatt kapital vid årets slut, Mkr 10 281 10 838 10 646
Orderingång, Mkr 8 245 6 498 5 708
Orderstock per 31 december, Mkr 6 853 4 357 3 536
Antal anställda per 31 december 321 285 254

1) Enligt successiv vinstavräkning (IAS11).

Projektutveckling, som omfattar Bostadsutveckling och Fastighetsutveckling, skapar levande stadsmiljöer med såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Affärsområdet ansvarar för koncernens förvärv och avyttring av fastigheter samt genererar entreprenader till övriga affärsområden. Projektutveckling sker i helägda bolag eller i samarbete med andra partners via joint ventures.

Lokal förankring nära kunderna är en framgångsfaktor för Bostadsutveckling och verksamheten finns därför representerad på ett stort antal orter i Sverige. Fastighetsutveckling är representerat i Malmö, Göteborg och Stockholm. I Finland finns verksamheterna i Helsingfors samt i de större städerna. I Norge finns verksamheterna representerade i Oslo och Tromsö.

VERKSAMHETEN 2016

Bostadsutveckling

Bostadsmarknaden i Sverige har haft en positiv utveckling sedan 2010. Marknaden drivs av urbaniseringen, det låga ränteläget och att byggtakten har varit alltför låg under många år. Därutöver finns ett stort behov av ett ökat bostadsbyggande med anledning av den växande befolkningen. Sammantaget bidrar detta till en stor efterfrågan på nya bostäder och fortsatt positiva marknadsutsikter. De största utmaningarna som Peab möter är brist på personalresurser i branschen, framförallt i storstadsregionerna, kostnadsökningar avseende bland annat underleverantörer och ökade markpriser.

Peab hade ett starkt år 2016 med ett ökat antal produktionsstarter i Sverige. Verksamheten präglades av ett högt genomförande av planerade projekt. Fler än 2 600 egenutvecklade bostäder produktionsstartades i Sverige, Norge och Finland, vilket kommer att skapa hem för över 7 500 människor. Peab har en bra byggrättsportfölj och under året har insatserna inom affärsutveckling och rekrytering av personal intensifierats i syfte att förvärva och utveckla nya byggrätter med inriktning mot framtidens boende.

Peabs ambition är att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling – att skapa levande stadsmiljöer där ekonomiska, miljömässiga och sociala mål uppfylls. Målsättningen är att utveckla boendeformer för många människors behov och erbjuda alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

I centrala Lindholmens anrika varvsmiljö på Hisingen i Göteborg planeras cirka 450 bostäder, förskola, restauranger och kontor. Här skapas ett levande stadsområde som präglas av mångfald, kreativitet och närhet till centrala Göteborg. Husen byggs enligt riktlinjerna för Svanenmärkning. Under våren 2016 såldes de första 67 lägenheterna. På Kvarnholmen i Nacka i Stockholmsregionen pågår omvandlingen av ett industriområde till en levande stadsdel. Totalt kommer 3 000 lägenheter att byggas fram till 2025. Peab introducerade 47 lägenheter på Kvarnholmen till försäljning i april 2016. Ett annat exempel är Vallastaden i Linköping där Peab medverkar till att utveckla en ny visionär stadsdel. Peab bygger 136 lägenheter av närmare 900 bostäder som uppförs av ett stort antal olika byggherrar. Här planeras för en mångfald i upplåtelseformer med både hyresrätter, bostadsrätter och ägarlägenheter.

Genom sin geografiska spridning över hela Sverige har Peab en stark position på marknaden. För att möta den ökade efterfrågan har verksamheten under 2016 bland annat utökats med en ny region i Uppsala och i januari 2017 förstärktes verksamheten i sydöstra Sverige med ytterligare en region.

Verksamheten i Norge och Finland

På den norska marknaden ökade priserna på bostäder under 2016 med 8,3 procent, vilket var betydligt högre än väntat (källa: Boligprodusentene). Priserna väntas fortsätta öka under 2017. På Peabs största marknader i Oslo och Tromsö var prisökningarna 23,2 respektive 7,5 procent under 2016. Peab är en relativt liten aktör på den norska marknaden men har under året förvärvat byggrätter för att påbörja ett antal bostadsprojekt de kommande åren. Under 2016 förvärvades tre större utvecklingsprojekt i Oslo, Hans Haslumsvei (planerad säljstart 2019), Trondheimsveien 113, (säljstart 2017) och Skårer/Lörenskog (säljstart 2018). Under 2016 startades det delägda projektet Himmel & Hav i Tromsö som omfattar 300 lägenheter. Detta är Peabs största egenutvecklade projekt i Nordnorge genom tiderna.

På den finska marknaden ökade den totala försäljningsvolymen av nyproducerade bostäder med cirka 25 procent och därtill påbörjades omkring 34 000 nya lägenheter. Helsingfors och Tammerfors står för cirka 55 procent av nybyggnationen av bostäder i Finland (Källa: Statistikcentralen). Dessa orter utgör också Peabs tillväxtområden. Under 2016 ökade Peab antalet sålda bostäder på den finska marknaden. Tre viktiga försäljningsstarter under året var Kronobergs i Helsingfors, Teku i Uleaåborg och Korkeavuori i Åbo. Bostadsutveckling i Finland gjorde också förvärv av mark under 2016 i både Tammerfors och Helsingfors, vilket utgör en bra grund för framtida utvecklingsprojekt.

Fastighetsutveckling

Kontorsmarknaden i de svenska storstadsregionerna har varit stark under året och så även transaktionsmarknaden. Framöver förväntas en fortsatt positiv utveckling av hyresmarknaden och en stabil utveckling av fastighetspriserna.

Som fastighetsutvecklare har Peab en stor bredd och ett stort kunnande i att förädla och utveckla områden och mark för kommersiella lokaler och ändamål som kontor, köpcentrum, hotell, industrier och idrottsanläggningar. Peabs huvudsakliga ambition är att bedriva utvecklingsprojekt med utgångspunkt i byggrätter i egen balansräkning. Samarbete med andra partners via joint ventures kan ske vid olika tidpunkter under ett projekt. Målet är att skapa ett kapitaleffektivt utvecklingsarbete med partners som förstärker affärerna och därmed lönsamheten.

Under året genomfördes två större fastighetsaffärer. Den ena var bildandet av ett joint venture tillsammans med det Malmöbaserade fastighetsbolaget Volito för att bygga Hyllies högsta kontorshus samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 vid Hyllie stationstorg. Den 110 meter höga kontorsfastigheten The Point är Peabs fjärde projekt som utvecklas i Malmös nya stadsdel Hyllie. Den andra fastighetsaffären var att Peab ingick ett avtal med Fabege gällande avvyttring av tillgångar i Solna. I transaktionen ingick hela Peabs andel i Arenabolaget i Solna KB som äger Friends Arena, hela Peabs ägarandel i Visio Utveckling AB, motsvarande 50 procent, som äger tillgångar kopplade till Friends Arena samt byggrätter i Solna och fastigheter och byggrätter i Ulriksdal. Peab har under tio års tid deltagit i utvecklingen av Arenastaden i Solna i samverkan med kommunen och privata aktörer. Transaktionerna genomfördes den 12 januari 2017 och kommer att redovisas i första kvartalet 2017.

Verksamheten i Norge och Finland

I Norge bedriver Peab en relativt liten verksamhet inom fastighetsutveckling. Marknaden bedöms vara stabil, särskilt i Oslo och andra större städer. Verksamheten har idag ett pågående projekt i Tromsö, en BREEAM-certifierad kontorsfastighet på 9700 kvm.

På den finska marknaden uppnåddes den totala transaktionsvolymen en ny rekordnivå på 7,2 miljarder Euro (Källa: KTI Kiinteistötieto Oy). Under året har Peab färdigställt kontorsprojektet Ultimes Business Garden i Helsingfors, avyttrat Nereis Business Garden i Åbo och presenterat ett nytt koncept, Service Garden, för städer och kommuner. Service Garden är liksom Business Garden ett egenutvecklat koncept baserat på exceptionell flexibilitet, modern lokaleffektivitet samt miljöeffektivitet.

NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT

Under 2016 uppgick den operativa nettoomsättningen inom Projektutveckling till 7 639 Mkr (7 605). Det operativa rörelseresultatet förbättrades till 622 Mkr (398).

Sysselsatt kapital i Projektutveckling uppgick vid årets slut till 10 281 Mkr (10 838).

Sysselsatt kapital

Mkr 31 dec 2016 31 dec 2015 31 dec 2014
Bostadsbyggrätter 4 125 3 831 2 974
Kommersiella byggrätter 675 543 710
Projekt under uppförande Fastighetsutveckling 736 944 1 144
Förvaltningsfastigheter Fastighetsutveckling 1 246 1 244 1 406
Andelar i joint ventures 682 693 752
Finansiella fordringar och övrigt 2 817 3 583 3 660
Summa 10 281 10 838 10 646

Bostadsbyggrätter

 Antal, cirka 31 dec 2016 31 dec 2015 31 dec 2014
Byggrätter i egen balansräkning 17 300 17 400 15 200
Byggrätter via joint ventures 3 900 4 400 6 900
Byggrätter via optioner m.m. 7 200 6 800 7 000
Totalt 28 400 28 600 29 100

Egenutvecklad bostadsproduktion

2016 2015 2014
Antal under året produktionsstartade bostäder 2 651 2 363 2 502
Antal under året sålda bostäder 2 044 2 295 2 871
Totalt antal bostäder i produktion vid årets slut 4 381 4 043 4 034
Andel sålda bostäder i produktion vid årets slut 69% 82% 84%
Återköpta bostäder i egen balansräkning vid årets slut 50 61 97

Bostadsutveckling

Under 2016 uppgick den operativa nettoomsättningen inom Bostadsutveckling till 6 254 Mkr (5 971). Det operativa rörelseresultatet ökade till 533 Mkr (388) och den operativa rörelsemarginalen förbättrades till 8,5 procent (6,5), främst som en följd av den starka efterfrågan på bostadsmarknaden.

Igångsättningen av egenutvecklade bostäder har ökat under 2016 och uppgick till 2 651 enheter (2 363) med en bra geografisk spridning. Antalet sålda bostäder under 2016 uppgick till 2 044 (2 295). Antal egenutvecklade bostäder i produktion uppgick vid årets utgång till 4 381 (4 043). Andelen sålda bostäder i produktion uppgick till 69 procent jämfört med 82 procent vid föregående årsskifte. Antalet återköpta bostäder per 31 december 2016 uppgick till 50 (61).

Fastighetsutveckling

Omsättning och rörelseresultat från verksamheten härrör från drift av helägda fastigheter, resultatandelar från delägda bolag samt realisationsresultat vid avyttring av färdiga fastigheter och andelar i delägda bolag.

Under 2016 uppgick omsättningen inom Fastighetsutveckling till 1 385 Mkr (1 634) med ett rörelseresultat uppgående till 89 Mkr (10). Under året ingick transaktionen avseende delförsäljningen av en hotellfastighet och en byggrätt för kontor vid Hyllie Stationstorg i Malmö. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 777 Mkr och resultateffekten uppgick till 104 Mkr. Under föregående år ingick försäljning av ett fryslager i Bjuv till ett underliggande fastighetsvärde om 590 Mkr. Den totala resultateffekten av fastighetsförsäljningar uppgick till 136 Mkr (32).

I det sysselsatta kapitalet inom Fastighetsutveckling ingår i Projekt under uppförande bland annat parkeringsbyggnad i Ulriksdal samt hotell i Västerås. I Förvaltningsfastigheter ingår bland annat en kontorsbyggnad i Ulriksdal, kontorsbyggnad i Helsingfors samt en kontorsbyggnad i Sigtuna. I Finansiella fordringar och övrigt ingår utlåning till delägda bolag samt rörelsekapital.

Peabs ambition är att ligga i framkant inom hållbar stadsutveckling – att skapa levande stadsmiljöer där ekonomiska, miljömässiga och sociala mål uppfylls. Målsättningen är att utveckla boendeformer för många människors behov och erbjuda alla typer av bostäder såsom flerfamiljshus i bostadsrätts-, äganderätts- och hyresrättsform samt småhus.

Operativ nettoomsättning

Per geografisk marknad, 2016

På Kvarnholmen i Nacka i Stockholmsregionen pågår omvandlingen av ett industriområde till en levande stadsdel. Totalt kommer 3 000 lägenheter att byggas fram till 2025. Peab introducerade 47 lägenheter på Kvarnholmen till försäljning i april 2016.

Tillsammans med fastighetsbolaget Volito kommer Peab att bygga Hyllies högsta kontorshus samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5 vid Hyllie stationstorg.

En växande befolkning, lågt ränteläge och urbanisering bidrar till en stor efterfrågan på nya bostäder.

Väsentliga joint ventures

Fastighets AB Centur

Äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och bostäder.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Balder
Geografi: Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen

Tornet Bostadsproduktion AB

Bygga och förvalta attraktiva och miljövänliga hyresrätter i de större städerna i Sverige.
Peabs andel: 31 procent
Partner: Riksbyggen, Folksam och Balder
Geografi: Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Öresundsregionen

Fastighets AB ML4

Äga och förvalta forskningsanläggningen Max IV. Anläggningen hyrs ut till Lunds Universitet.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Wihlborgs
Geografi: Lund

Visio Utveckling AB

Äga och förvalta bolag med ansvar för utveckling, inklusive detaljplane- och exploateringsfrågor, genomförande, byggande och försäljning av mark. I januari 2017 såldes andelarna till Fabege.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Fabege
Geografi: Solna

Point Hyllie Holding AB

Utveckla kontorsfastigheten The Point samt äga och förvalta hotellfastigheten Värdshuset 5.
Peabs andel: 50 procent
Partner: Volito Fastigheter AB
Geografi: Hyllie, Malmö

Nyckeltal 2016 väsentliga joint ventures 1)

Mkr Fastighets AB Centur Tornet Bostadsproduktion AB Fastighets AB ML4 Visio Utveckling AB Point Hyllie Holding AB
Nettoomsättning 245 93 51 50 26
Årets resultat 183 110 -12 -23 -3
Balansomslutning 4 945 2 293 1 935 464 738
– varav bokfört värde fastigheter 4 682 2 234 1 870 313 709

1) Avser joint venture företagens bokförda värden för januari – december 2016 samt per 31 december 2016. Då vissa av joint ventureföretagen tillämpar marknadsvärdering av fastigheter skiljer sig värdena i tabellen ovan gentemot de redovisade värdena i Peabkoncernen för joint ventureföretagen enligt not 17.